ОТ ЭЙФОРИИ К ПЕРЕГРЕВУ: ПОЧЕМУ КАПИТАЛ ПОКИДАЕТ ГОСТИНИЧНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ПЕТЕРБУРГА

Капитал на рынке есть. Вопрос в том, на что его нацеливают инвесторы.

На бизнес-завтраке, организованном в Санкт-Петербурге 10 декабря компанией NF Gorup, эксперты компании проанализировали соотношение тенденций в инвестировании в коммерческую, курортную и жилую недвижимость в России.

«Капитал на рынке есть», - отметила Марина Малахатько, партнёр NF GROUP, департамент инвестиций.

Однако инвесторы чувствительны к тому, как складывается экономический ландшафт в стране. По итогам 2025 года наблюдается снижение объема инвестирования в коммерческую недвижимость в России, что может говорить как о возросшей осторожности инвесторов, так и об отсутствии достаточного количества интересных вариантов.

В Санкт-Петербурге объем инвестирования в коммерческую недвижимость в 2025 году снизился более, чем в два раза - по сравнению с рекордным 2024 годом и более, чем в полтора раза по сравнению с 2023 годом.

При этом инвесторы в Санкт-Петербурге отдавали предпочтение жилой недвижимости. На втором месте - складская недвижимость. На гостиничную недвижимость пришлось менее 1% (!) инвестиций (снижение сразу на 7 п.п. по сравнению с 2024 годом). Такие данные могут говорить о том, что интерес к вложениям в гостиничную недвижимость на местном рынке затухает.

Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF GROUP, поделилась с Hotelier.pro показательными данными сравнения динамики количества гостиничных номеров и сервисных апартаментов в мире, Дубае, Сочи и Санкт-Петербурге.

Перевес гостиничных номеров сохраняется, но общемировой тренд сейчас складывается в пользу развития сервисных апартаментов.

На рынке апарт-отелей в России доминирует Санкт-Петербург (как некогда город доминировал на рынке мини-отелей), однако лидером по строящимся апартам является Краснодарский край (в Санкт-Петербурге происходит снижением темпа ввода сервисных апартаментов).

Возможно, модификация 214-ФЗ (если это случится) привлечёт частных инвесторов в России в долевое софинансирование именно гостиничных проектов, но не упущено ли время для такого хода на фоне охлаждения спроса на отели со стороны потребителей.

Очевидно, что эйфория пандемийных лет, когда туристические потоки стремительно росли за счёт закрытых границ, постепенно сменяется периодом выравнивания и структурных изменений. На смену бурному подъёму приходит время трезвого анализа, поиска эффективности и оптимизации.

«Я думаю, не все стройки закончатся, — считает, например, Вадим Прасов, генеральный директор УК "Альянс Отель Менеджмент". — Рынок несколько перегрет с точки зрения 214-ФЗ — апартов, долевого строительства и т.д. Мы увидим через несколько лет, что некоторые объекты не захотят пойти в капремонт, а уйдут в никуда, как гетто». (см. публикацию на Hotelier.pro).

Пользуясь окном возможностей, российские гостиничные компании значительно укрепили своим позиции на местном рынке в период 2022-2025 годов - чему в немалой степени способствовали программы льготного субсидирования, в том числе, через институт Туризм.рф.

Однако пик господдержки пройден - см. репортаж со Дня инвестора, организованного Корпорацией «Туризм.РФ».

На сегодня 63% качественного номерного фонда в России сосредоточены всего в 5 регионах страны. К 2030 году положение дел принципиально не изменится.

Лидеры среди гостиничных УК также уверенно прописали свои позиции и намерены только укреплять их - причем, как за счёт классических гостиниц, так и апарт-отелей, и санаториев. (Кстати, Azimut Hotels держит первенство по объему номерного фонда как раз за счёт весомого присутствия санаториев в портфеле объектов компании).

Ввод новых гостиничных проектов в России в ближайшие годы продолжится, но скорее в силу инерции уже запущенных проектов. УК станут (и уже стали) больше ориентироваться на конвертацию существующих или строящихся отелей для работы под их сетевыми брендами (в том числе, идя по пути франшиз).

Охота за капталом для гостиничного бизнеса в следующие годы окажется очень трудоемким делом.