БОДРЫЕ КОНКУРЕНТЫ ОТЕЛЬЕРОВ

Классические отели испытывают все большее давление со стороны апарт-отелей.

Но апарт-отели - тоже отели. И вместе с классическими отелями они испытывают возрастающее давление со стороны «третьей силы» - операторов краткосрочной аренды квартир и домов.

По ипотеке в России было куплено немало квартир. Отбить свои вложения их владельцы рассчитывают с помощью приезжих.

Центр Стратегических разработок представил недавно результаты исследования текущего состояние и перспектив развития рынка краткосрочной аренды в России до 2030 года - в сравнении с рынком отелей.

Оперируя модным термином «бенчмаркинг», авторы исследования для начала обрисовали рынок туризма в целом. По их подсчетам, на проживание в сфере туризма в 2024 году приходилось 28% трат путешественников. К 2030 году этот показатель возрастет до 30%, а в абсолютных цифрах - почти в три раза. На значительный рост объема рынка повлияет как инфляция, так и вывод на рынок новых мест размещения туристов.

На рынок краткосрочной аренды (РКА) в 2024 году пришлось 19,7% из расходов туристов на проживание. На коллективные средства размещения (КСР) - соответственно, 80,3%. При этом треть этого объема дали КСР услуги по питанию, спа и др., а не собственно выручка за продажу номеров.

К 2030 году доля РКА (по прогнозу) возрастет уже до 25,3%. У КСР (при доле рынка в 74,7%) 35% будет опять же приходится на услуги, а не на номера.

Между тем, уже в 2025 году объем рынка КСР может превысить 1 трлн рублей! Это +29% к уровню 2024 года. Но для сравнения - рост рынка КСР в 2024 году в сравнении с 2023 годом оценивается в 51%, а дальше рост будет замедляться до 18% в 2026 году, затем до 17%, 14% и т. д.

К факторам, формирующим рынок (и его рост), Центр Стратегических разработок относит:

• Рост среднего чека за сутки
• Увеличение количества номеров
• Рост средней загрузки

Но, если первые два фактора, выглядят бесспорными, то третий - нет. Скорее всего, наоборот, следует ожидать снижение средней (за год) загрузки номеров. Причины для этого, думаю, для всех очевидны.

В оценке динамики развития КСР в России, авторы исследования уделяют особое внимание доле каналов ОТА в объеме продаж. Эта доля балансировала на уровне 50% в 2023-2024 годах, но к 2030 году оценивается в 60%.

Как вы думаете, не чересчур ли это оптимистичный для отельеров прогноз? Соотношение ОТА / прямые продажи через пять лет может составить и 70% / 30% и 80% / 20%. У ОТА мощнее ресурсы, а потребитель сейчас живет в логике маркетплейсов и охотно тяготеет к пользованию услугами консолидаторов.

Вместе с тем, за последнее десятилетие инструменты, способствующие прямому бронированию, значительно улучшились, и крупные гостиничные бренды прочно закрепились на рынке. Опросы зарубежных отельеров, проведенные международным изданием Skift, показывают, что "западные" отельеры считают соотношение 50/50 между прямым и не прямым каналами продаж разумным и приемлемым для себя сценарием. Но то на «Западе», в России тренд сейчас говорит об ином.

Аргументом в пользу роста прямых продаж Skift приводит то, что в долгосрочной перспективе наблюдается структурный сдвиг в сторону брендированных отелей по всему миру - см. публикацию на Hotelier.pro КОМПРОМИСС НЕИЗБЕЖЕН - МЕЖДУ «ОТАВАРИВАНИЕМ» РЫНКА И ПРЯМЫМИ ПРОДАЖАМИ?

Между тем, опрос Центра Стратегических разработок показал, что онлайн-платформы опережают прямое бронирование (сайты отелей) практически по всем пунктам. А по такому аргументу, как «широкий выбор отелей по всей России» отдельному отелю просто нечего возразить ОТА.

Драйверами развития РКА в России в исследовании названы:

• Цифровизация и платформизация спроса и предложения (образ жизни в логике маркетплейса)
• Рост мобильности населения и развитие внутреннего туризма
• Рост инвестиций граждан в жилье для сдачи в краткосрочную аренду
• Разнообразие вариантов размещения и широкий ценовой диапазон
• Рост уровня сервиса
• Использование бесконтактных технологий для заселения
• Дефицит объектов размещения

К факторам, формирующим РКА (и его рост), Центр Стратегических разработок относит те же, что и высказанные выше в отношении КСР:

• Рост среднего чека за сутки
• Увеличение количества номеров
• Рост средней загрузки

Согласно аналитики «Суточно.ру», в России в 2024 году в краткосрочную аренду сдавалось около 300 тысяч объектов, что на 25% больше, чем годом ранее. Кроме того, эксперты отмечают развитие РКА в регионах, где есть ряд ограничений на строительство КСР.

В перспективе объем РКА в денежном выражении с 2024 по 2030 годы увеличится почти в четыре раза (количество объектов при этом возрастет на 70%, в абсолютном выражении - на 258 тысяч. Сколько новых гостиничных номеров при этом будет введено в России к 2030 году?).

НА РКА отмечается не только увеличение числа лотов, но и расширение типологии предлагаемых объектов размещения. Арендодатели готовы сдавать не только квартиры или апартаменты, но и активно предлагают новые виды жилья, например, дачи.

ОТА (консолидаторы) в этом сегменте рынка будут однозначными доминаторами. Если КСР имеют больше возможности развивать собственные сайты, то для представителей РКА в России ключевым каналом продаж становятся именно российские сервисы онлайн поиска и бронирования.

Интересно - авторы исследования прогнозируют одинаковый рост средней стоимость проживания что в КСР, что на РКА - на 67% в период с 2024 по 2030 год.

Однако, если инфляция и разбухание цен не притормозят свой аллюр, то такой рост будет достигнут уже к 2026-2027 году.

Какие барьеры развития РКА в России видят в Центре Стратегических разработок? В числе барьеров указаны:

• Геополитическая неопределенность
• Кратный рост ипотечной ставки
• Рост себестоимости содержания объектов (см. ниже)
• Развитый рынок нелегальной аренды жилья
• Отсутствие четкого законодательного регулирования
• Риски бюрократизации процедуры регистрации жилья для сдачи в аренду
• Недоверие со стороны потребителей, опасения по поводу мошенничества

Вместе с тем, частное размещение рассматривается как более приоритетное семьями, у которых двое и более детей, а также автомобилистами (!). Важно отметить, что эта тенденция распространяется и на b2b сегмент, где эксперты также отмечают рост спроса на посуточную аренду.

В «Островке» сообщают, что дома и апартаменты в 2024 году сформировали 22% общего объема бронирования размещения, год к году значение выросло на четыре процентных пункта. Но в некоторых регионах показатель выше. Например, в Калининградской области эту форму размещения выбирали 57% гостей, в Татарстане — 44%, в Башкортостане и Тюменской области — по 39%.

«Традиционно рынок краткосрочный аренды характеризуется большим количеством игроков благодаря низкому порогу входа и наличию нескольких бизнес-моделей взаимодействия с собственниками - субаренда, доверительное управление. Однако в 2024 году выросла ключевая ставка ЦБ, а также ужесточились требования при ипотечном кредитовании, что препятствует выходу на рынок новых игроков», - говорит Илья Формальский, директор по развитию бизнеса RealtyCalendar.

Несмотря на то, что рынки краткосрочной и долгосрочной аренды значительно отличаются и собственники в основном выбирают форму сдачи жилья исходя из личных предпочтений, растущий спрос и ожидания более высокой доходности стимулируют собственников переориентироваться с долгосрочной аренды на краткосрочную.

По мнению экспертов ЦИАН.Аналитики, во многом тренд связан со стратегией покупателей-инвесторов, начавших отдавать предпочтение именно краткосрочной аренде. По оценкам экспертов рынка, краткосрочная аренда приносит собственникам в среднем на 30–50% больше дохода, чем долгосрочная.

«По нашим наблюдениям, средняя стоимость аренды квартиры уже далеко не всегда дешевле, чем проживание в отеле», - отмечает Юрий Кузнецов, основатель «Суточно.ру».

Основными неценовыми критериями при выборе жилья для краткосрочной аренды являются транспортная доступность, обеспеченность инфраструктурой, а также то, насколько квартира оборудована техникой - узнал в ходе опроса сервис Домклик.

"Почти 70% опрошенных в качестве ключевого неценового критерия выбрали транспортную доступность — близость остановок общественного транспорта, метро, а также возможность добраться до них пешком. Вторым по важности параметром стала инфраструктура (49%) – наличие рядом с жильем торговых центров, магазинов, аптек, а также культурно-досуговых учреждений. На третьем месте оказалось наличие необходимой техники (46%)", - отмечают в Домклик.

На рынке краткосрочной аренды появляются новые типы игроков, выполняющие функции (фактически профессиональной) управляющей компании. Они предлагают для арендодателей услуги "под ключ", которые включают в себя оценку и страхование объектов, создание и продвижение объявлений об аренде, поиск и проверку жильцов. Появление игроков такого формата указывает на новую стадию зрелости рынка и повышение качества предоставляемых услуг.

Одна из таких компаний - «Две Подушки» в Вологде. Алексей Иванов, ее основатель и руководитель, как раз рассказал нам о росте стоимости ведения бизнеса по сдаче квартир в краткосрочную аренду. Выросли:

• Аренда квартир - на 15%
• Зарплата горничных - на 30%
• Зарплата кастелянш - на 30%
• Стоимость материалов и услуг по ремонту - в 2 раза

«Цены на аренду мы подняли в 2024 году среднем на 15%, - прокомментировал Алексей Иванов, - Маржинальность упала на 1 процентный пункт».

Ранее в интервью Hotelier.pro основатель «Двух подушек» выделял три топ проблемы** посуточной аренды:

• Отсутствие финансовой грамотности у посуточников.
• Отсутствие умения решать кадровые вопросы.
• Низкую личную эффективность бизнесмена-посуточника.

** см. в пубрикации на Hotelier.pro

Все три проблемы так и остались. А финансовая дополнилась отсутствием официальных отношений с арендодателями и приемом оплат «в серую». Из-за чего происходят повальные блокировки счетов и карт по 115 ФЗ.

«Рынок разный по конкретным городам, - отмечал Алексей Иванов. - Спрос на аренду квартир совсем неэластичный. Очень часто возникает такая ситуация, что нечего бронировать – все занято. Имеются даты с очень высоким спросом. Майские праздники, например. Невозможно снять квартиру, невозможно снять номер в отеле. С другой стороны бывают периоды низкого спроса, когда все квартиры стоят. И никак ценой этой ситуацией не поуправляешь. Ситуация аналогична рынку такси, рынку авиаперевозок. Есть даты высокого спроса и есть даты низкого спроса. Я уверен, что рынок посуточной аренды не перенасыщен, еще есть куда расти. Вопрос в качестве роста. Сейчас очень много средних вариантов. Если расти, то либо через сверх-эконом, либо через уникальные дорогие объекты. Эти ниши еще заняты не полностью».

«У меня стоит цель дойти до 2000 квартир в управлении в течение ближайших 5 лет. Будем повышать стоимость суток и восстановим рентабельность», - сказал нам Алексей (хотя раньше был план ужать предложение до пула наиболее востребованных квартир! - см. в той же публикации, указанной выше).

Для полноты картины упомянем и «четвертую силу» на рынке организованной продажи ночевок - это, как мы их назвали в одной из публикаций, «мобильные отельеры». Речь о речных круизах и т.н. «железнодорожных круизах».

Очевидно, что ночи в купе железнодорожного круиза или в каюте теплохода минусуют ночи в стационарных отелях, апарт-отелях, у посуточников - см. публикацию на Hotelier.pro: НОЧИ ПРИХВАТЫВАЮТ МОБИЛЬНЫЕ «ОТЕЛЬЕРЫ».

Борьба за предпочтения людей. ночующих вне дома во время краткосрочных поездок, будет разгораться и далее - не менее интенсивно, чем сейчас.

В условиях бума внутреннего туризма многие отельеры чувствуют себя бодро. Но и конкуренты у них бодрые.

Это авторский материал. Мнение редакции может не совпадать с мнением автора.

Об авторе