КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ БОЛЬШОЙ ИГРЫ. ОТЕЛЬЕРЫ БЬЮТСЯ ЗА ЛОКАЦИЮ. И ЗА ИНВЕСТОРОВ.

Реально ли в текущих условиях поднять «уставшую» базу отдыха до современного курорта? Стоит ли «оживлять старушку», чтобы шагнуть из советского наследия конца ХХ века в середину XXI века? Нужно ли искать «золотой ключик» для старенького «отельчика»? Сработает ли стратегия на капитализацию актива вместо обещания лакомой доходности инвесторам?

Такие риторические вопросы можно задавать до бесконечности - и их будет значительно больше, чем ответов.

Есть места, которые однажды влезают к тебе под кожу, не дают спокойно спать - как будто говорят - преврати меня в красивый отель и место силы, ты сможешь, потому что знаешь, как это сделать. Эти объекты, как несчастная любовь - вроде умом и понимаешь, что всё сложно, а сердце уже там - среди очаровавших старых стен. Они западают в душу, как заноза - больно смотреть, но невозможно забыть и бросить.

Впрочем, лирика лирикой, а при серьезном отношении к делу отельерам нужно задать себе только два ключевых вопроса и третьим, завершающим, подвести жирную черту:

• Зачем мы это делаем?
• Для кого?
• Что для этого нужно?

Один из таких объектов находится на берегу легендарного озера Вуокса в Ленинградской области. Озеро Вуокса - сердце Карельского перешейка. Оно считается легендарным из-за своей древней истории (образовалось около 5000 лет назад), живописных ландшафтов с сотнями островов, чистой воды и богатой истории освоения, сочетающей карельские легенды и древнерусские летописи.

Ольга Буракова, управляющий партнер отеля «Робинзон у Вуоксы», CEO и GM УК Kinetic Hotel Group, считает, что для успешной реализации обновления объекта гостеприимства должна быть найдена верная «инвестиционная философия». Постоянного автора Hotelier.pro заинтересовали аспекты такой «философии», как и сам проект обновления базы отдыха «Робинзон», и он решил поговорить с Ольгой на эту тему.

Павел Баскаков: Ольга, расскажите о вашем объекте.

Ольга Буракова: Проект является редевелопментом одной из старейших баз отдыха «Робинзон» и в новом виде позиционируется как отель 4*: РОБИНЗОН у ВУОКСЫ 4* - отель у озера и в лесу.

Мы опираемся на такие посылы, как: «Заблудись с пользой. Только ты и Вуокса», «Магическая Вуокса - коллекционер смыслов», «100 островов - 100 смыслов. Найди свой!». Т.е. речь о реализации глубинной тоски по настоящему приключению, единению с природой и свободе от суеты, мечте о личной робинзонаде, но с комфортом и горячей водой!

Наша аудитория: городские мечтатели, уставшие от ритма мегаполиса, семьи, искатели тишины и вдохновения. Прекрасная отличительная черта отеля - протяженность береговой линии около 1,5 км, что делает отель отличным местом для рыбалки, водных прогулок и различных видов водного спорта.

Павел Баскаков: В чем состоит ваша «инвестиционная философия»?

Ольга Буракова: Самый главный посыл для инвестора - это предложение взглянуть на наш проект не как на очередную стройку, а как на философию ответственного владения редким активом. Проект для тех, кто понимает: настоящая ценность создается на стыке природы, экономики и человеческого капитала.

Философия первая. Актив как территория смыслов

В классическом учебнике Боголюбова по финансовому менеджменту в туризме сказано: стратегия инвестиционной деятельности начинается с оценки рисков и источников финансирования. Мы идем дальше. Для нас «Робинзон» - это не просто койко-места и квадратные метры. Это территория, на которой мы создаем новую экономику впечатлений.

Почему инвесторы сегодня уходят из городских отелей со сроками окупаемости 8-10 лет и присматриваются к загородным форматам? Потому что природа становится роскошью. А Вуокса - это бренд сам по себе. Наша задача - не испортить эту магию бетоном, а аккуратно вписать в ландшафт современный сервис, как это делают лучшие практики рынка, сохраняя архитектурную гармонию и минимизируя воздействие на среду.

Философия вторая. Экономика доверия и «антихрупкость».

Есть такое понятие - антихрупкость. Это когда система в эпоху хаоса не ломается, а становится сильнее. Наш проект закладывает этот принцип в свою ДНК.

Мы строим не просто отель, а гибридную бизнес-модель. Это значит, что доход формируется не только от продажи номеров. Это и ресторанная гастрономия (без авторского ресторана бутик-отель невозможен), и событийный туризм, и спа-комплекс, и круглогодичная загрузка за счет разных сценариев отдыха.

Мы не обещаем инвестору 41% доходности, как в некоторых апарт-проектах. Мы предлагаем другой разговор - о капитализации актива. О росте стоимости коттеджа от этапа строительства к стабильному бизнесу. О репутации, которая в отельном бизнесе стоит дороже денег.

Философия третья. Команда и «эффект женщины с бородой».

Валентина Магидс, создатель одного из лучших бутик-отелей России, как-то сказала: маркетинговая стратегия должна вызывать эмоции, которые попадают в сердце гостя. Но чтобы эти эмоции возникали каждый день, нужна команда с общими ценностями.

Мы исходим из того, что инвестиции в «Робинзон» - это инвестиции не в стены, а в людей, которые умеют встречать, удивлять и заботиться. Это самое сложное в нашем бизнесе - найти тех, кто будет делать "Вау-сервис" не по инструкции, а по зову души. Потому что, как верно замечено экспертами, 70% затрат в гостиничном строительстве - это отделка, но 100% успеха - это сервис.

Философия четвертая. «Зачем» важнее «Сколько»

Артур Лупашко, основатель Ribas Hotels, советует начинать любой проект с вопроса "Зачем?". Если цель - просто заработать и выйти, отель получится бездушным. Если цель - создать наследие, место, куда захочется возвращаться самому и везти детей, - тогда цифры сходятся иначе.

Наш "Робинзон" у Вуоксы - про второе. Мы ищем не просто инвесторов, мы ищем соавторов. Людей, которые тоже когда-то увидели этот пейзаж и поняли: здесь должно быть красиво. По-настоящему.

Павел Баскаков: И всё-таки из какого срока окупаемости проекта вы исходите? Какие цифры стоят за большими смыслами?

Ольга Буракова: Окупаемость загородных отелей сегодня - 5-7 лет при грамотном управлении. Это быстрее, чем у городских проектов, но требует большего погружения в операционку. Мы сокращаем путь за счет прозрачной финансовой модели и понятного УТП, которое отстроит нас от конкурентов на годы вперед.

Мы предлагаем партнерам стать частью места, которое будет приносить доход и радость долгие годы.

Павел Баскаков: Сколько денег вам не хватает для стартового запуска проекта?

Ольга Буракова: Вопрос про деньги всегда очень волнительный!) Их почему-то всегда не хватает... Но, если говорить серьезно, то после покупки объекта запуск проекта планируется двумя очередями: быстростарт для входа в сезон 2026 и дальнейшее освоение территории и развитие инфраструктуры отеля. В совокупности это примерно 500 000 000 рублей.

Павел Баскаков: Когда вы рассчитываете принять первых гостей на обновленном объекте?

Ольга Буракова: В январе 2026 я уже открыла продажи на май 2026 - на свой страх и риск! И теперь обратного пути уже нет - я не могу подвести своих гостей! На майские праздники уже идут активные бронирования, а в июне практически половина дат уже продана. Работают репутация и история отеля, где выросло целое поколение - 3500 постоянных и лояльных гостей.

Павел Баскаков: Насколько плотной вам видится конкуренция за гостя в Ленобласти?

Ольга Буракова: Для меня это всегда спорный и неоднозначный ответ. С одной стороны, мы обязаны отслеживать не только объекты размещения в нашей локации, но и учитывать огромное количество макро- и мини-экономических факторов.

Конкуренция становится по-настоящему плотной, но не за счет перенасыщения рынка, а за счет качественных сдвигов в структуре спроса и предложения. Рынок вошел в фазу зрелой борьбы за взыскательного гостя, и побеждать будут не те, у кого просто есть "койко-места", а те, кто предлагает целостный пользовательский опыт и эмоционально окрашенную внутреннюю атмосферу объекта.

Я всегда была на стороне сильной концептуальной составляющей независимого отеля, которая является основой основ любого проекта в гостиничном бизнесе. Именно правильно выбранная эксклюзивная концепция и отстраивает нас от конкурентов, позволяя очень разнообразить наш бизнес. Конкуренция за гостя в Ленобласти в 2026 году - это битва концепций, а не квадратных метров.

Наш "Робинзон у Вуоксы» с его природой, скалами и правильным позиционированием находится в выигрышной нише. Мы должны брать не количеством, а качеством впечатления.

Всем коллегам хочу пожелать не считать отель просто объектом недвижимости с работающим в нем гостиничным бизнесом, а относиться к нему как к живому организму - с душой, телом и характером!
Если отель «немного устал», но запал вам в душу и не отпускает - попробуйте дать ему еще один шанс, шанс на второе дыхание. Главное - ничего не бояться, не сомневаться в своих силах и смело идти к своей цели.