ОТЕЛЬЕР, БИЗНЕС-КОНСУЛЬТАНТ АЛЛА ЦЫТОВИЧ: «ЗАКОНЫ СЛАБО ПОДДЕРЖИВАЮТ ОТЕЛЬЕРОВ»

Отельер, бизнес-консультант Алла Цытович потеряла в годы пандемии оба своих объекта – хостелы «Log Inn». Правда, после длительных судебных разбирательств ей удалось отсудить несколько миллионов.

Сейчас многие предприниматели обращаются к эксперту за профессиональной помощью – Алла с командой изучает особенности региона и помогает с открытием отельных объектов. Наша собеседница отметила, что южным регионам не хватает отелей эконом класса. Плюс, системному развитию рынка также мешает стихийное, неурегулированное распространение гостевых домов.

Законы абсолютно против арендаторов

- Алла, что произошло за последние 3 года в вашем бизнесе - сети хостелов «Log Inn» в связи с последними событиями? Как сейчас обстоит ситуация?

- Ситуация следующая. Когда была пандемия, поток клиентов снизился практически до нуля - соответственно, выручка тоже серьезно упала. Оплачивать расходы стало практически невозможно. В первую очередь аренду, которая составляла практически 50% от выручки. То есть если выручка составляла у нас 1 200 000 рублей, то аренда за два объекта - 600 тысяч. С марта 2020 года я пыталась договориться с арендодателями в соответствии с законом, который приняли в конце марта 2020 года. К закону также было постановление Правительства – речь шла о том, что отельеры вправе потребовать от арендодателя отсрочки по платежам. Рассрочку можно было взять на два года. Один арендодатель заявил, что не пойдёт на это и прислал письмо на расторжение договора. Мы судились.

Судебные разбирательства продолжались с июня 2020 года по весну 2023 года. Весной 2023 года мы получили финальное решение суда, где было сказано, что мы имели право на рассрочку, и суд предоставил нам 50% скидку от суммы заявленного арендодателями иска. Это вполне соответствует сложившейся судебной практике. С самого начала суды разных инстанций по-разному толковали закон об отсрочке и рассрочке аренды, и только спустя почти 3 года мы получили решение в полном соответствии в законом. Все это время различные правоохранительные органы говорили, что этот вопрос должен решаться между арендодателем и арендатором, хотя в Законе было заявлено, что арендодатель обязан предоставить рассрочку. И даже если арендатор не обратился с просьбой о рассрочке, арендодатель обязан предупредить о существовании такого Закона и предоставить такую рассрочку в одностороннем порядке.

Судились мы долго. В соответствии с судебной практикой, мы отсудили 50% снижения долга по аренде. Но весной 2021 года арендодатели пришли с командой вооруженных битами лиц понятной национальности и за 2 часа выселили всех - постояльцев, сотрудников, персонал, не дав ни одной бумаги, ничего. Вплоть до того, что взяли себе мое имущество, даже кассовый аппарат. Юристы ничего не могли с этим сделать. Они в такие конфликты не ввязываются.

Мы три раза вызывали наряд полиции, пока арендодатели нас пытались выгнать. Полиция приезжала, говорили нам, что вы же им не платите, а помещение принадлежит им. Мы обращались в вышестоящие инстанции, прокуратуру, МВД, но дело так ничем и не кончилось. Подобная ситуация произошла с очень большим количеством хостелов в Москве. Вот так у нас работает закон.

Мы отсудили несколько миллионов!

- Алла, очень страшная и тупиковая ситуация! Какова судьба вашего второго хостела?

- Со вторым хостелом была та же самая ситуация, но длилась немного дольше. Часть аренды я платила, но тем не менее, они так же прислали письмо на расторжение договора аренды, несмотря на то, что не имели на это право. И в марте у нас отняли помещение ровно таким же способом. Правда, позволили вывезти имущество. Закон нас никак не защищает! Он не помог ни с рассрочкой, ни со снижением аренды. Мы не получили помощь, как и тысячи наших коллег, несмотря на сам закон и уже существующую судебную практику из разных городов России.

Конечно, мы отсудили 50% задолженности, с марта по октябрь. Сумма составила несколько миллионов. И судебные разбирательства продолжаются с июня 2020 года. Оба объекта у меня отобрали. И в первом месте они открыли хостел на нашем оборудовании, на нашей мебели. Он есть на всех сайтах бронирования. То есть просто отжали бизнес. Я знаю, что происходит на рынке. Оказалось, что управлять хостелом не так-то легко, как кажется на первый взгляд. Выручка у новоиспеченных собственников оказалась гораздо хуже, чем у меня.

- Вы также помогали открывать и управлять хостелами. Как обстоят дела в целом на рынке?

- Да, некоторым коллегам, которых я консультировала, удалось договориться. Арендодатели понимали, что лучше получить какую-то сумму в будущем, чем судиться 3 года и не получить ничего. Любая небольшая компания, получив долг в 3-5 миллионов, либо банкротится, либо уходит с рынка. Никто такие деньги платить не будет. По закону обязаны, конечно. Но что сделают люди, если их капитал составляет 10 тысяч рублей? Очень сложно доказать, что финансовые проблемы возникли из-за неправомерных действий собственников. Это общая для всего рынка история. Кому-то повезло - кто-то смог договориться с арендодателем, но это непредсказуемо. Я помогала открывать или управлять десятью хостелами. И все они более-менее выстояли, правда, с потерями. Некоторые хозяева продали объекты, потому то это был побочный бизнес, и они не захотели им больше заниматься. Некоторые сейчас неплохо себя чувствуют. Никакой системы и общих выводов нет. Исход дела всегда зависел от порядочности арендодателей.

Соответственно, из управления собственными хостелами я ушла. И с середины 2021 года консультирую владельцев помещений, которые хотят открыть там хостел. Я и моя команды предоставляем полностью проработанный план открытия хотела с нуля и помогаем на каждом этапе - открываем, налаживаем продажи и передаём собственнику в управление. Объектов в нашем управлении больше 25.

- Крупная цифра! С чем это связано?

- Я это связываю с тем, что очень многие сейчас имеют в собственности помещение с которыми они не знают, что делать. Например, они получают классное помещение в центре города за 10% от его стоимости (например, на торгах залогового имущества), а что с ним делать, не очень понятно. Как представляет себе ситуацию владелец такого помещения? Можно в нем открыть бизнес, а можно подождать немного и продать. Но зачастую второй вариант не возможен, так как цены продажи таких помещений неинтересные. Потому что покупать помещение в центре города без понимания его использования, какой бизнес открывать в этом помещении, чтобы потом можно было получать доход с этого бизнеса, абсурдно. Просто приобретать особняк в центре без понимания того, кто возьмет в аренду, какой рынок аренды, насколько увеличится арендная ставка, никто не хочет. Кого я знаю, покупают такое помещение в готовом виде, с хорошо работающим бизнесом.

Здесь еще играет роль роста и падения цен на коммерческую недвижимость – сейчас этот процесс абсолютно не предсказуем. 5-7 лет назад можно было купить помещение подешевле, причем, не обязательно в центре Москвы, подождать немного, потом перепродать его даже по рыночной цене, но вы уже заработает много денег. У меня был подобный пример в Ставрополе. Но таких кейсов становится все меньше. Хотя особняки в центре города стоят и не понятно, что с ними делать.

Отель для желающих попасть в больницы

- Алла, поделитесь кейсами – как вы просчитываете, какой объект открыть в том или ином здании?

- У меня был недавно кейс, когда я помогала владельцу двухэтажного, отдельно стоящего здания в центре одного из южных городов. Мы изучили варианты по применению здания. Анализировали, можно ли открыть там языковую или музыкальную школу, медицинский центр, гостиницу или хостел. Это было очень сложное здание с большим количеством не сносимых капитальных стен. Поэтому нужно было сделать такую планировку, чтобы здание могло приносить доход. Плюс, накладывала отпечаток южная специфика: нужно было разделять мужские и женские комнаты, туалеты, душевые.

Но, в принципе, мы предложили хозяину достаточно интересную бизнес модель, и он сейчас на этапе реализации этого проекта - превращения здания в гостиничный объект, что в общем-то рационально для этого города. Чтобы предлагать оптимальные и эффективные решения, мы очень тщательно изучаем рынок, возможные целевые аудитории.

С этим южным городом вообще было интересно. В центре города, где стоит этот особняк, оказалось 5 или 6 медицинских центров и больниц, куда съезжались со всего края. Почти все квартиры в центре сданы желающим попасть в больницы. И мы предложили концепцию отеля для этих людей. Изначально мы планировали использовать здание под хостел для студентов, но эта идея отпала. Мы обследовали почти все хостелы города и выяснили, что студенты в них не живут – они снимают квартиры. Возможно, так сказывается южный менталитет. «У меня ребёнок учится в этом краевом центре в Университете, и я ему снимала квартиру в центре».

Заказов на подобные проекты – просчитать применение здания - становится все больше. Поступают заказы на управление сетями хостелов. Один из наших последних заказов – работа с более чем 60 хостелами для рабочих крупной государственной корпорации. Перед нами стояла задача повысить качество обслуживания, не сильно увеличивая бюджет. Задача очень сложная, но мы пробуем решить эту проблему – а эта задача решается установлением стандартов обслуживания, пересмотром количества и качества персонала, установкой жесткого, почти ежедневного, контроля за работой персонала хостелов, Подобные заказы поступают достаточно часто - несколько раз в месяц. При этом я не рекламирую эту часть своей работы. Я периодически пишу в соцсетях о своем видении управления хостелами и вообще по гостиничному бизнесу.

На самом деле, я могу сделать выводы о том, что происходит на рынке.

Рынок гостевых домов не урегулирован

- Алла, а вот это очень интересно! Расскажите, как же развивается отельный бизнес?

- Абсолютно очевидно, что с развитием внутреннего туризма будет расти и отельный рынок. И он не перемещается только на юг или в известные точки. На юге вообще беда с проживанием. Причем, именно с эконом классом. Там огромное количество частного жилья сдается в аренду. Второй или третий год власти пытаются принять закон о гостевых домах, чтобы рынок не был стихийным, неурегулированным, чтобы гостевые дома подчинялись законодательству. Дискуссии идут до сих пор. Уже приняли первоначальный вариант этого закона, но он не устраивает туристическое сообщество. Потому что он не регулирует все необходимые моменты. По идее, все должно быть настолько же качественно и гарантировано, как в гостиницах 5 звезд.

Гостевые дома пока не регистрируются как гостиничные объекты. Для регистрации нужно получить паспорт безопасности, пройти категорирование. Пока такая задача не решена. Не понятно, откуда брать данные, кто там живет, а пассажиропоток на юг сейчас бьет все рекорды. Количество отдыхающих несет высокую нагрузку на всю остальную инфраструктуру.

Марина Сипатова, редактор журналистского агентства SS20.