ЗА ГОРОДОМ ДЕФИЦИТ ОБЪЕКТОВ С ЦЕЛЬНОЙ КОНЦЕПЦИЕЙ

Подпишитесь на наш канал в Telegram
Подпишитесь на наш канал в Telegram

Считает Елена Чернякевич, исполнительный директор УК «Начало. Сервис».

Когда постоянный автор Hotelier.pro Павел Баскаков узнал, что Елена составляла концепцию для нового объекта загородной недвижимости в Ленобласти и проводила в этой связи анализ представленных рынке предложений, то не мог удержаться от того, чтобы не взять у эксперта интервью, чтобы выяснить, что показала «шерлокхолмизация» рынка.

Портал Hotelier.pro, кстати, в 2022 году подготовил большое количество интервью с участниками рынка, став в этом жанре лидером профессиональной журналистики о гостиничном бизнесе (см. обзор интервью 2022 года).

На Форуме* Ассоциации Загородных Отельеров (АЗО) в загородном клубе «Лачи» в Подмосковье в конце ноября 2022 обсуждались актуальные тренды и веяния на рынке загородного гостеприимства России, но на нем почти не было участников из Ленобласти и с Северо-Запада России. Интересно, между тем, посмотреть, какие загородные тренды наблюдаются конкретно на северо-западе страны, какие белые пятна выявляют эксперты, чего не хватает гостям.

*О Форуме АЗО см. репортаж на Hotelier.pro КАКОВЫ ВЕЯНИЯ ВРЕМЕНИ В ЗАГОРОДНОМ СЕГМЕНТЕ.

Павел Баскаков: Елена, спасибо, что согласились поделиться своими наблюдениями с многотысячной аудиторией Hotelier.pro. Думаю, многие профи будут вам благодарны и возьмут из нашего разговора что-то для себя «на карандаш». Скажите, как обстоят дела сейчас на рынке загородной недвижимости для отдыха на Северо-западе?

Елена Чернякевич: Когда границы страны начали закрываться, российский турист обратил пристальное внимание на бескрайние просторы родины, в особенности, на локации, расположенные недалеко от постоянного места жительства. В нашем случае –на Ленинградскую область и Карелию. Как только туристы активизировались, стало понятно, что рынок испытывает недостаток качественных и концептуальных объектов загородной недвижимости. Недвижимости всех типов - отелей, апарт-отелей, глемпингов, кемпингов.

Павел Баскаков: Однако в последние годы рынок загородной недвижимости для приема гостей активно рос. Что этот рост дал?

Елена Чернякевич: Действительно, на север от Санкт-Петербурга (и менее активно на Юг), а также в Карелии можно наблюдать решительный прирост загородной недвижимости под сдачу. Но - за малым исключением - это индивидуальное жилищное строительство.

Мы видим немалое количество визуально вполне притягательных загородных объектов разного формата – от эко-шатров и бабл-шаров (готовые конструкторы, приобретаемые у компаний-поставщиков) до небольших загородных домов классического формата. На первый взгляд они кажутся заманчивыми для путешественников, но, если исходить из отзывов, становится понятно – туристу чего-то не хватает.

Павел Баскаков: Чего же?

Елена Чернякевич: Многие объекты строятся исходя из простейшей логики того, что границы сейчас закрыты и отовсюду трубят о внутреннем туризме. А, значит, спрос по умолчанию обеспечен. Чаще всего такие объекты - это просто отдельные дома с минимумом персонала (зачастую сам собственник объекта плюс-минус его родственники или друзья) без ресторана и благоустроенной прилегающей территории. Недвижимость приносит доход, но приносит сейчас. На мой взгляд, перспективы ее недолговечны.

На рынке не достает объектов с цельной, продуманной концепцией. Не достает во всех классах – от эконома до премиума.

Те качественные объекты, что имеются – загружены на выходные дни на 2-3 месяца вперед и попасть в них без долгосрочного планирования практически невозможно.

Что важно – многие из этих объектов (такие примеры мы видим в Карелии) – даже не пользуются ОТА и работают только на прямых бронированиях, так как имеют стабильный поток гостей уже на протяжении двух последних лет и не видят смысла платить комиссию посредникам.

Павел Баскаков: Таким образом, запрос гостей сейчас на комплексное многоплановое обслуживание?

Елена Чернякевич: Да, основной запрос гостей - на широкую инфраструктуру, концептуальность и целостность проекта. Также важна для гостей «свежесть» объекта – как визуальная (не устаревший внешний вид, черная/ яркая древесина, черный металл в отделке или монохромные цветовые решения, единый стиль всех строений, отсутствие визуального шума), так и физическая (не «уставшие» номера и общие зоны).

Огромное значение приобретают предлагаемые отельером/ управляющей компанией развлечения на территории, особенно, нестандартные, несущие в себе новые эмоции и новый пользовательский опыт.

Стандартный набор зимних и летних развлечений имеется практически на каждом объекте. Часто – их даже слишком много и гость попросту теряется. Важнее сделать упор не на количество, а на качество, на визуальную и эмоциональную составляющую.

Очень интересен возникающий сейчас подход, когда как отправная точка используются некие «традиционные» (можно даже сказать «ретро») развлечения - такие, как карточные игры, лото, гитарные вечера. Однако они упаковываются в визуально очень нарядную картинку - картинку, которая хорошо бы смотрелась в социальных сетях. Достигается это за счет правильных локаций, декора, событийной подготовки площадок и правильной работы event-менеджеров.

Павел Баскаков: А что можно сказать о планировке загородных мест отдыха?

Елена Чернякевич: Если посмотреть на объекты, построенные в последние 2-3 года, можно отследить тренд на снижение площади строящихся объектов. Если раньше загородные объекты могли иметь среднюю площадь домов от 80 до 140 кв м и часто были больше «мероприятийными», то сейчас дома – часть путешествия выходного дня, досуга.

Это связано с повышением спроса последних лет на индивидуальные путешествия (в одиночку, вдвоем, семьей с одним или двумя детьми или парой с собакой) и желанием уюта, уединения. Для отельеров это весомый плюс – такая категория гостей более безопасная, менее проблемная - меньше гипотетический урон, нанесенный номерному фонду. При этом выше чек на дополнительные услуги. В целом, это более аккуратные и спокойные гости, ищущие для себя и других уюта.

В продолжение тренда на семейный уют усилился тренд на wellness – выросли запросы и чеки на СПА и «около-спашные» процедуры. В этот набор услуг входят бассейны, массажи, купели-фурако, классические парные, финские сауны и хамам. Соответственно, при проектировании загородных объектов это необходимо учитывать.

Причем для предоставления максимально широкого ответа на разные форматы запросов, идеально сочетание форматов – наличие приватных небольших саун в домах, чтобы погреться «узким кругом», и в то же время наличие большого СПА-комплекса с общими банями, где возникает уже не только формат оздоровления, но и форма нетворкинга, процедурности и «мероприятийности» - общение с другими гостями.

Параллельно растет спрос на массажистов, пармейстеров, аромотерапию. С другой стороны, на таких объектах идет снижение потребления алкоголя, привезенного с собой с «большой земли», и переход на употребление вина или коктейлей в баре или ресторане самого объекта – в красивом и эстетичном формате.

Павел Баскаков: Изменилось ли что-то в поведении инвесторов?

Елена Чернякевич: Я наблюдаю высокий спрос на загородные объекты со стороны инвесторов - как мелких, так и крупных.

Многие из тех, с кем мы общались по загородным проектам и кто рассматривал их реализацию еще 3-4 года назад, а также из тех, кто имел крупные земельные участки, но воспринимал их только как актив, который когда-то в перспективе будет возможно продать - сейчас заинтересованы в постройке таких объектов, как загородные апарт-отели, которые уже начали обретать свое имя – «горизонтальные апарт-отели».

Средний чек на покупку недвижимости в данном случае выше, чем за квартиру в черте города, но срок окупаемости таких объектов получается не больше, а зачастую даже и меньше, чем срок окупаемости классических городских апарт-отелей, а также доходных квартир.

Отмечу тренд на покупку «по статусу», покупку-эмоцию – достаточно часто инвестор при выборе объекта при примерно равной окупаемости и готовности купить несколько объектов из соображений «я б сам пожил» покупает не несколько, а один объект, но более высокого класса и который нравится ему самому.

Если - до недавних известных событий - инвесторы больше ориентировались на рациональную сторону (несколько объектов - дифференцированные активы, один можно продать по спекулятивной стратегии, другой – оставить под сдачу), то сейчас, в связи с нестабильной ситуацией, многие ориентируются на эмоцию, радость от покупки, радость обладания тем или иным объектом.

Особенно часто этот тренд стал осязаем за последние три месяца – при продажах на нашем апарт-отеле «Начало» мы заметили, что некоторые инвесторы уходят на другие объекты, хотя они выше классом и значительно дороже по цене.

Павел Баскаков: Управляющая компания выбирает свою стратегию, исходя из концепции объекта и придерживается ее …

Елена Чернякевич: С течением времени и в связи со все более нестабильной ситуацией продавать объекты становится все сложнее. Если раньше можно было продать если не все, то многое, то сейчас для того, чтобы успешно реализовать объект, нужно очень внимательно подойти к его созданию, начиная со стадии проектирования и до вывода в продажи - уже с цельной концепцией и позиционированием и полным пониманием, что, как и для кого мы строим.

Поделиться публикацией
Смотрите также
НАТАЛЬЯ МАЛЬЧЕНКО: МЫ НЕ ОГРАНИЧИВАЕМ ГЕОГРАФИЮ...
НЕ ТОЛЬКО ВИД НА МОРЕ ПРИВЛЕКАЕТ
"HRS В РОССИИ: РАБОТАЛИ, РАБОТАЕМ И БУДЕМ РАБОТАТЬ", - ДЕНИС ЛАПЫКО, ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ...
Подписаться на еженедельную рассылку Hotelier.Pro
Комментарии