БИТВА ЗА ГОСТЯ: ОТЕЛИ, АПАРТЫ И КВАРТИРЫ В ОДНОЙ ЛОДКЕ

«Что остается собственнику квартиры? - рассуждает топ-менеджер. - Сделать качественный ремонт, выкинуть бабушкины диван и шкаф, купить современную мебель. Апгрейд обойдется минимум в 1 млн рублей за студию. Допустим, что это позволит избежать снижения стоимости аренды пусть даже на 10 000 рублей. Так вот, чтобы вернуть вложения, потребуется более 8 лет».

«И главное, - подчёркивает Антон Агапов. - За этот миллион рублей квартира не получит то, что уже стало стандартом в апарт-отелях:

• уборку и сервис
• консьержа и безопасность
• фитнес, коворкинг, фудкорт и другие общественные пространства
• понятные правила и прозрачное ценообразование
• комьюнити
• среду, в которой действительно приятно проводить время».

Неприятный для рынка краткосрочной аренды квартир факт: они начинают проигрывать уже не квадратными метрами, а качеством продукта. А здесь обычному жилому дому очень сложно играть на одном поле с апарт-отелем.

«Поэтому прогноз такой: квартира останется отличным активом для собственного проживания и сохранения капитала. А вот квартира как источник дохода постепенно станет вчерашним днем», - полагает эксперт.

Однако нельзя сказать, что УК в «посутке» готовы смириться с нависшим над ними «дамокловым мечом» апартаментов. Они перестраивают свои предложения и всё больше внимания уделяют сегментации гостей.

Особенно неоднозначным активом становятся туристы. В высокий сезон они обеспечивают загрузку, но редко формируют устойчивую клиентскую базу: путешественники ищут новые районы, интерьеры и впечатления, поэтому оператору приходится снова оплачивать привлечение каждого следующего гостя. «В условиях ужесточения рынка необходимо очень чётко сегментировать свою целевую аудиторию», - обозначает Алексей Банкин, эксперт по арендному бизнесу и развитию продаж, а также организатор АСА-квартирников для операторов посуточной аренды. См. ТУРИСТЫ - МАЛОИНТЕРЕСНЫЙ АКТИВ.

Ещё один инструмент сохранения привлекательности бизнеса посуточной аренды - оптимизация «портфеля» квартир.

«Мы осознанно выводим слабые квартиры из работы и постепенно уходим от модели, построенной на большом количестве объектов с фиксированной арендой», - говорит Алексей Иванов, руководитель УК «Две подушки» в Вологде.

В своём тг-канале он приводит расчёты по своей компании за август 2026.

• Доход за проживание: 6,14 млн ₽ → 4,77 млн ₽ -22,4%
• Продано номероночей: 2043 → 1350 -33,9%
• Количество заездов: 887 → 620 -30,1%
• Загрузка: 84,77% → 81,87%

В абсолютных цифрах продано значительно меньше, но ADR 3007 ₽ → 3530 ₽, +17,4%. То есть средняя проданная ночь стала дороже больше чем на 500 рублей.

В результате RevPAR вырос 2549 ₽ → 2890 ₽, +13,4%. Таким образом, каждая доступная квартира в августе 2026 года в среднем принесла на 13,4% больше выручки, чем год назад.

«Мы не пытаемся любой ценой вернуть количество бронирований прошлого года. Мы пытаемся заработать максимум с того фонда, которым управляем сейчас», - резюмирует Алексей Иванов.

Вместе с тем бронирования стали короче, а значит, на одинаковое количество проданных ночей требуется больше уборок, заселений и операционной работы.

При этом продолжает сокращаться и окно бронирования: в июле оно сократилось с 10,37 до 7,31 дня, в августе - с 8,53 до 7,03 дня. И это уже тенденция.

«Календарь за две-три недели до даты может выглядеть тревожно пустым. И здесь очень легко испугаться и начать снижать цену. А потом за последние 7-10 дней получить спрос и понять, что квартиры были проданы слишком дешево. Поэтому сейчас мы отдельно перестраиваем управление доходностью: смотрим не просто на текущую загрузку будущих дат, а на скорость, с которой набираются бронирования», - комментирует эксперт.

Конкурентная карта гостиничного рынка больше не ограничивается соседним отелем, привычным ComSet и границами города. За одного и того же гостя сегодня одновременно борются российские и зарубежные направления, квартиры и апартаменты, санатории, глэмпинги, круизные операторы, тематические поезда и даже городские комплексы отдыха, позволяющие получить впечатления без полноценной поездки.

Спрос перераспределяется не только между форматами размещения, но и между принципиально разными сценариями использования свободного времени и бюджета.

И тут «жмут» уже не только апарт-отели. А сами апарт-отели тоже находятся под давлением.