КАК СРЕДСТВА ФИЗЛИЦ БУДУТ ПРИВЛЕКАТЬСЯ К СОЗДАНИЮ ОТЕЛЕЙ

Тема «инвестиционного номера» получила мощный толчок. Само Первое лицо дало добро на развитие темы.

16 октября, Президент РФ на форуме-съезде общественной организации «Деловая Россия» поддержал механизм привлечения денег физлиц в строительство отелей. Впрочем, при условии - эти средства будут защищены, а гостиницы будут функционировать по единым стандартам.

«Что касается привлечения денег физлиц в зону туризма, в строительство гостиниц, ну почему нет, конечно. Здесь два вопроса. Первое - что эти деньги должны быть защищены, и, видимо, тогда их нужно проводить через эскроу-счета. И второе - гостиницы, которые таким образом будут строиться, должны функционировать по единым стандартам, иначе это не гостиницы. И качество обслуживания будет падать, и привлекательность этого направления очень быстро исчезнет. Поэтому, конечно, здесь нужно поработать», - сказал Президент.

С предложением активнее использовать средства частных инвесторов для строительства гостиниц на курортах в ситуации ограниченного инвестиционного бюджета, высоких ставок и исчерпания льготного кредитования на форуме выступил председатель совета директоров ГК «Мантера», председатель комитета по туризму и индустрии гостеприимства «Деловой России» Роман Баталов.

«Мы столкнулись с ситуацией, которая мешает нам развивать наши курорты. На российском рынке уже работает механизм реализации гостиничных номеров частным инвесторам. Физические и юридические лица приобретают номер, дальше они передают его в управление оператору профессиональной деятельности и получают пассивный доход... Мы считаем, что сложился несправедливый принцип неравных стандартов: за пределами зон инвесторы могут вкладывать в такие направления, а внутри зон экономических такой институт фактически заблокирован законодательством. Наше предложение позволит не привлекать дополнительные средства льготных кредитов и ускорить развитие наших курортов», - отметил он.

В свой черёд Максим Решетников, министр экономического развития, сказал: «Уважаемый Владимир Владимирович, Вы основную развилку чётко очень обозначили, потому что, с одной стороны, без денег населения сейчас только кредитами при нынешних ставках мы столько номеров, сколько надо, не построим. В то же время нам очень важно предотвратить ситуацию, когда бы на землях гостиниц и рекреаций строились объекты под названием „апартаменты“, которые бы потом использовались по факту как квазижилье. У нас, к сожалению, такие случаи тоже есть. В этой связи мы предлагаем действительно сделать сейчас новый механизм, когда такого рода объекты были бы обременены законодательно договором управления с профессиональной управляющей компанией - теми, кто управляет гостиницами, - и были чёткие, понятные ограничения для собственника, что он не может там проживать всё время в году, что, например, 11 месяцев в году этот номер должен работать именно как гостиничный номер. При этом у этого объекта должна быть единая зона ресепшен, должен быть ресторан, это действительно гостиница должна быть, а не просто по документам - гостиница, а по факту - жильё. У нас такой проект закона сейчас подготовлен, мы его активно с отраслью обсуждаем. Мы уже с Эльвирой Сахипзадовной договорились, что это будет по форме, не в закон о ДДУ будем вносить изменения, но будем на него очень сильно ссылаться и будем всю механику для защиты средств населения использовать уже отработанную в рамках как раз этого законодательства».

«Я знаю, - продолжил министр, - что есть ещё второе обращение, в том числе от коллег было, о том, чтобы снять некоторые ограничения для использования договоров долевого участия в наших особых экономических зонах туристического типа. Там есть такое у нас ограничение - 10 процентов на выручку. Мы это ограничение тоже сейчас снимаем. Уже готовим с поправками ко второму чтению, в Правительство правки соответствующие внесли. Я думаю, что мы в ближайшие месяц-полтора эту ситуацию урегулируем. Но там тоже будем обременять все эти гостиницы договорами управления с профессиональными сетями, с тем чтобы гостиница была реальной гостиницей».

На что Президент России сказал: «По поводу того, что тот, кто вложил деньги, условно, в апартамент, он должен быть обязан сдавать его или предоставить для сдачи в качестве гостиничного номера, это вариант. Но есть и другой вариант, как я представляю себе, если я ошибаюсь, поправьте: можно ограничить количество таких апартаментов на продажу, условно, 5-10 процентов, 15, а всё остальное - это только гостиницы. Можно и так, и так делать. Второй вариант, я знаю, активно применяется в некоторых курортных районах во многих странах. И с бизнесом надо посоветоваться, что для бизнеса наиболее привлекательным является. Но тоже не затягивайте, пожалуйста».

«Спасибо. Побежали строить», - тут же откликнулся Роман Баталов.

Некоторое время назад Hotelier.pro сообщал, что Корпорация «Туризм.РФ» разрабатывает отраслевой инвестиционный стандарт и концепцию т. н. «инвестиционного номера». Стандарт призван навести порядок на рынке долевых инвестиций в гостиничную недвижимость. Именно в гостиничную.

Видение такого стандарта представил в мае 2026 года Максим Кулабухов, заместитель генерального директора АО «Корпорация Туризм.РФ».

Ключевая идея - превратить право собственности на номер в инструмент предсказуемого пассивного дохода. В отличие от классической модели «купил - подорожало - продал» стандарт вводит понятие синхронизированных денежных потоков: т. е. экономика владения номером будет жёстко привязываться к валовой операционной прибыли отеля. См. ГРАМОТНЫЙ ПОДХОД К ОСТОРОЖНОМУ ИНВЕСТОРУ.

Теперь в законопроекте, подготовленном в Минэкономразвития, закрепляется норма о том, что привлекать деньги граждан по договорам долевого участия можно будет только для строительства жилья, коллективных парковок и гостиниц категории не ниже 3*.

«Застройщик будет обязан заключить договор управления гостиницей с профессиональным оператором, который соответствует требованиям правительства и включён в специальный реестр. Вести этот реестр будет Минэкономразвития. Без такого договора привлекать деньги людей по договорам долевого участия нельзя. Сведения об операторе и о том, какая категория будет у гостиницы, должны быть указаны в проектной декларации и опубликованы в единой информационной системе жилищного строительства - так же, как это уже работает для жилых домов», - говорится в сообщении Минэкономразвития.

Нововведение - поэтапное раскрытие счетов эскроу. Сначала застройщик получает 80 % средств после ввода объекта в эксплуатацию, а оставшуюся часть - только после того, как гостиница пройдёт классификацию и попадёт в реестр классифицированных средств размещения. Приёмку объекта проводит гостиничный оператор, и только после включения гостиницы в реестр. Дольщика об этом обязательно уведомляют. Все гарантийные обязательства по построенному объекту предъявляются гостиничному оператору, поясняют в министерстве.

Для собственника будут действовать временные ограничения на проживание в его апартаментах, а у объекта должны быть все признаки отеля - зона ресепшен, ресторан и другие.

Между тем на деловой встрече «Индустрия гостеприимства», организованной ИД «Коммерсантъ» в Москве 10 сентября при поддержке консалтинговой компании Kept, Михаил Шелдунов, директор Дирекции по реализации проектов корпорации «Туризм.РФ», обращал внимание, что «рынок сейчас весьма специфичен. Очень много перегретых инвестиционных историй. На инвестрынке ориентироваться на ситуацию „здесь и сейчас“ очень опасно. Все ориентируются на текущий высокий чек, а он с увеличением количества номеров в проектах будет снижаться. Поэтому бизнес-модели, закладываемые сейчас, могут претерпеть серьёзные стресс-сценарии». См. Репортаж ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРЕГРЕВ.

Как бы то ни было, «фестиваль» запуска новых гостиничных проектов в России и анонсов о мощных намерениях такие проекты запустить продолжается. Приподнятую атмосферу стимулирует оптимизм инвесторов (рассчитывающих на господдержку, а не только на свои ресурсы) и «мантра» о буме внутреннего туризма в России (который хотя забуксовал, но с повестки дня не ушёл). «Помпу оптимизма» качают и консультанты, и разработчики проектов, заинтересованные в подогреве интереса к инвестициям и в получении заказов на их обслуживание.

Инвестиции в новые проекты, нацеленные на развитие сферы гостеприимства в России, разумеется, нужны. Но стоит помнить, что у весов две чаши - желаемое и действительное. См. КОВАРНАЯ ПОМПА ОПТИМИЗМА.

В какой мере удастся прокачать желание физлиц инвестировать в гостиничную недвижимость, покажет время и ситуация на рынке и в законодательстве.