КОВАРНАЯ ПОМПА ОПТИМИЗМА. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ БУМ НА ФОНЕ ПАДАЮЩЕЙ ЗАГРУЗКИ

«Мы слышим, что у нас растет турпоток, но загрузка гостиниц снижается. Это могут объяснять перетоком в квартиры, апартаменты или еще что-то. На самом деле мы делали отдельные исследования, которые показали, что большого перетока нет. Это общерыночная история», - рассказал основатель Hotel Advisors Сергей Данильченко на конференции «Индустрия гостеприимства», организованной ИД «Коммерсантъ» в Москве 10 сентября.

За январь-август 2026 года загрузка российских отелей снизилась на 6,3% год к году. ADR тоже ушел вниз - на 2,2%. RevPAR на этом фоне просел уже на 8,3%. В августе (на пике сезона!) ситуация только усугубилась: загрузка - 5,5%, ADR - 4,7%, RevPAR - 10% к августу прошлого года.

Нельзя было просто взять результаты августа-2025, прибавить несколько процентов к тарифу и считать бюджет готовым. Слишком быстро меняются поведение гостя, каналы продаж, стоимость привлечения и география спроса (см. публикацию ЛЕТО БЕЗ ОБЩЕГО СЦЕНАРИЯ).

По среднему сценарию Hotel Advisors 2026 год рынок закончит со средней загрузкой 61% (-5,9%), медианным ADR 9800 рублей (-3,8%) и RevPAR 5980 рублей (-9,3%).

В 2027 году улучшения никто и ничто не обещает: загрузка прогнозируется на уровне 59,7%, а RevPAR в лучшем случае - на уровне 5970 рублей.

САМОЕ НЕПРИЯТНОЕ, ЧТО ДНА МЫ ЕЩЁ НЕ ДОСТИГЛИ, - полагает Виктория Дуплова, предприниматель в сфере посуточной аренды.

Главный дефицит рынка сегодня - не номера. Дефицитом становятся прогнозируемый спрос, профессиональные команды, доступное финансирование после ввода объекта и способность отеля объяснить гостю, почему тот должен приехать именно к нему.

Ещё на Дне инвестора, организованном Корпорацией «Туризм.РФ» под лозунгом «Туризм 2.0: от слов к делу!» под занавес 2025 года, говорилось, что эйфория постпандемийного роста сменилась фазой зрелости, требующей переосмысления стратегий и поиска эффективности.

На фоне прогнозируемого спада инвестиций в коммерческую недвижимость и пройденного пика прямой господдержки центральными темами должны стать поиск альтернативных источников финансирования, включая разрабатываемый закон о народных инвестициях в отели, и острая необходимость в комплексном развитии территорий - см. репортаж.

«На инвест-рынке ориентироваться на ситуацию «здесь и сейчас» очень опасно», - предостерёг инвесторов Михаил Шелдунов, директор Дирекции по реализации проектов корпорации «Туризм.РФ» на уже упомянутой конференции «Коммерсантъ».

«Все ориентируются на текущий высокий чек, а он с увеличением количества номеров в проектах будет снижаться, - продолжил Михаил Шелдунов. - Поэтому бизнес-модели, закладываемые сейчас, могут претерпеть серьёзные стресс-сценарии».

В самом деле, по данным Росстата, с начала года бензин, например, подорожал на 19,4%, дизельное топливо - на 18,4%. Рост стоимости топлива уже начинает отражаться на стоимости строительных материалов (в том числе).

Но тот же ПМЭФ-2026 показал, что немало инвесторов по-прежнему верят в туризм гораздо сильнее, чем предрекают статистика бронирований и прогнозы экспертов - см. ГРОМКИЕ ЗАЯВЛЕНИЯ «НА ПОЛЯХ» И «В РАМКАХ» ПМЭФ.

Немало громких анонсов гостиничных проектов было сделано и на ВЭФ (Восточном экономическом форуме).

Между тем скорость выхода в строительство определяется не столько интересом инвесторов, сколько готовностью документации по планировке, земельных решений и подводящей инфраструктуры. Для инвестора это означает длинный горизонт, высокую зависимость от решений по инфраструктурному финансированию и повышенный риск сдвига сроков.

Одновременно усиливается роль государства как поставщика инфраструктуры и регулятора, особенно на природно-чувствительных территориях, где рост турпотока упирается в экологические ограничения и требования к инженерным решениям.

Самые дорогие проекты - не обязательно те, где будет самый высокий средний чек в гостиницах, а те, где необходимо создать или радикально усилить инженерный и транспортный каркас территории. См. ГДЕ СОЗДАЮТ КРУПНЕЙШИЕ КУРОРТЫ И КУДА ИДУТ ДЕНЬГИ.

Тем временем средний класс, который был главным драйвером туристического бума 2022-2024 годов, истощён, люди замерли и экономят. См. ЭФФЕКТ НОВИЗНЫ ИСЧЕРПАН. КАК КАВКАЗ СТОЛКНУЛСЯ С ПЕРВЫМ СЕРЬЁЗНЫМ СПАДОМ.

Для гостиничного бизнеса 2026 год всё заметнее становится годом утраты прогнозируемости. На спрос и доходность одновременно давят внешние факторы, которыми отель практически не может управлять: климатические аномалии, сбои транспортной логистики, геополитические конфликты, изменение потребительского поведения. См. БОЛЬ ОТЕЛЬЕРОВ - ПОТЕРЯ ПРОГНОЗИРУЕМОСТИ.

Стоит ли на этом фоне хватать инвесторов за руку («Постой, паровоз, не стучите, колёса...»)? Нет, конечно. Если планы строятся и расчёты делаются исходя из стресс-сценариев (а не под влиянием «помпы оптимизма»), новые проекты в гостиничную инфраструктуру вполне могут стать успешными (хоть с долгим сроком окупаемости).

В мире тем временем наблюдается интересная тенденция - крупные инвесторы пересмотрели стратегию своих вложений в гостиничный сектор. Теперь они превращают люксовые отели из операционных активов в центры масштабных экосистем. Ключевой целью становится не доход от продажи номеров, а контроль над дефицитной недвижимостью и создание комплексных пространств для жизни и отдыха, объединяющих жилые резиденции, гастрономию, велнес, развлечения, медицину.

Таким образом, классическая модель отельного бизнеса уступает место инвестициям в «образ жизни». Инвесторы стремятся капитализировать не только сам бренд отеля, но и прилегающую территорию. Отель - «якорь», вокруг которого выстраивается экономическая модель проекта.

Масштаб подобных инвестиций в странах Персидского залива и Египте достигает уровня целых городов. Например, компания Orascom Development создала курорт Эль-Гуна, где «поставила» не только отели, но и марины, гольф-поля, больницы, школы и др.

В России этот тренд называют созданием кластеров.

Таким образом, современные инвестиции в отели - это синтез владения землей, управления брендом и развития инфраструктуры.

Государство - за, инвесторы (в случае поддержки) - не против. Что скажет рынок?