НОВАЯ РЕАЛЬНОСТЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: СЕРВИСНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ

Сегмент сервисных апартаментов наряду с апарт-отелями формирует рынок объектов долгосрочного проживания, сочетающий в себе черты жилой и гостиничной недвижимости. Для России это относительно новый тип недвижимости, рынок Москвы пока что насчитывает 1500 номеров, в то время как на мировом рынке сегмент объектов долгосрочного проживания активно развивается: в 2018–2019 гг. объем номерного фонда увеличился на 24% и достиг 1,2 млн номеров.

Глобальными причинами растущего спроса выступают активное развитие бизнес-туризма, рост деловой мобильности, растущая важность гостевого опыта для поколения миллениалов.

Сегмент сервисных апартаментов оказался более устойчивым с точки зрения спроса: в период с марта по июль 2020 года загрузка сервисных апартаментов составила 30% по сравнению со снижением загрузки в отелях до 7–10%.

Кто формирует спрос

Апартаменты с гостиничным сервисом чаще всего используют компании для командировок сотрудников, для размещения на время проектной работы и для долгосрочного размещения (в т. ч. релокации сотрудников с семьей).

При выборе сервисных апартаментов потребитель имеет в своем распоряжении номер большей площади, чем в отеле, необходимую бытовую технику для комфортного долгосрочного пребывания при сохранении доступа к гостиничной инфраструктуре.

Для девелоперов

Для девелоперов организация комплекса сервисных апартаментов является эффективной за счет меньшего объема инвестиций, более высокой среднегодовой загрузки и меньшей доли расходов на управление объектом по сравнению с отелем и апарт-отелем.

Сегмент характеризуется в среднем меньшей потерей площадей в здании за счет меньшей площади зоны лобби, отсутствия необходимости оборудовать дополнительные помещения (рестораны, конференц-залы и т. д.), что ведет и к сокращению затрат на персонал.

Так, согласно анализу, проведенному PwC, инвестиции на номер для комплекса сервисных апартаментов в зависимости от концепции, класса, расположения объекта могут быть на 30% ниже, чем для отеля и апарт-отеля. Расходы операционных департаментов и прочие расходы для сервисных апартаментов в сумме составляют порядка 30% от выручки комплекса, в то время как в апарт-отеле и отеле достигают 45-55%. Таким образом, если сравнивать проекты при сопоставимых параметрах (площадь, класс, расположение), то итоговый результат NPV может быть на 40-100% эффективнее, чем реализация апарт-отеля и отеля. Кроме того, сервисные апартаменты могут размещаться в составе многофункциональных комплексов, включающих офисы и отели, что позволяет диверсифицировать риски проекта и расширить целевую аудиторию.

Что ожидает формат

• Согласно исследованию PwC «Новые тенденции на рынке недвижимости 2020», в России потенциал развития рынка сервисных апартаментов сегодня положительно оценивают 77% респондентов (девелоперы коммерческой и жилой недвижимости, банки, инвестиционные фонды, компании-собственники и управляющие компании).
• Развитие сегмента будет обусловлено ростом запроса на долгосрочное пребывание для сотрудников компаний, туристов, путешествующих с семьями, появлением нового поколения арендаторов с запросом на новое качество услуг, а также ростом международной мобильности.
• Наиболее вероятно, что все больше комплексов апартаментов будет появляться в составе деловых кластеров, существующих и новых отелей, а также МФК, что позволит диверсифицировать риски проектов и улучшить их экономику.
 
• Для сегмента сервисных апартаментов будет характерно внедрение технологических трендов, характерных для индустрии отелей в целом: бронирования со смартфона, удаленное заселение, приложения для использования сервисов отеля, использование сенсоров для энергосбережения, предиктивной аналитики и больших данных для планирования загрузки и стоимости проживания, использование искусственного интеллекта для автоматизации рутинных процессов.

Об авторе