Качественное техническое задание на проектирование отеля: стадии формирования

Каждый руководитель гостиничного проекта, рано или поздно, подходит к моменту написания технического задания на проектирование. У опытных, профессиональных менеджеров проектов, это происходит строго после утверждения концепции Объекта.

Гораздо чаще, приходится сталкиваться с ситуацией, когда ТЗ «рисуют» вдогонку строящемуся зданию отеля. Но, самая распространенная история – формальное подписание общего ТЗ, подготовленного разработчиком проекта по собственному шаблону. Это, действительно, самый частый и самый печальный случай в среде российских девелоперов, впервые берущихся за гостиничный проект.

Как известно, академизм – это систематизация знаний и навыков. Те самые опытные и профессиональные менеджеры, заплатили за эту систематизацию своим потом и деньгами своих инвесторов. Академический подход предписывает готовить задания на проектирование по каждому разделу проектной документации, начиная с ТХ. Результаты работы над концепцией на предпроектной стадии (технико-экономическое обоснование, разработка и согласование мастер-плана) позволяют четко и обоснованно сформулировать требования Заказчика к будущему проекту. Еще более четко, это происходит в тех случаях, когда ТЗ готовится гостиничным оператором по своим стандартам. И да, наличие стандартов является мощнейшим преимуществом сетей над локальными проектами. Это ресурс, оплаченный теми самыми потом и деньгами на стадии становления и набивания шишек.

Все вышеизложенное, - это так называемая идеальная модель. В практике нашей компании мы чаще встречаем иные сценарии. Итак, «кейсы в студию»!

  • Безусловным лидером антирейтинга является строительство без завершенного рабочего проекта и…., разумеется, без технического задания на проектирование. Результаты в каждом случае, как близнецы братья: неконтролируемые сроки и бюджет, приостановки строительства, изменение концепции, вплоть до отказа от первоначальной идеи.
  • Вторым по распространенности, но самым тяжелым по последствиям, является начало строительства с «опытным подрядчиком», по стадии «П», укрупненным сметам и…., разумеется, без технического задания на проектирование. Бюджет, как правило удваивается относительно первоначальной оценки и дополняется сметами на демонтаж, перпланировки и допроектирование.
  • Замыкает тройку лидеров сюжет, популярный у девелоперов, имеющих опыт коммерческого строительства, но вне гостиничной сферы. «Я двадцать лет в строительстве. Не рассказывайте мне как надо строить». Масштаб задач и объем инвестиций в этом случае оцениваются с высоты опыта строительства офисов или торговых центров, а проектирование, конечно же, ведется без технического задания.

Во всех перечисленных случаях, инвестор или его менеджеры, действительно приходят к выводу о необходимости привлечения профессионального консультанта для управления проектом. Все согласны, что лечить диабет должен эндокринолог, защищать в Стокгольмском арбитраже - юрист в области международного права, а выполнять топосъемку – геодезист. Но по какой-то причине, в среде начинающих гостиничных девелоперов, считается, что управлять проектом создания отеля, может человек не обладающий специальными познаниями в этой области.

Здание современного отеля, вне зависимости от его класса, это сложнейший инженерно-технический комплекс. Квалификация гостя, за последние десять лет, выросла на порядок и требования к акустическому комфорту, микроклимату, эргономике санузла или спального места, световому комфорту и прочим характеристикам объекта размещения уже не позволяют выводить на рынок объекты, построенные только по нормам и техрегламентам. Правила проектирования предполагают два подхода при выборе исходных данных и расчетных параметров: по нормам или по заданию на проектирование. При этом, нормами устанавливаются допустимые параметры, а ТЗ, оптимальные. Это означает, что Заказчик, с момента начала проектных работ, закладывает и определяет ключевые характеристики будущего объекта. В ином случае, он получает то, что «положено» и никак уже не может повлиять на ту картину, которую будут оценивать его гости, по крайней мере, ближайшие 15-20 лет, до капитального ремонта.

Дополнительным серьезным «довеском» к промахам в архитектурно-строительном и инженерном проектировании, почти всегда становится отсутствие ТЗ на дизайн проект. Каждый второй клиент, в нашей практике, считает, что дизайнер появляется на сцене после того, как здание построено и приходит черед чистовой отделки. Как правило, это самый болезненный удар по самолюбию и по кошельку инвестора, осознавшего ошибку на поздней стадии.

Так может ли начинающий гостиничный девелопер избежать необходимости самому пройти огонь, воду, и воспользоваться опытом тех, у кого уже давно за спиной медные трубы? Безусловно, может. Как и в любом другом деле, привлечение в проект дополнительных ресурсов управления, позволяет повысить его эффективность, обеспечить выполнение бюджетных показателей, сроков, а самое главное, требуемого качества готового объекта. Первой и самой важной задачей для привлеченного консультанта и руководителя проекта является разработка детализированных ТЗ на проектирование следующих ключевых разделов проекта:

  • Технология гостиничного хозяйства и F&B
  • Дизайн проект
  • Отопление, вентиляция, кондиционирование
  • Водопровод, канализация
  • Электроснабжение
  • Вертикальный транспорт
  • Мероприятия по борьбе с шумом
  • Слаботочные сети

Параметры среды обитания гостя - это интегральный показатель, учитывающий как степень комфорта, так и эксплуатационную эффективность. Это пространство и уют; свет и полумрак, тепло и прохлада, тактильный комфорт и срок эксплуатации материалов, породистый дизайн и удобство уборки. Это мощнейшие факторы конкурентоспособности отеля. Определяются они мастерством команды управления проектом или гостиничного оператора, и реализуется именно через полноту, качество и своевременность подготовки заданий на проектирование.

В рамках статьи невозможно осветить и малой доли тех проблем и серьезных последствий, которые порождает недооценка роли технического задания на проектирование. Команда D_Studio приглашает всех, для кого актуальна данная тема, на наше выступление в рамках деловой программы на форуме «Проектирование, дизайн и оснащение» выставки PIR Expo – 2019. Будут разобраны реальные кейсы, болезненные сценарии и способы их предотвращения. https://pirexpo.com/event/d0c92212-ba78-11e9-8625-000c29f15ff6

Об авторе

Ирина Наумова – руководитель D_Studio.
www.ds-nvr.ru


Поделиться публикацией
Смотрите также
От персонала для британских аристократов до менеджеров в Marriott, Louis Vuitton, Accor Hotels: о...
Правительство планирует регулировать предельный уровень цен в отелях Петербурга на время проведения...
Мероприятие Travelline в Санкт-Петербурге
Подписаться на еженедельную рассылку Hotelier.Pro
Комментарии