
Направление движения обсудили в Санкт-Петербурге 26 апреля на BestBreakfast, организованном ГК «Бестъ» для топ-менеджеров девелоперских компаний и компаний, управляющих коммерческой жилой недвижимостью.
Модераторами встречи выступили Николай Антонов, генеральный директор “МТЛ-Апарт”, и Алексей Мусакин, управляющий партнер Cronwell Hospitality Group.
Рынок меняется и для классических отелей, и для апарт-отелей. Если смотреть на изменения глобально, то о чем сейчас идет речь?
Омниканальный туризм и пересборка индустрии гостеприимства – вот как охарактеризовал текущий рынок в своем выступлении Дмитрий Иванов, профессор факультета социологии Санкт-Петербургского государственного университета.
В мире, где снова есть анклавы, разрывы и барьеры, тренды роста транснациональных потоков «переламываются». Для туриндустрии перелом произошел несколько позже других отраслей, поэтому на рынке все еще сильны «реваншистские» ожидания, т.е. надежда на то, что все вернется на круги своя – скажем, к положению дел в 2019 году - сказал выступающий. Мол, люди отложили свои поездки из-за пандемии и вот сейчас они поедут. Не получится, глобализация кончилась, как прежде уже не будет – и мир, и туризм, и индустрия гостеприимства перешли в «пост-глобальное» состояние. Всё тренды глобализации переламываются. Теперь всегда найдутся новые барьеры.
Для России характерно усиление позиций «народного формата» гостеприимства – продолжил Дмитрий Иванов. На КСР приходится только 44% турпотока. Люди во время поездок останавливаются на съемных квартирах и у родственников и друзей. При этом отели без звезд составляют более половины гостиничного рынка (см. диаграмму ниже).
Для рынка характерен тренд на "бинарные" отели, соединяющие условия для деловых путешественников и туристов. Соответственно, общая перспектива – это гибридная туриндустрия, а с ней – гибридное и гибкое гостеприимство.
Характеристики гибкой недвижимости:
- Адаптируется под отток / приток пользователей
- Перенастраивается под разные функции
- Дооснащаема под новые запросы
Примеры гибридной недвижимости:
- Квартиры-офисы и фитнес-офисы (работа + wellbeing)
- Многофункциональные комплексы и «бинарные» отели (под bleisure)
Что из себя представляет гибридная и омниканальная туриндустрия:
- Люди планируют поездки в формате Bleisure
- Соотношение прямых бронирований и через агрегаторы 50 / 50
- Если главные требования – локация, цена, чистота, то возможна на их основе сборка luxury обслуживания «по кусочкам»
- Растягивание пребывания на до и на после (виртуальный «пробник» отеля, магнитик на мини-баре на память)
- Гибридный фронт-деск, работающий в режиме 24/7 (кому-то нравятся роботы в обслуживании, кому-то – нет)
- Пребывание в отеле как приключение в кондиционированном помещении
- Концепция Augmented Hospitality: отель – точка доступа к дополненной реальности
Когда слово вновь перешло к Николаю Антонову, он первым делом охарактеризовал структуру портфеля КСР в России (см. диаграмму ниже).
На апарт-отели приходится лишь 3% рынка - в целом по стране (в штуках). Однако в Санкт-Петербурге сервисные апартаменты занимают до половины рынка качественных гостиниц (если мерить по номерному фонду!)
Если при этом говорить о вводе новых объектов КСР в Санкт-Петербурге, то почти весь он (ввод) приходится сейчас на апарт-отели.
При этом с апарт-отелями не все так радужно – констатировал Николай Антонов. Присутствует снижение инвестиционного спроса со стороны конечного инвестора. Спрос упал на 30-40% (определенное исключение – «рекреационные» апартаменты).
Суммировать основные тенденции на рынке апарт-отелей охарактеризовать сейчас можно следующим образом:
Тех рекордов, что отрасль ставила во время Чемпионата мира по футболу, уже нет.
«При этом мы не видим китайского турпотока, - продолжил выступающий (на этот счет см. «Нужно остудить свой пыл» и «Две китайские авиакомпании планируют нарастить частоту рейсов в Санкт-Петербург»). Мы не видим резкого роста внутреннего туризма либо туристы размещаются в «серой зоне». Поэтому стабилизация на рынке сейчас фактически равна стагнации» (см. график ниже).
В результате, запредельных инвестиционных ожиданий от рынка апартаментов сегодня ни у кого, пожалуй, нет. (Один отрадный фактор заключается в том, что инвестиционная доходность от покупки квартир и сдачи их в посуточную аренду несколько ниже, чем отдача от инвестиций в сервисные апартаменты).
«Впрочем, если мы берем загородные комплексы, - вставил Алексей Мусакин, - то там за счет дополнительных услуг доходность может выйти на уровень 8,5-9%, так как на допуслуги может приходиться до 60% дохода. Если УК участвует во всем бизнесе объекта, а не только в номерах, то доходность может быть существенно увеличена».
Какое будущее ждет гостиничный бизнес с точки зрения государственной политики, ключевых инициатив властей и мер поддержки, на которые участники рынка могут рассчитывать?
«До 2021 года туризм был где-то в «социалке» и вдруг на исходе пандемии туризм в России стал «второй нефтью», - заметил Алексей Мусакин.
В результате на рынок хлынуло огромное количество (законодательных, в том числе) инициатив.
«Мы как отельный бизнес против разовых субсидий, мы за сбалансированную бюджетную систему, которая позволила бы мне как инвестору не думать о будущих субсидиях, а понимать, как будут окупаться вложенные средства в перспективе», - сказал спикер.
Сейчас для отелей обнулен НДС - на пять лет. А с 2028 года – включать ли его в расчет доходности проектов?
Постановление №141 позволяет инвесторам претендовать на льготное (3-5%) финансирование новых объектов, но с ограниченным сроком на строительство и условием размера объектов не менее 120 номеров.
Имеется еще корпорация Туризм.РФ, которая при выполнении перечня условий может войти в проект девелопера в размере до 40% (см. публикацию КАК ПРИХОДИТЬ В СЕРЬЕЗНЫЕ ИНВЕСТОРЫ).
Имеются еще и гранты на приобретение оборудования, причем оборудованием могут считаться и модульные номера / гостиница.
В свою очередь Андрей Петелин, генеральный директор отеля «Санкт-Петербург», член совета директоров CITYTEL Group, обрисовал текущую ситуацию на рынке так:
«Если начало 2023 года было достаточно позитивным в наших отелях, то уже, начиная с апреля, мы наблюдаем снижение индивидуального турпотока. В основном, это связано с тем, что год назад на этот период приходилась ситуация с коллапсом западных УК. Многие каналы продаж, поддерживающие западные УК, находились в не рабочем состоянии, что позволило локальным брендам и многим небольшим, но уже зарекомендовавшим себя отелям оттянуть на себя значительную часть потока индивидуальных туристов. В этом году ситуация на рынке стабильная, каналы продаж более-менее клиентам понятны. Мы видим, что те отели, что потеряли часть потока в прошлом году, начали его в этом году восстанавливать».
«Добавим к этому отсутствие кешбэка и, в целом, экономическое давление на наших потенциальных гостей. Все это ведет к снижению спроса. – продолжил Андрей Петелин. - Гости начали экономить и выбирают для себя более дешевое размещение. Если в прошлом году мы наблюдали переток гостей из отелей 5* в отели категории 4*, то в этом году, я думаю, мы будем наблюдать переток гостей из отелей 4* в гостинцы 3*. Так как у некоторых апарт-отелей цена на размещение ниже, чем в классических отелях, им удается отвоевывать часть рынка, по крайней мере, в Санкт-Петербурге у традиционных отелей».
«Для крупных объектов важно, чтобы вновь сформировался турпоток из Китая», - добавил топ-менеджер.
«По категории 3* проходит информация, что китайские туроператоры стараются продавить цену 2700 р. за номер с питанием», – заметил Николай Антонов.
«Общий подход китайских фирм таков, что они пытаются получить цену ниже, чем сложилась на рынке, - резюмировал Андрей Петелин. - В высокий сезон однако у отельеров города нет необходимости идти на поводу у китайских партнеров».
Для апарт-отелей очень важен сегмент специализированных гостей – спортивные группы, медицинский туризм, корпоративные заезды и др. - т. е. гости, заезжающие в отель на семь и более ночей – заметил Николай Антонов.
Когда гость все больше «уходит в цифру», без каких must-have по автоматизации отельерам сегодня не обойтись?
«Диджитализация взаимоотношений с гостями – тема животрепещущая, - согласился Игорь Пигин, технический директор компания «Эделинк». – На мой взгляд в этом вопросе нужно держать в уме, что гостиничная индустрия довольно консервативная и во многом она про комфорт для гостя. Смотрите, кто ваш гость, и решайте, нужно ли выводить вашего гостя из зоны комфорта чрезмерной цифровизацией. Насильственный перевод общения с гостем в мобильные приложения – это вопрос дискуссионный».
Если вы ориентируетесь на «цифровых кочевников», действительно, много «цифры» быть не может. Но, если вы работаете с широким кругом клиентов, то – особенно при краткосрочном проживании – пытаться увести людей от личных отношений, не лучшее решение», - продолжил эксперт.
«При долгосроке, да, имеет смысл давать гостю возможность снизить количество обращений к администрации, максимально увести сервис в мобильное приложение. При заезде гостя ненадолго или на отдых, возьмите у гостя паспорт, оформите его сами и не форсируйте с гостем цифровые отношения!» - добавил он.
«Уходя в технологический век автоматических чекинов / чекаутов и общения посредством чатов, мы все равно все нуждаемся в тепле», - заметила Виктория Борлюк, генеральный директор отеля Glinz (проект Ginza Project).
«Теплая цифра» - такой у нас получился термин», - подытожил Николай Антонов.
В отеле будущего будет максимально разрастаться общественное пространство – спрогнозировал Александр Погодин, коммерческий директор Formula City.
В дискуссии также приняли участие Александр Кокизюк, генеральный директор компании «Азимутинвестотель», и Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию Объединения «Строительный трест».
О подходах к ресторанам и кулинарным пространствам в апарт-отелях рассказала Елена Лесовых, коммерческий директор компании Technoflot.
Технологии в арсенале застройщиков гостиничных объектов, способные увеличить доходность или сократить затраты на строительство, стали темой брифов Игоря Латыева, генерального директора компании “Фрегат”, Николая Пана, операционного директора Управляющей компании 25/7 и Ларисы Аникановой, генерального директора компании AIKIdesign.
К дискуссиям также подключились Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро "Качкин и Партнеры", Зыонг Ти Киен, собственник компании «Golden Age Group», Сергей Ногай, генеральный директор «Союз Инвест Девелопмент», Михаил Введенский, собственник компании «СтройАльянс»
Под занавес BestBreakfast участникам было предложено проголосовать по вопросу ««Cтроить ли свой гостиничный бренд или работать по франшизе?»
Мнения разделились. Чуть больше топ-менеджеров склонилось к выбору франшизы российского бренда, однако не сильно уступили им в числе те, кто считает, что лучше строить свой бренд.
Результаты голосования:
Жизнь не стоит на месте и на следующем BestBreakfast, наверняка, будет снова много актуальных тем.