ПОСУТОЧНАЯ АРЕНДА ПРОТИВ ГОСТИНИЦ: КТО ВЫИГРЫВАЕТ ГОНКУ ЗА ИНВЕСТОРА

Индустрия гостеприимства в России сегодня стоит на переломном этапе: легальный рынок инвестиций в отели сталкивается с растущим давлением со стороны «серого» сегмента краткосрочной аренды.

Долгие сроки окупаемости гостиничных проектов, рост стоимости строительства и налоговые нововведения делают девелопмент отелей малопривлекательным для инвесторов. В то же время посуточная аренда квартир через цифровые платформы окупается в разы быстрее — зачастую всего за 2–4 года, тогда как отели возвращают вложения десятилетиями. Неудивительно, что значительная часть капитала «уходит» в арендный рынок, который развивается стремительно и зачастую без должных стандартов качества и безопасности. Такой перекос не только подрывает позиции легальных гостиниц, но и лишает регионы налоговых поступлений, необходимых для инфраструктуры и туризма.

Эксперты предупреждают: если государство не выстроит чётких правил игры, «серый» сегмент продолжит поглощать инвестиции, усиливая стагнацию отельного бизнеса и создавая новые риски для индустрии в целом.

«В перспективе нас ждет стагнация гостиничного сегмента, миграция инвестиций в нелегальный сектор и, в целом, подрыв легального рынка», - высказывает опасение Илья Уманский, президент Российского Союза Туриндустрии (РСТ).

«Инвестиции уходят в «серый» сектор. Строить гостиницу становится экономически нецелесообразно. Инвесторы предпочитают купить несколько квартир, сдавать их туристам через платформы — а если что-то пойдет не так, просто продать квартиру с прибылью», - добавляет он.

Цифровые платформы стали мощным катализатором развития для малого и среднего бизнеса, в частности, в туризме – благодаря маркетплейсам предприниматели из регионов получили доступ к многомиллионной аудитории. Однако вместе с ростом легального бизнеса начался бурный рост и теневого сектора.

«Интернет-сервисы — сами того не желая — стали драйверами расширения серого рынка размещения. Но сдаваемые квартиры зачастую не соответствуют даже базовым стандартам безопасности и качества: отсутствие требований к санитарной обработке, пожарной безопасности, обеспечения сохранности имущества и т.д. При возникновении проблем пожаловаться некому. Никаких гарантий, никакой ответственности», - говорит Илья Уманский.

Стоит ли добавлять, что, когда основной денежный поток проходит мимо налоговой системы, регионы не получают средства на благоустройство, развитие туристических маршрутов, транспорт, безопасность, поддержку экологии.

Долгие сроки окупаемости, измеряемые десятилетиями (от 10 до 25 лет!), растущая стоимость строительства, введение туристического налога и угроза возврата НДС – эти факторы заставляют инвесторов в гостиничную недвижимость серьезно задуматься, а порой и «хвататься за голову» - отмечал Hotelier.pro в публикации ИНВЕСТИЦИИ В ОТЕЛИ: ИГРА НА ПРЕДЕЛЕ ТЕРПЕНИЯ.

«Окупаемость построенных курортов на территории Сочи составляет 18, 20, 25 лет», - отмечает заместитель генерального директора по внешним коммуникациям группы компаний «Мантера» Мария Золотухина.

«Из-за высокой амортизации необходимо постоянно реновировать номерной фонд, а это требует инвестиций», – добавила она.

А какова ситуация у частников в посуточной аренде?

По подсчетам Домклик (Сбер), квартира в Геленджике, если сдавать ее посуточно, окупится за 2,5 года, в Санкт-Петербурге – чуть больше, чем за 3 года, в Казани и Калининграде - за 3-4 года. Т.е. инвестиции в арендный бизнес окупаются в 7-10 раз быстрее! Стоит ли удивляться огромному числу частных инвесторов в посуточную аренду.

Кто эти инвесторы?

Эксперты RBI изучили структуру сделок в сети отелей ARTSTUDIO в Санкт-Петербурге за последние три года (2022–2025 гг.) и увидели, что москвичей среди инвесторов оказалось больше, чем петербуржцев (доля покупателей из Москвы и области - 43%, тогда как жителей Санкт-Петербурга – 36%).

Почти все сделки с сервисными апартаментами в сети ARTSTUDIO совершаются с инвестиционными целями – таких 88%. Еще в 7% случаев апартаменты приобретаются «для себя», а в 3% — для членов семьи.

В отличие от жилой недвижимости, сервисные апартаменты привлекают в первую очередь опытных инвесторов: 59% покупателей – люди в возрасте от 45 до 54 лет, еще 23% – старше 55. Это отличает сегмент от жилой недвижимости, где средний возраст покупателя ниже – даже в премиум-классе. За последние 3–5 лет доля старших возрастных групп на рынке жилья снижается, в то время как в апартаменты, напротив, все чаще инвестируют те, кто ранее вкладывался в жилье.

Среди инвесторов преобладают специалисты из сфер промышленности, IT и недвижимости – каждая из них дает по 8% сделок. До 12% покупателей – это топ-менеджеры и руководители, еще 11% – предприниматели и владельцы бизнеса. Замыкают тройку лидеров юристы – 5%.

Порядка 15–18% сделок совершаются оптовыми инвесторами, которые скупают сразу несколько лотов и формируют более половины продаж. Некоторые из них в 2022–2024 годах приобретали целые этажи.

По прогнозу Центра стратегических разработок, к 2030 году объем рынка посуточной аренды жилья увеличится почти в четыре раза – с 333 млрд до 1,2 трлн рублей.

На рынок краткосрочной аренды (РКА) в 2024 году пришлось 19,7% из расходов туристов на проживание. На коллективные средства размещения (КСР) - соответственно, 80,3%. При этом треть этого объема дали КСР услуги по питанию, спа и др., а не собственно выручка за продажу номеров. К 2030 году доля РКА (по прогнозу) возрастет уже до 25,3% - см. публикацию на Hotelier.pro БОДРЫЕ КОНКУРЕНТЫ ОТЕЛЬЕРОВ.

Рынок КРА в России все чаще сравнивают с мифическим Кракеном – чудовищем, стремительно разрастающимся из глубин и меняющим ландшафт индустрии гостеприимства. Огромный, он наращивает мощь угрожающими темпами - см. публикацию на Hotelier.pro.

Сегодня в отдельных регионах до 30-50% туристов выбирают именно КРА. Однако тревожные сигналы о перенасыщении рынка и кризисах спроса (как в Сочи) заставляют задуматься: продолжится ли бесконтрольный рост «кракена», или рынок ждет неизбежное «очищение»? Регионы демонстрируют разную динамику, а будущее КРА оспаривается экспертами – одни прогнозируют спад его доли на фоне роста отелей, другие указывают на устойчивость частного сегмента.

Вместе с тем, на государственном уровне уже предпринимаются первые шаги по упорядочиванию рынка аренды с целью гостеприимства - Минэкономразвития расширило перечень объектов, подлежащих классификации, включив некапитальные средства размещения. Принят закон о гостевых домах, который закрепляет правовой статус этой формы размещения. Это важные инициативы, но они по-прежнему не охватывают сегмент туристического жилья в жилом фонде.

Суть проблемы в том, что арендный бизнес и бизнес на гостеприимстве разведены по разные стороны одной (клиентской) реки (но каждый, со своего берега, «рыбачит» именно в ней).

Тем временем, летом новостную повестку всколыхнуло сообщение депутата Государственной Думы Владимира Кошелева о разработке законопроекта, направленного на возрождение доходных домов. Широкое появление доходных домов (в перспективе) составит (очевидно) конкуренцию текущим игрокам на рынке – частникам, которые сдают квартиры в аренду, а также компаниям, занимающимся этим профессионально. Кроме того, издержки для своего бизнеса почувствуют и агрегаторы.

А пока издержки для своего бизнеса ощущают отельеры. И издержки становятся болезненнее на фоне симптомов стагнации рынка внутреннего туризма - см. свежую публикацию на Hotelier.pro - ПОЛЗУЧЕЕ ОХЛАЖДЕНИЕ СПРОСА.

Вероятно, осень станет временем не только подсчета цыплят, но и временем обновления планов, финмоделей, ресурсов.

Как раз результатам и выводам из летнего сезона, трендам и перспективам зимнего сезона и векторам на 2026 год будет посвящена традиционная конференция отельеров «Форсайт Отельеров-4» в Санкт-Петербурге - 09 сентября.