ЧТО ПРОИСХОДИТ С ЦЕННОСТЬЮ ГОСТИНИЧНЫХ АКТИВОВ

Резкое снижение доходов отельеров в 2020 году, вызванное пандемией, в сочетании с более осторожным подходом к кредитованию привело к тому, что стоимость гостиничных активов в Европе просела. Россия не осталась в стороне от обрушения мирового рынка международных путешествий, однако положение дел на гостиничном рынке страны нельзя назвать однозначным.

Индекс оценки стоимости отелей (Hotel Valuation Index - HVI), составленный глобальной консалтинговой компанией HVS, свидетельствует о том, что в год вспышки Covid-19 стоимость гостиничных активов в Европе в среднем снизилась на 5-15% по сравнению с предыдущим годом. Ранее, в 2019 году, в среднем по Европе фиксировался рост гостиничных активов на 3%, при этом в некоторых странах Южной Европы - на 7%.

Однако из-за массированных локдаунов, вводимых властями, годовой показатель RevPAR в 2020 году упал примерно на 70% по сравнению с показателем 2019 года.

«Пострадали отели всех категорий, но особенно сильный удар пришелся на отели категорий премиум и лакшери, поскольку они, как правило, больше работают с мероприятиями и зарубежными гостями», - прокомментировал соавтор исследования Маттиа Кавенати, партнер компании HVS в Лондоне.

В исследовании рассматриваются данные совокупно по несколько сот отелям, расположенным почти во всех странах Европы. Однако совокупность эта включает отели только категорий 4* и 5*. На приводимом ниже Графике 1. видно, что наиболее типичным оказалось в 2020 году снижение стоимости гостиничных активов на 9-15%. На втором месте группа отелей, где снижение составило 4-10%, на третьем – от 14 до 20%.

График 1. Изменение стоимости гостиничных активов в Европе в 2020 году (в %)

Если рассматривать отели с точки зрения брендированных категорий, то больше всего упала стоимость отелей категории upscale (уровня выше среднего), отели категории «лакшери» идут на втором месте по потерям в цене (см. Таблица 1. ниже).

Таблица 1. Изменение стоимости гостиничных активов в Европе в 2020 году по категориям брендирования (в %)

Почему именно отели upscale и лакшери оказались наиболее уязвимыми – понятно. Именно эти отели, как правило, больше зависят от групповых запросов и спроса на проведение конференций и других мероприятий, а также от притока международных гостей (будь то туристы или корпораты) – т. е. зависели от наиболее пострадавшим в пандемию источников гостей / клиентов.

Помимо указанной общей картины, на изменение стоимости отелей влияли и по-прежнему влияют также конкретные для каждого объекта факторы, как-то:

• физическое состояние актива
• месторасположение отеля
• компетентность руководства
• характеристики конкретного рынка
• бренд
• потенциал перепрофилирования объекта (возможности перестройки и / или репозиционирования)

Таблица 2. показывает изменение стоимости гостиничных активов по годам, измеренное в евро. По данным из нее, Москва и С-Петербург оказались в 2020 году заметно ниже среднеевропейского уровня. Причем, Москва теряла в стоимости гостиничных активов уже в 2019 году, а С-Петербург, наоборот, тогда набирал (и опережал средние по Европе темпы прироста стоимости), но в 2020 году сильно просел.

Таблица 2. Изменение стоимости гостиничных активов (в евро)

Интересно, что при измерении в местной валюте (в нашем случае – в рублях) падение стоимости гостиничных активов в 2020 году выглядит менее драматично – см. Таблица 3.

Таблица 3. Изменение стоимости гостиничных активов (в местной валюте)

Восточная Европа, в целом, оказалась наиболее пострадавшим регионом континента – см. График 2. Далее идет Южная Европа, а гостиничные активы в Западной и Северной Европе выглядели лучше (в глазах инвесторов).

График 2. Изменение стоимости в расчете на номер (от года к году)

Инвесторы традиционно относятся настороженно к таким рынкам, как Россия и Турция, например, как развивающимся и не самым стабильным. Но, если в отношении активов в Москве и С-Петербурге инвесторов можно понять, то на курортах России царит совсем другая ситуация.

Hotelier.pro внимательно следит за положением дел на российских курортах и можно констатировать, что тут все как в старой доброй шарманке – даешь море. Подобно прошлому, закрытому на выезд за кордон, году – это море Черное (см. «Черное море matters»).

Курортный туризм по-прежнему во главе гостиничного процесса. Год 2021-й, сдается, порадует практически всех курортных отельеров. Это не просто рабочая гипотеза, а прогноз, основанный на имеющихся данных – см. «Этот сезон еще шикарнее?»

Все понимают, что в лучшем случае границы России – более-менее широко - откроются к середине или даже только к концу лета 2021. Поэтому люди, планирующие летний отдых на море, вновь обращают взор на отечественные курорты - например, на Геленджике (и др.)

Авторы исследования HVS также отмечают, что конкретными секторами, где обнаружился некоторый (относительный) положительный эффект от пандемии, стали курорты и места, доступные для путешествий на автомобиле – они извлекли выгоду из природного фактора, «контролируемой среды пребывания» и за счет новых предложений (таких, как более длительное пребывание для «удаленщиков»).

Сокращение / оптимизация персонала и внедрение новых технологий позволили снизить порог безубыточности, несколько подсластив горькую пилюлю 2020 года и сгладив удручающие показатели функционирования городских отелей.

Авторы исследования при этом приводят сводные индексы по городам Европы, где за точку отсчета, за «1», принят средний RevPAR по Европе в 1993 году – 173,73 евро – см. Таблица 4. И здесь видно, что Москва и С-Петербург в 2020 году существенно потеряли в «нажитом».

Таблица 4. Индекс стоимости гостиничных активов, исходя из среднего RevPAR – в относительном выражении

«В С-Петербурге стоимость гостиничных активов упала к концу 2020 года на 25-30%, - говорит Алексей Мусакин, генеральный директор Управляющей Компании Cronwell Management, член Совета директоров Cronwell Hotels&Resorts. – Но сейчас она начинает отталкиваться».

При этом в пригороде падения стоимости гостиничных активов не было – поясняет эксперт.

«Нет, в С-Петербурге стоимость гостиничной недвижимости не упала, - комментирует Андрей Ткачев, генеральный менеджер отеля «Введенский». – Наоборот, выросла в пределах 10%. На рынке есть деньги, ищущие во что вложиться».

«Цены упали. Много отелей продают в Подмосковье – из-за их плохого финансового состояния», - говорит Анна Бурзаковская, исполнительный директор УК «Яхонты» Отели.ру».

Таким образом, мы видим, что ситуация на рынке не однозначная и находится в активной динамике.

«Стоимость гостиничных активов будет повышаться за счет вливания капитала из «голодных» до доходов фондов, - говорит соавтор исследования HVI Саймон Халтен, старший юрист компании HVS в Лондоне. – И в этом плане картина сильно отличается от той, что была на рынке после глобального финансового кризиса в 2009 году. Сейчас на рынке в отличие от прошлого кризиса много свободных средств».

Какие тренды и мега-тренды будут определять положение дел на рынке туризма и гостеприимства в 2021 году в мире и России – рассматривалось в отдельной публикации.

Как вы знаете, Hotelier.pro последовательно – с весны 2020 - отслеживал хронологию эскалации ситуации с пандемией Covid-19 в России и мире и создаваемым ей воздействием на индустрию гостеприимства – см. «Как строить планы в 2021 году? Ковид не уходит из повестки дня».

После бурного и сложного 2020 года в 2021 году имеется масса возможностей для отельеров, понимающих, как воспользоваться ими – добавляют авторы исследования HIV. Вот некоторые тренды.

Рекапитализация / перепозиционирование / перепрофилирование

У «уставших», недоинвестированных отелей, распложенных в «сильных» регионах, имеется возможность получить вливание средств и перепозиционироваться и/или (пере) брендироваться. Офисные или торговые помещения, перестающие быть востребованными, могут быть преобразованы в гостиницы или микс-проекты из гостиницы и коворкинга - в зависимости от месторасположения. Также можно развивать потенциал «зон отдыха» (спа-центров и др.) и точек питания на территории отелей. Для отелей в «слабых» по спросу местах может потребоваться перепрофилирование.

Сохранение новых норм операционной деятельности

Сохранение новой, обретенной операционной эффективности (в силу применения гибких графиков работы персонала, удаленки и др.) и при восстановлении спроса и доходов.

С сетевым брендом или без

Некоторые независимо управляемые отели рассматривают преимущества ухода под большую торговую марку с мощными и разветвленными каналами дистрибуции. Количество сделок по конверсии брендов увеличилось на треть и более (для некоторых брендов) в 2020 году.

Технологии

Пандемия ускорила внедрение программного обеспечения, позволяющего гостям самостоятельно регистрироваться в отеле и выписываться из него, запрашивать услуги через свои смартфоны. Повышенное доверие к усовершенствованным технологическим инструментам может способствовать сокращению расходов на персонал и обслуживание.

ОСОКУ

Принятие надлежащих экологических, социальных и управленческих стратегий (ESG - ОСОКУ) (управление талантами, дефицитом ресурсов, безопасностью данных и многое другое) все чаще рассматривается акционерами как крайне важное дело. Вопросы (и проблемы), связанные с ОСОКУ (Окружающая Среда, Общества и Корпоративное Управление), становятся для многих инвесторов «основным риском».

Выигрышные предложения

Ожидается, что активы, предлагающие более просторные номера, и объекты с самообслуживанием, а также курорты, где обычно инфраструктура расположена просторно, будут в глазах инвесторов выглядеть предпочтительнее.

Добавлю, что кризис 2020 года отнюдь не охладил пыл инвесторов и управляющих компаний. Судите сами:

• Ginza сделает из Генерального консульства США в С-Петербурге отель
• Аквапарк уступит место отелю
• В Шерегеш зайдут Azimut Hotels и Cosmos Hotel Group
• Легендарный «Дагомыс» реконструкция превратит в Adagio
• И, наконец, (как говорится – last but not least) в апреле 2021 года в одном из самых знаковых зданий Невского проспекта откроется пятизвездочный премиальный бутик-отель

Так что на вопрос, что происходит с ценностью гостиничных активов, ответим – они по-прежнему ценны и, более того, вновь начинают набирать вес.

Это авторский материал. Мнение редакции может не совпадать с мнением автора.

Об авторе