ГРАМОТНЫЙ ПОДХОД К ОСТОРОЖНОМУ ИНВЕСТОРУ

Это уже не секретные материалы - Корпорация «Туризм.PФ» продолжает разрабатывать отраслевой инвестиционный стандарт и концепцию т.н. «инвестиционного номера». Стандарт призван навести порядок на рынке долевых инвестиций в гостиничную недвижимость. Именно в гостиничную.

Видение стандарта недавно представил Максим Кулабухов, заместитель генерального директора АО «Корпорация Туризм.РФ».

Ключевая идея — превратить право собственности на номер в инструмент предсказуемого пассивного дохода. В отличие от классической модели «купил – подорожало – продал» стандарт вводит понятие синхронизированных денежных потоков: т.е. экономика владения номером будет жёстко привязываться к валовой операционной прибыли отеля.

Ещё на Дне инвестора, организованном Корпорацией «Туризм.РФ» под лозунгом «Туризм 2.0: от слов к делу!» в декабре 2025 года, говорилось, что эйфория постпандемийного роста сменилась фазой зрелости, требующей переосмысления стратегий и поиска эффективности.

На фоне прогнозируемого спада инвестиций в коммерческую недвижимость и пройденного пика прямой господдержки центральными темами становится поиск альтернативных источников финансирования, включая разрабатываемый закон о народных инвестициях в отели, и острая необходимость в комплексном развитии территорий - см. репортаж.

В новом инвестиционном стандарте должны быть заинтересованы все стороны процесса - уверены в Корпорации.

Выгоды для застройщика видятся в следующем:

Однако совокупность рисков и барьеров до сих пор сдерживала привлечение частного инвестора в гостиничную недвижимость.

Для инвесторов в «инвестиционные номера» возникнут свои преимущества. Инвестор покупает долю в бизнесе. Отбор проектов для него опирается на стандарты гостиничного управленческого учета и их связь с бухгалтерской отчетностью. Целевые показатели сверяются с объектами-аналогами в локации, а не с маркетинговыми обещаниями девелопера (!).

Для частного инвестора важен не только формат владения, но и соотношение доходности и риска. В стандарте ориентируются на диапазон 7–12% годовых для гостиничного номера под профессиональным управлением (что должно оказаться выше по доходности, чем вложения в жилую или коммерческую «недвигу»).

В Корпорации составили «фото-робот» целевого инвестора в «инвестиционные номера».

Ключевые (лакомые особенности) преимущества для инвестора в «инвестиционный номер» в следующем:

Концепция предполагает разделение ролей между застройщиком, управляющей компанией, гостиничным оператором и инвестором, что снижает классический конфликт интересов (обуревающий и обременяющий сегмента апарт-отелей).

В проекте стандарта подробно описана механика распределения операционной прибыли - как ответ на страх о «размытых» операционных расходах. Прозрачные договоры защищают инвесторов от скрытых комиссий и необоснованных трат, способных «съесть» прибыль, а УК — от некомпетентного вмешательства в операционное управление.

Стандарт отказывается от гарантированных минимальных ставок доходности в договорах - инвестор участвует в реальном операционном результате, очищенном от расходов, а не в маркетинговой конструкции.

Проблема не в деньгах (они у частных инвесторов найдутся), а - в доверии, уверены в Корпорации «Туризм.РФ».

В итоге - после запуска стандарта в практику применения - инвестиционный номер призван стать полноценным классом активов.

В «Туризм.РФ» для наглядности уже даже разработали и выложили на обозрение инвестиционный калькулятор.

Недавно консалтинговая компания Strategy Partners представила рейтинг наиболее капиталоёмких инвестиционных проектов в России в сфере туризма и гостеприимства.

А на II-м федеральном форуме по коммерческой недвижимости «За горизонтом» обсудили перспективы и проблемы комплексного развития территорий гостеприимства - т. н. «туристических кластеров».