РЫНОК ЗААПАРТАЧИЛСЯ

Подпишитесь на наш канал в Telegram
Подпишитесь на наш канал в Telegram

С одной стороны, рынок все больше насыщается сервисными апартаментами (особенно, в Санкт-Петербурге!), с другой – рынок весной 2022 заартачился, микроинвесторы стали более упрямыми, а арендаторы – придирчивыми.

Разобраться с положением дел на этом специфическом рынке, оказывающем все большее влияние и на ситуацию в гостиничном сегменте, была призвана конференция «Апарт-отели: Современная ситуация и перспективы», организованная 26-27 апреля в Санкт-Петербурге в коворкинг-центре Avenue Page компанией Best Event Group.

«Многие инвесторы сегодня четко осознали: парадигма изменилась – нас нигде не ждут, мы никого не ждем, - сказал в своем выступлении Вадим Прасов, управляющий партнер УК «Альянс Отель менеджмент», вице-президент ФРИО. - Соответственно, стало понятно, что делать с инвестициями – инвестироваться во внутренний рынок».

«В сегодняшней парадигме количество апартаментов будет расти. При этом Санкт-Петербург останется лидером в этом сегменте если не forever, то на обозримую перспективу», - добавил он.

_Best_Event_conf_2627_5.jpg

Действительно, сейчас на рынке апартаментов Санкт-Петербурга функционируют свыше 20 комплексов сервисных апартаментов. Совокупно они насчитывают около 13 000 юнитов (номеров). По данным компании Nikoliers (ex. Colliers Intl.), до конца 2022 года будет введено в эксплуатацию еще около 12 500 юнитов и общее их количество превысит 25 000. Сервисные апартаменты уже напрямую начали конкурировать с гостиницами (в отелях Санкт-Петербурга в категории 3* и 4*, совокупно, в 2022 году прогнозируется наличие порядка 20 000 номеров).

Вместе с тем, сейчас рынок апартов – да и сам рынок гостеприимства! - вошел в стадию, требующую новых решений, продуктов и конкурентных преимуществ.

Внутренний туризм может быть в 2022 ослаблен (несмотря на полуприкрытые границы страны) – из-за снижающихся доходов населения. Однако интерес к Санкт-Петербургу проявляют предприниматели из регионов. Их интересуют гибкие офисы и аренда жилья или апартаментов в центре или рядом с метро в ценовом диапазоне 25–40 000 рублей в месяц.

«Люди сегодня ищут для себя новую экономику, - продолжил Вадим Прасов. – Один наш знакомый инвестор планировал комплекс на 300 гостиничных номеров и 200 апартов. Теперь он переделывает проект на 150 номеров и 1200 апарт-юнитов».

Имеем ли мы дело сейчас с демасштабированием традиционных гостиничных проектов? Вопрос.

Рост стоимости квадратного метра в апартаментах в экспозиции за 2021 год составил в среднем 42% - подсчитали в компании PLG (Plaza Lotus Group). Рост цен был обусловлен подорожанием стройматериалов и дефицитом предложения: объем вакантного предложения сократился вдвое.

Однако, по данным PLG, и покупательская способность инвесторов в 2021 году снизилась. Если в ажиотажном 2020 году больше половины (55%) сделок завершались со 100% оплатой, то в 2021 году 56% всех сделок состоялись с привлечением ипотечных средств. Одной из тенденций на фоне роста стоимости квадратного метра в проектах апартаментов станет постепенное снижение доходности - утверждают в PLG. В 2021 году операторы сервисных апартаментов скорректировали ставки с 13% до 10%. В 2022-м году, по прогнозу компании, максимальная доходность на рынке не превысит 9%.

«В плане апартаментов хорошие перспективы у нашего Юга. Особенно интересная история может быть у Геленджика. Новые курортные территории будут, потому что этого хочет государство. При этом недооцененной территорией выглядит Подмосковье, - прошелся по общим перспективам рынка Вадим Прасов. - У Дагестана имеется потенциал, но короткий сезон и сильные ветра выступают ограничительными факторами. С другой стороны – а где в России не короткий сезон?».

Тем временем меняется состав арендаторов апартаментов. С конца февраля 2022 из апартаментов начали активно съезжать иностранные корпоративные группы и представители IT-компаний. С такой ситуацией, например, столкнулся апарт-отель IN2IT у метро «Купчино», где проживали группы специалистов, работающих на предприятиях в промзоне «Шушары».

Похожую историю обрисовала и Наталья Красногорова, директор по развитию УК «Анис Отель», генеральный директор «Монарх Плаза» (Москва), говоря об апарт-отеле «Анис» 4*: «Состав проживающих меняется - уезжают айтишники, въезжают семьи с детьми. Мы специально переделали проект так, чтобы формат был удобнее для проживающих с детьми. В первую очередь, были расширены юниты. Самый маленький номер у нас имеет площадь 42 кв м – две комнаты: спальня + гостиная».


«Стало ясно, что целевая аудитория нашего апарт-отеля IN2IT должна быть значительно обновлена, – рассказала Юлия Беззабарова, коммерческий директор PLG. – Сейчас начинается высокий туристический сезон, и краткосрочная загрузка, преимущественно за счет автобусных туров, нам пока обеспечена. В плане долгосрочной аренды не стоит сбрасывать со счетов значительный рост предложения квартир под сдачу. Апартам предстоит концентрироваться на тех сегментах, куда частники не дотянутся».


«Под туристов в апарт-отелях AVENUE в летнем сезоне выделяется до 50-60% номеров. В том числе, в AVENUE Apart на Аптекарской набережной», – сообщил Николай Антонов, партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью».

_Best_Event_conf_2627_6.jpg

С начала апреля эксперты констатируют общее падение спроса на покупку недвижимости, в том числе, и апартаментов. Уровень цен остается пока высоким, но объем продаж в апреле сократился примерно вдвое. Большинство инвесторов выжидало, переориентировавшись на краткосрочные депозитные вклады. Интерес сохраняется к проектам на высокой стадии готовности.

В перспективе рынок ждет снижение объема предложения в новых проектах. Текущая ставка проектного финансирования составляет от 18 до 23%. И это сильно скажется на конечной стоимости и сроках реализации проектов. А средняя цена в 244 000 рублей за квадратный метр – далеко не предел.

«Сейчас мало кто строит просто апартаменты на продажу. Сегодня апартаменты - это комплексные объекты под эгидой управляющей компании, - отметила Светлана Сердюкова, управляющий партнер компании «MEETING! EXPERTS». - Важно выстраивать отношения не только между микроинвесторами и УК, но и отношения между департаментами УК внутри объекта. Для этого мы создаем профили департаментов и прописываем алгоритмы и инструменты взаимодействия между ними».

Одна из «фишек» апартаментов VALO - это эмоции. В компании стараются «завернуть» продвижение проектов в какую-то эмоционально насыщенную историю. К тому же, VALO разработало несколько брендов для своих апартаментов, чтобы их лучше (и под разным углом) позиционировать на рынке (VALO Comfort 3*, VALO Business 4*, VALO Digital Apart и др.).

К формированию уникального предложения обратилась в своем выступлении и Ирина Ивашкевич, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S.

В комплексах YE’S создаются коворкинги в лобби с круглосуточным доступом, фудхолл, арт-пространство, в «YE’S на Марата» появился фирменный тренажерный зал и т.д.

«Сервисы и услуги для гостей мы оказываем по принципу авиакомпании «Победа» - хочешь получить обслуживанием совсем по эконом-классу – получи, или компонуй себе набор дополнительных услуг», - добавила спикер.

Обсуждались на конференции и перспективы IT-технологий, особенно с учетом ухода с российского рынка ведущих ресурсов по бронированию гостевой недвижимости. По словам Игоря Пигина, технического директора компании «Эделинк», невозможно «к лету» разработать новый Booking или PMS по управлению сервисными апартаментами. Но те компании, у кого имеются серьезные наработки в этой сфере, смогут эффективно продолжить работу. В долгосрочном горизонте планирования перспективны разработки проектов делового времяпрепровождения и досуга в сервисных апартаментах.

Тему подхватила Айна Магомедова, представляющая компанию HRS. П ее словам, HRS одной из первых начала работать с апарт-отелями. Функционал систем Suite8 в Fidelio позволяет управлять номерами апарт-отелей. Более продвинутая история – система OPERA Vacation Ownership (изначально была сделан для таймшера).

Александр Ешмеков, директор по работе с отелями компании TravelLine, обратил внимание на важность наличия таких модулей, как скидки и поощрения. Чтобы скидки и поощрения гостям «подкатывало» не государство (не ждать, к примеру, следующего туристического кешбэка), а сами отельеры – в любой момент. Важно, что начисление бонусов и их «отоваривание» происходит уже на сайте объекта, а не в канале продаж. Отельеры, которые работают с постоянными гостями, получают в 1,5−2 раза больше броней с сайта. В модуле бронирования TravelLine имеется встроенная программа лояльности для гостей. Программа лояльности распознает гостя по номеру телефона и автоматически применяет нужную скидку (подробнее см. «Программа лояльности в отеле: ответы на частые вопросы»).

_Best_Event_conf_2627_2.jpg

Как эффективно выстраивать и корректировать управление доходами, наглядно продемонстрировал Сергей Данильченко, соучредитель и партнер компании HotelAdvisors Hospitality Management & Consulting, показав собравшейся аудитории (полу) секретные графики, выстроенные на основе собранной его компанией на рынке информации.

Очевидно, что из-за ухода Booking и airbnb более значимой становится роль управляющих компаний в привлечение клиентов. Чем более централизован объект, тем лучше качество управления и сервисного обслуживания. Конкуренция на рынке сервисных апартаментов будет только возрастать. Приоритетным фактором, который сможет обеспечить приемлемую доходность для собственников в условиях кризиса и ограничений, станет именно высокий профессионализм управляющей компании.

На конференции прозвучали выступления и ряда других спикеров. Важным компонентом мероприятия стало неформальное общение участников. Компания Best Event Group вновь подтвердила свой высокий уровень в организации профессиональных мероприятий отельеров. Именно на таких форумах, как «Апарт-отели: Современная ситуация и перспективы» участники рынка могут обменяться актуальными инсайтами и получить ценную информацию.

Поделиться публикацией
Смотрите также
В АНАПЕ ПЛАНИРУЮТ ПОСТРОИТЬ ГОСТИНИЧНЫЙ КОМПЛЕКС НА 800 НОМЕРОВ
НА МАЙСКИЕ ПРАЗДНИКИ НАБЛЮДАЕТСЯ РОСТ ЗАГРУЗКИ ОТЕЛЕЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
В КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ РАССКАЗАЛИ О ЗАГРУЗКЕ ОТЕЛЕЙ НА МАЙСКИЕ ПРАЗДНИКИ
Подписаться на еженедельную рассылку Hotelier.Pro
Комментарии