Menu
Алексей Волов / Hotelite Group. "Если рынок не готов, ты должен взять флаг в руки и стать мессией!"

Алексей Волов / Hotelite Group. …

Откровенное интервью...

Рейтинг «Global Destination Cities» от «Mastercard»

Рейтинг «Global Destination Cities»…

Компания «Mastercard...

Ostrovok.ru выяснил, где россияне проведут ноябрьские выходные

Ostrovok.ru выяснил, где россияне п…

На конец сентября 20...

Энергоэффективные решения для HoReCa: как на треть сократить затраты на коммунальные услуги в отеле и ресторане

Энергоэффективные решения для HoReC…

Затраты на электроэн...

Рекордный турпоток в Крым

Рекордный турпоток в Крым

В 2018 году туристич...

Анастасия Мутли / Black Sea Hospitality Club. Новый проект объединения для профессионалов гостеприимства черноморского побережья

Анастасия Мутли / Black Sea Hospita…

От том, как дать пон...

Prev Next

Правила инвестиций: кому, когда и почему не сто́ит вкладываться в мини-отели? Эксклюзив

Правила инвестиций: кому, когда и почему не сто́ит вкладываться в мини-отели?

Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio поделился с Hotelier.PRO советами по инвестициям в гостиничные объекты для непрофильных инвесторов.


В Tranio часто обращаются инвесторы с просьбой подобрать за рубежом отель. 

Типичный запрос на инвестицию в гостиничную недвижимость за рубежом - объект на 10–30 номеров под управлением крупного гостиничного оператора и с долгосрочным контрактом. При этом инвесторы не планируют переезжать и участвовать в управлении отелем, однако хотят получать гарантированный доход.

Найти такой объект невозможно по двум причинам:

1. Крупные гостиничные операторы берут в управление отели с фондом от 100 номеров.

Чтобы организовать весь комплекс гостиничных услуг (трансферы, круглосуточную стойку регистрации, уборку номеров, завтраки, тренажёрный зал, ресторан, прачечную), требуется команда. Зарплата сотрудников будет забирать значительную часть дохода. В случае с мини-отелем доход в абсолютном выражении будет мал (обычно не более 20 тыс. евро в месяц), поэтому заниматься менеджментом такого объекта крупным операторам невыгодно.

2. Наём управляющего — слишком затратное решение для мини-отеля.

В лучшем случае этот человек — профессионал с высокой зарплатой, который заберёт бо́льшую часть прибыли себе, в худшем — окажется мошенником. Задуматься о привлечении управляющего есть смысл, только если в отеле больше 50 номеров.

Случай из практики:

В 2013 году один российский предприниматель приобрёл мини-отель на 10 номеров с рестораном на австрийском горнолыжном курорте. Его основной бизнес находился в России. Инвестор полагал, что отель будет работать автономно под управлением менеджера и станет источником пассивного дохода. Однако он столкнулся с рядом трудностей:

  • 1. Оказалось, что сэкономить на зарплате управляющего не получится: у менеджера отеля должно быть разрешение на работу в Австрии, а наличие такого документа значительно удорожает стоимость труда.
  • 2. Нанятая для управления пара из Чехии справлялась с менеджментом отеля, но плохо понимала ресторанный бизнес, у которого есть свои нюансы. Неработающий ресторан при отеле снижал его общую доходность.
  • 3. Отель расположен на зимнем горнолыжном курорте, а летом привлекать гостей сложно: нужно договариваться с туроператорами и организаторами фестивалей, а значит, тратить личное время.
  • 4. При инвестициях 1,5 млн евро и загрузке 65–70 % абсолютный доход составил лишь 120 тыс. евро в год без вычета расходов — меньше, чем ожидал инвестор.

Собственник потратил много времени, денег и сил, сменил трёх управляющих и в результате решил продать отель. Однако спустя год он так и не смог найти покупателя: молодые австрийцы всё меньше интересуются подобным бизнесом, а иностранные инвесторы начинают понимают, что удалённо управлять отелем не получится.

Мы не рекомендуем инвестировать в мини-отели за рубежом тем, кто не планирует переезд. Такой объект может быть доходным бизнесом, только если собственник управляет им на месте и посвящает этому всё своё время: общается с представителями надзорных органов и туроператорами, занимается оптимизацией налогов. Так, управляя отелем из примера выше лично, без менеджера, можно было бы увеличить абсолютный доход примерно в два раза.



Во что инвестировать за рубежом?

Если покупатель хочет зарабатывать именно в сегменте туристического жилья, но не может заниматься управлением лично, мы рекомендуем рассмотреть обслуживаемые апартаменты, которые сдаются помесячно или посуточно. Минимальный бюджет для покупки одного апартамента — 100 тыс. евро. Их можно приобретать поштучно или пакетом.

Главное преимущество обслуживаемых апартаментов — особенности менеджмента. В апарт-отелях предоставляется ограниченный набор услуг (чаще всего только уборка), поэтому для управления ими требуется меньше людей. Управляющей компании может быть достаточно даже одного апартамента — бизнес всё равно остаётся низкорисковым и рентабельным. В результате инвестор вкладывает деньги в ту же стратегию и с той же целевой аудиторией, что при покупке мини-отеля, но не погружается в менеджмент и получает хорошую доходность: 5–7 % годовых после вычета налогов и расходов.

Случай из практики:
Клиенты Tranio, семейная пара из Прибалтики, рассматривали туристическую недвижимость в австрийских Альпах. Поскольку занятость не позволяла им управлять зарубежной недвижимостью самостоятельно, они остановили выбор на туристических апартаментах для сдачи в краткосрочную аренду с профессиональной управляющей компанией. В выбранном ими проекте работает система «rental pool»: гонорар управляющей компании (20–30 %) вычитается из суммы доходов от аренды всего жилого комплекса, а чистая прибыль (около 5 % годовых) делится между владельцами апартаментов пропорционально доле их участия. Собственникам остаётся только получать деньги и раз в квартал читать отчёты управляющей компании о доходах и расходах.

Какой тип недвижимости выбрать?


Критерии покупки Отель с крупным оператором Мини-отель Обслуживаемые аппартаменты
Бюджет до 5 млн евро нет да да
Объект находится в другой стране да нет да
Пассивный доход с управляющей компанией да нет да
Не основной бизнес, а дополнительный источник заработка да нет да

Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio.


Важно:

Друзья, присоединяйтесь к нашим пабликам в социальных сетях: instagram.com/horecaprofessionals, facebook.com/horecaprofessionals, vk.com/horecaprofessionals, наш канал на Youtube и в telegram: t.me/Hotelier.PRO. Подписаться на еженедельную рассылку по электронной почте:

СПЕЦИАЛЬНОЕ ВИДЕО В ТЕМУ:

Наверх
  1. Исследования
  2. Около отельное
  3. Реклама
  4. Эксклюзив
  5. Еще +
Аналитика. Эффект TripАdvisor. Размер имеет значение – как звезд, так и отзывов.

Аналитика. Эффект Tr…

Отзывы, оставленные на TripAdvisor, привлекают не ...

Аналитика: Блеск и нищета гостиничной индустрии. Переработки. Графики. Зарплаты.

Аналитика: Блеск и н…

О продолжительности рабочей недели линейного персо...

Аналитика. Тренды гостиничного бизнеса, которые невозможно игнорировать.

Аналитика. Тренды го…

Компания Amadeus, специализирующаяся на технология...

Аналитика. Помогут ли гостиницам эффективные email’ы обойти по продажам сайты бронирования?

Аналитика. Помогут л…

С учетом обострившейся конкуренции и монополии OTA...

Российский Стартап HOTY - электронный консьерж для гостиничной индустрии

Российский Стартап H…

Российский Стартап HOTY - электронный консьерж для...

Специальное обращение команды Hotel Advisors: представление услуги "удаленный менеджер по доходам".

Специальное обращени…

Компания Hotel Advisors анонсировала начало предос...

По канонам пяти звёзд – что говорят отельеры о продукции Tork.

По канонам пяти звёз…

Представители Tork провели опрос служб хаускипинга...

Форум загородных отельеров. С 22 по 24 апреля. Event-отель Конаково Ривер Клаб.

Форум загородных оте…

С 22 по 24 апреля в Event-отеле Конаково Ривер Кла...

Soul Kitchen Hostel заслужил HOSCAR. Хостел из Северной столицы уже дважды выиграл престижную награду в хостел-индустрии.

Soul Kitchen Hostel …

16 января 2016 года крупнейший ресурс в хостел инд...

Влияние AccorHotels: 880.000 рабочих мест по всему миру. Вклад в мировой ВВП €22 млрд. 3700 отелей в 92 странах мира.

Влияние AccorHotels:…

Группа AccorHotels провела первое масштабное иссле...

Best Western пришел в Санкт-Петербург. Исторический отель в центре Северной столицы – от купеческого дома до комфорта бизнес-класса.

Best Western пришел …

Динамически развивающаяся в России сеть Best Weste...

Битва лучших поваров снова в Казани

Битва лучших поваров…

Битва лучших поваров снова в Казани 25 октября 20...

HR-секреты для отельеров. Как нанять эффективный временный персонал. Встречаем летний сезон во всеоружии.

HR-секреты для отель…

Осталось не так уж много времени до 1 мая, когда в...

Тамара Клишина / USTA Hotels: Работа с кадрами – HR-политика, определяющая успех любой управляющей компании.

Тамара Клишина / UST…

В России начинается время расцвета управляющих ком...

Анна Косарева / Azimut Hotels. Подбор и обучение многофункционального персонала в отеле.

Анна Косарева / Azim…

Hotelier.PRO представляет выступление Анны Косарев...

Алексей Серков / Норма HR: Нормирование труда. Оптимизация персонала, нормативы и профстандарты. От снижения издержек к повышению доходности.

Алексей Серков / Нор…

Производительность труда всегда была слабым местом...

Антон Матвеев, Frontdesk / BigTree: Про главный тренд гостиничных продаж и о том, как Airbnb почистит рынок хостелов в России

Антон Матвеев, Front…

Чем грозит российскому гостиничному рынку новый тр...

Обременение апарт-отелей: намерения чиновников и реалии экспертов.

Обременение апарт-от…

Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-...

Podshare: жилье и рабочее место для миллениалов. Инновационные ячейки или luxury-хостел в новом ракурсе? В тренде – конкуренция стилей.

Podshare: жилье и ра…

Необычную альтернативу классической аренде квартир...

Битва против Airbnb за рынок квартир – Booking.com наносит ответный удар.

Битва против Airbnb …

Осознавая растущий тренд проживания туристов не в ...