РЫНОК КРА - РЫНОК КРАКЕНА?

Рынок краткосрочной аренды жилья (КРА) в России все чаще сравнивают с мифическим Кракеном – чудовищем, стремительно разрастающимся из глубин и меняющим ландшафт индустрии гостеприимства.

Огромный и пока непредсказуемый, он наращивает мощь угрожающими темпами: по данным «Авито», в марте 2025 года в посуточную аренду поступило около 314 тысяч квартир и 79 тысяч загородных домов, что на 37% и 69% больше прошлогодних показателей. Этот взрывной рост резко контрастирует с вялой динамикой традиционных коллективных средств размещения (КСР): за 2024 год отели и апарт-отели добавили лишь 9 тысяч номеров (+0,8%). Драйверами КРА стали туристический бум, дефицит гостиниц, активность инвесторов и массированные продажи жилья в 2021-2022 гг. Уже сегодня в отдельных регионах до 30-50% туристов выбирают именно КРА. Однако тревожные сигналы о перенасыщении рынка и кризисах спроса (как в Сочи) заставляют задуматься: продолжится ли бесконтрольный рост «кракена», или рынок ждет неизбежное «очищение»? Регионы демонстрируют разную динамику, а будущее КРА оспаривается экспертами – одни прогнозируют спад его доли на фоне роста отелей, другие указывают на устойчивость частного сегмента.

При этом, по данным NF Group, за 2024 год в России было сдано только 9 тысяч новых номеров в гостиницах и апарт-отелях. Т.е. совокупный номерной фонд в стране увеличился за год всего на 0,8%.

Рост рынка КРА спровоцировали:

• увеличение количества туристических поездок
• нехватка гостиничного фонда
• большой объём проданной недвижимости в 2021–2022 годах
• активность инвесторов

По данным консалтинговой компании CMWP, в некоторых регионах в жилье и апартаментах для краткосрочной аренды останавливается до 30–50% общего количества прибывающих туристов.

«За пару месяцев рост количества сдаваемых квартир в Москве составил 35%, вместо 10% за прошлый год», - сообщила Мария Тарасенко, инвестор и арендодатель из Москвы (matison-invest).

«Интересно, будет ли этот рынок как-то очищаться или будет как на маркетплейсах - бесконечный рост и бесконечное вымирание?» - добавила она.

«За год в Пятигорске прибавилось 700+ квартир, и десять гостиниц. У нас даже таксисты начали сдавать и бывшие горничные. Однако стабильно каждый день, если смотреть через «Авито», пустыми остаются 750-800 квартир, - рассказал Иван Перепечаев, предприниматель из Пятигорска.

По словам компании DSS Consulting, загрузка отелей на курортах Кавказских Минеральных Вод в первом полугодии 2025 достигла 78%, увеличившись на 3 п.п. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Т.е. отели в регионе не пустуют.

При этом к началу июня в регионе КавМинВод работает 130 отелей категории 3-5* с общим номерным фондом 10 100 номеров. До конца года ожидается масштабное пополнение гостиничного фонда - при реализации всех заявленных проектов количество номеров может увеличиться более, чем в два раза, причем основную массу нового предложения составит премиальный сегмент 4-5*.

В таком случае в отношении региона КавМинВод, возможно, придется пересмотреть соотношение динамики рынка развития КРА и коллективных средств размещения (КСР).

Напомним, по данным исследования Центра Стратегических разработок, рынок РКА в перспективе 2025-2030 годов будет расти быстрее рынка КСР. (См. публикацию на Hotelier.pro БОДРЫЕ КОНКУРЕНТЫ ОТЕЛЬЕРОВ).

Но, если уже сейчас рынок КРА превращается в рынок «кракена», то что будет с ним дальше?

Тем временем ЦИАН обращает внимание на интересный момент - посуточная аренда растёт быстрее вне курортов: заметнее всего показатель увеличился не на курортах или в экскурсионных центрах, а в «обычных» крупных городах (+6%, +15% и +29%, соответственно).

Действительно, поездки людей связаны не только с отдыхом, но и с работой, медицинскими или личными целями.

Значимую долю составляет и внутренний спрос, когда квартиры снимают для проведения праздников, встреч и мероприятий.

При всем при том, рынкам присущи и кризисы спроса. «Громкий» пример 2025 года не только Анапа, но и - Сочи. Эксперты рынка диагностируют у курорта глубокий кризис. Причина – опасное "головокружение от успехов": отельеры, разрозненные и игнорирующие сигналы, переоценили спрос и взвинтили цены, невзирая на снижение покупательной способности населения. Результат – беспрецедентный спад (см. интервью нашему порталу Валерия Сычева, заместителя генерального директора базирующегося в Сочи туроператора «РосЮгКурорт» - КУРОРТНЫЕ ИГРЫ ПО ПРАВИЛАМ АГАТЫ КРИСТИ).

Тем временем ситуацию с рынком КРА на примере Вологды специально для Hotelier.pro прокомментировал известный предприниматель Алексей Иванов, руководитель проекта «Две подушки».

«На рынке Вологды наблюдаю регулярный рост предложений - по 7% в год. На сегодняшний день это 827 предложений, - рассказал он. - Некоторые игроки медленно укрепляются, то есть, увеличивают свой фонд квартир, но гораздо больше появляется частных лиц. Рынок на 80% состоит из предложений от аккаунтов с 1-2 квартирами. Это норма посуточной аренды».

Всё больше квартир сдается в аренду - не ведет ли это к затовариванию рынка?

«Затоваривание рынка не наблюдается, - сообщил Алексей Иванов. - Но есть перекосы в спросе. В основном, в выходные, праздники и каникулы никогда не хватает квартир - сколько бы их не предлагалось. А вот в остальные дни 30% рынка недозагружены».

Но за счет того, что рынок — это собственники 1-2 квартир, к демпингу и вымыванию такое положение дел не приводит. Если говорить конкретно про объекты «Двух подушек», на них регулярно повышается стоимость суток. Например, год к году стоимость растет на 15% - вместе с инфляцией.

Планируют ли «Две подушки» выход на рынки других городов, регионов?

«Выход на другие рынки не планирую, - рассказал Алексей Иванов. - В этом бизнесе основное преимущество у тех, кто давно начал - у кого есть база постоянных гостей и регулярные предложения от собственников квартир. При выходе на новый рынок таких преимуществ не будет».

Со своей стороны Марина Мережко, партнер компании CMWP, высказывается о том, что ждет сокращения доли рынка посуточной аренды за счет открытия новых отелей и появления курортных кластеров. В том числе, большую роль сыграет рост количества апарт-отелей, более близких по идеологии и инфраструктуре к посуточной аренде, чем классические отели.

Время, деньги и тренды рассудят, в КРАсоте будет рынок КРА в России или в пасти КРАкена.

Это авторский материал. Мнение редакции может не совпадать с мнением автора.

Об авторе