Menu

Правила инвестиций: кому, когда и почему не сто́ит вкладываться в мини-отели? Эксклюзив

Правила инвестиций: кому, когда и почему не сто́ит вкладываться в мини-отели?

Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio поделился с Hotelier.PRO советами по инвестициям в гостиничные объекты для непрофильных инвесторов.


В Tranio часто обращаются инвесторы с просьбой подобрать за рубежом отель. 

Типичный запрос на инвестицию в гостиничную недвижимость за рубежом - объект на 10–30 номеров под управлением крупного гостиничного оператора и с долгосрочным контрактом. При этом инвесторы не планируют переезжать и участвовать в управлении отелем, однако хотят получать гарантированный доход.

Найти такой объект невозможно по двум причинам:

1. Крупные гостиничные операторы берут в управление отели с фондом от 100 номеров.

Чтобы организовать весь комплекс гостиничных услуг (трансферы, круглосуточную стойку регистрации, уборку номеров, завтраки, тренажёрный зал, ресторан, прачечную), требуется команда. Зарплата сотрудников будет забирать значительную часть дохода. В случае с мини-отелем доход в абсолютном выражении будет мал (обычно не более 20 тыс. евро в месяц), поэтому заниматься менеджментом такого объекта крупным операторам невыгодно.

2. Наём управляющего — слишком затратное решение для мини-отеля.

В лучшем случае этот человек — профессионал с высокой зарплатой, который заберёт бо́льшую часть прибыли себе, в худшем — окажется мошенником. Задуматься о привлечении управляющего есть смысл, только если в отеле больше 50 номеров.

Случай из практики:

В 2013 году один российский предприниматель приобрёл мини-отель на 10 номеров с рестораном на австрийском горнолыжном курорте. Его основной бизнес находился в России. Инвестор полагал, что отель будет работать автономно под управлением менеджера и станет источником пассивного дохода. Однако он столкнулся с рядом трудностей:

  • 1. Оказалось, что сэкономить на зарплате управляющего не получится: у менеджера отеля должно быть разрешение на работу в Австрии, а наличие такого документа значительно удорожает стоимость труда.
  • 2. Нанятая для управления пара из Чехии справлялась с менеджментом отеля, но плохо понимала ресторанный бизнес, у которого есть свои нюансы. Неработающий ресторан при отеле снижал его общую доходность.
  • 3. Отель расположен на зимнем горнолыжном курорте, а летом привлекать гостей сложно: нужно договариваться с туроператорами и организаторами фестивалей, а значит, тратить личное время.
  • 4. При инвестициях 1,5 млн евро и загрузке 65–70 % абсолютный доход составил лишь 120 тыс. евро в год без вычета расходов — меньше, чем ожидал инвестор.

Собственник потратил много времени, денег и сил, сменил трёх управляющих и в результате решил продать отель. Однако спустя год он так и не смог найти покупателя: молодые австрийцы всё меньше интересуются подобным бизнесом, а иностранные инвесторы начинают понимают, что удалённо управлять отелем не получится.

Мы не рекомендуем инвестировать в мини-отели за рубежом тем, кто не планирует переезд. Такой объект может быть доходным бизнесом, только если собственник управляет им на месте и посвящает этому всё своё время: общается с представителями надзорных органов и туроператорами, занимается оптимизацией налогов. Так, управляя отелем из примера выше лично, без менеджера, можно было бы увеличить абсолютный доход примерно в два раза.



Во что инвестировать за рубежом?

Если покупатель хочет зарабатывать именно в сегменте туристического жилья, но не может заниматься управлением лично, мы рекомендуем рассмотреть обслуживаемые апартаменты, которые сдаются помесячно или посуточно. Минимальный бюджет для покупки одного апартамента — 100 тыс. евро. Их можно приобретать поштучно или пакетом.

Главное преимущество обслуживаемых апартаментов — особенности менеджмента. В апарт-отелях предоставляется ограниченный набор услуг (чаще всего только уборка), поэтому для управления ими требуется меньше людей. Управляющей компании может быть достаточно даже одного апартамента — бизнес всё равно остаётся низкорисковым и рентабельным. В результате инвестор вкладывает деньги в ту же стратегию и с той же целевой аудиторией, что при покупке мини-отеля, но не погружается в менеджмент и получает хорошую доходность: 5–7 % годовых после вычета налогов и расходов.

Случай из практики:
Клиенты Tranio, семейная пара из Прибалтики, рассматривали туристическую недвижимость в австрийских Альпах. Поскольку занятость не позволяла им управлять зарубежной недвижимостью самостоятельно, они остановили выбор на туристических апартаментах для сдачи в краткосрочную аренду с профессиональной управляющей компанией. В выбранном ими проекте работает система «rental pool»: гонорар управляющей компании (20–30 %) вычитается из суммы доходов от аренды всего жилого комплекса, а чистая прибыль (около 5 % годовых) делится между владельцами апартаментов пропорционально доле их участия. Собственникам остаётся только получать деньги и раз в квартал читать отчёты управляющей компании о доходах и расходах.

Какой тип недвижимости выбрать?


Критерии покупки Отель с крупным оператором Мини-отель Обслуживаемые аппартаменты
Бюджет до 5 млн евро нет да да
Объект находится в другой стране да нет да
Пассивный доход с управляющей компанией да нет да
Не основной бизнес, а дополнительный источник заработка да нет да

Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio.


Важно:

Друзья, присоединяйтесь к нашим пабликам в социальных сетях: instagram.com/horecaprofessionals, facebook.com/horecaprofessionals, vk.com/horecaprofessionals, наш канал на Youtube и в telegram: t.me/Hotelier.PRO. Подписаться на еженедельную рассылку по электронной почте:

Материалы, близкие по теме

СПЕЦИАЛЬНОЕ ВИДЕО В ТЕМУ:

Наверх
  1. Исследования
  2. Около отельное
  3. Реклама
  4. Эксклюзив
  5. Еще +
Аналитика. Тренды гостиничного бизнеса, которые невозможно игнорировать.

Аналитика. Тренды го…

Компания Amadeus, специализирующаяся на технология...

Аналитика. Помогут ли гостиницам эффективные email’ы обойти по продажам сайты бронирования?

Аналитика. Помогут л…

С учетом обострившейся конкуренции и монополии OTA...

Аналитика: Блеск и нищета гостиничной индустрии. Переработки. Графики. Зарплаты.

Аналитика: Блеск и н…

О продолжительности рабочей недели линейного персо...

Аналитика. Эффект TripАdvisor. Размер имеет значение – как звезд, так и отзывов.

Аналитика. Эффект Tr…

Отзывы, оставленные на TripAdvisor, привлекают не ...

Российский Стартап HOTY - электронный консьерж для гостиничной индустрии

Российский Стартап H…

Российский Стартап HOTY - электронный консьерж для...

Специальное обращение команды Hotel Advisors: представление услуги "удаленный менеджер по доходам".

Специальное обращени…

Компания Hotel Advisors анонсировала начало предос...

По канонам пяти звёзд – что говорят отельеры о продукции Tork.

По канонам пяти звёз…

Представители Tork провели опрос служб хаускипинга...

Форум загородных отельеров. С 22 по 24 апреля. Event-отель Конаково Ривер Клаб.

Форум загородных оте…

С 22 по 24 апреля в Event-отеле Конаково Ривер Кла...

Hilton Worldwide расширяется с рекордной скоростью - один отель в день. Охвачено уже 100 стран мира

Hilton Worldwide рас…

Компания Hilton Worldwide объявила о расширении се...

Best Western пришел в Санкт-Петербург. Исторический отель в центре Северной столицы – от купеческого дома до комфорта бизнес-класса.

Best Western пришел …

Динамически развивающаяся в России сеть Best Weste...

Soul Kitchen Hostel заслужил HOSCAR. Хостел из Северной столицы уже дважды выиграл престижную награду в хостел-индустрии.

Soul Kitchen Hostel …

16 января 2016 года крупнейший ресурс в хостел инд...

Влияние AccorHotels: 880.000 рабочих мест по всему миру. Вклад в мировой ВВП €22 млрд. 3700 отелей в 92 странах мира.

Влияние AccorHotels:…

Группа AccorHotels провела первое масштабное иссле...

Отельный FAQ. Как отельеры стимулируют сотрудников к повышению квалификации. GM, "вторые номера" и среднее звено. Технология инвестирования в персонал.

Отельный FAQ. Как от…

Недавнее исследование, проведенное Pew Research ...

Варвара Иванова, Ward Howell: Кадры - от линейного персонала до генеральных менеджеров. Отношения, зарплаты, условия и советы.

Варвара Иванова, War…

Об особенностях взаимоотношений топ-менеджеров с с...

10 самых высокооплачиваемых CEO в мире гостиничного бизнеса. Игорный бизнес, умелый менеджмент и "золотые парашюты".

10 самых высокооплач…

Доходы CEO крупнейших гостиничных сетей мира по-пр...

Арне Соренсон / Marriott: Сон – наш самый важный ежедневный ритуал. Когда у тебя 760 тысяч room nights ежедневно – ты понимаешь важность заботы об этом.

Арне Соренсон / Marr…

Когда отельер изучает такое явление, как сон, вас ...

Татьяна Личенко / Турбаза.ру: Малые загородные средства размещения. Бронирование на листочках, нединамическое ценообразование и человеческий фактор.

Татьяна Личенко / Ту…

О том, что происходит на рынке малых загородных об...

Мини-отели Крыма не подпадают под классификацию. Власти полуострова думают, как вывести их из тени.

Мини-отели Крыма не …

Мини-отели выпадают из видов экономической деятель...

Роман Сабиржанов, Fabrika hostel: История входа в рынок и требования к хостельеру

Роман Сабиржанов, Fa…

Московский хостельер Роман Сабиржанов рассказал Ho...

Личный опыт. Как устроен рынок хостелов в США. Мало, дорого, эффективно.

Личный опыт. Как уст…

Споры вокруг будущего российских хостелов так или ...