Menu

Правила инвестиций: кому, когда и почему не сто́ит вкладываться в мини-отели? Эксклюзив

Правила инвестиций: кому, когда и почему не сто́ит вкладываться в мини-отели?

Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio поделился с Hotelier.PRO советами по инвестициям в гостиничные объекты для непрофильных инвесторов.


В Tranio часто обращаются инвесторы с просьбой подобрать за рубежом отель. 

Типичный запрос на инвестицию в гостиничную недвижимость за рубежом - объект на 10–30 номеров под управлением крупного гостиничного оператора и с долгосрочным контрактом. При этом инвесторы не планируют переезжать и участвовать в управлении отелем, однако хотят получать гарантированный доход.

Найти такой объект невозможно по двум причинам:

1. Крупные гостиничные операторы берут в управление отели с фондом от 100 номеров.

Чтобы организовать весь комплекс гостиничных услуг (трансферы, круглосуточную стойку регистрации, уборку номеров, завтраки, тренажёрный зал, ресторан, прачечную), требуется команда. Зарплата сотрудников будет забирать значительную часть дохода. В случае с мини-отелем доход в абсолютном выражении будет мал (обычно не более 20 тыс. евро в месяц), поэтому заниматься менеджментом такого объекта крупным операторам невыгодно.

2. Наём управляющего — слишком затратное решение для мини-отеля.

В лучшем случае этот человек — профессионал с высокой зарплатой, который заберёт бо́льшую часть прибыли себе, в худшем — окажется мошенником. Задуматься о привлечении управляющего есть смысл, только если в отеле больше 50 номеров.

Случай из практики:

В 2013 году один российский предприниматель приобрёл мини-отель на 10 номеров с рестораном на австрийском горнолыжном курорте. Его основной бизнес находился в России. Инвестор полагал, что отель будет работать автономно под управлением менеджера и станет источником пассивного дохода. Однако он столкнулся с рядом трудностей:

  • 1. Оказалось, что сэкономить на зарплате управляющего не получится: у менеджера отеля должно быть разрешение на работу в Австрии, а наличие такого документа значительно удорожает стоимость труда.
  • 2. Нанятая для управления пара из Чехии справлялась с менеджментом отеля, но плохо понимала ресторанный бизнес, у которого есть свои нюансы. Неработающий ресторан при отеле снижал его общую доходность.
  • 3. Отель расположен на зимнем горнолыжном курорте, а летом привлекать гостей сложно: нужно договариваться с туроператорами и организаторами фестивалей, а значит, тратить личное время.
  • 4. При инвестициях 1,5 млн евро и загрузке 65–70 % абсолютный доход составил лишь 120 тыс. евро в год без вычета расходов — меньше, чем ожидал инвестор.

Собственник потратил много времени, денег и сил, сменил трёх управляющих и в результате решил продать отель. Однако спустя год он так и не смог найти покупателя: молодые австрийцы всё меньше интересуются подобным бизнесом, а иностранные инвесторы начинают понимают, что удалённо управлять отелем не получится.

Мы не рекомендуем инвестировать в мини-отели за рубежом тем, кто не планирует переезд. Такой объект может быть доходным бизнесом, только если собственник управляет им на месте и посвящает этому всё своё время: общается с представителями надзорных органов и туроператорами, занимается оптимизацией налогов. Так, управляя отелем из примера выше лично, без менеджера, можно было бы увеличить абсолютный доход примерно в два раза.



Во что инвестировать за рубежом?

Если покупатель хочет зарабатывать именно в сегменте туристического жилья, но не может заниматься управлением лично, мы рекомендуем рассмотреть обслуживаемые апартаменты, которые сдаются помесячно или посуточно. Минимальный бюджет для покупки одного апартамента — 100 тыс. евро. Их можно приобретать поштучно или пакетом.

Главное преимущество обслуживаемых апартаментов — особенности менеджмента. В апарт-отелях предоставляется ограниченный набор услуг (чаще всего только уборка), поэтому для управления ими требуется меньше людей. Управляющей компании может быть достаточно даже одного апартамента — бизнес всё равно остаётся низкорисковым и рентабельным. В результате инвестор вкладывает деньги в ту же стратегию и с той же целевой аудиторией, что при покупке мини-отеля, но не погружается в менеджмент и получает хорошую доходность: 5–7 % годовых после вычета налогов и расходов.

Случай из практики:
Клиенты Tranio, семейная пара из Прибалтики, рассматривали туристическую недвижимость в австрийских Альпах. Поскольку занятость не позволяла им управлять зарубежной недвижимостью самостоятельно, они остановили выбор на туристических апартаментах для сдачи в краткосрочную аренду с профессиональной управляющей компанией. В выбранном ими проекте работает система «rental pool»: гонорар управляющей компании (20–30 %) вычитается из суммы доходов от аренды всего жилого комплекса, а чистая прибыль (около 5 % годовых) делится между владельцами апартаментов пропорционально доле их участия. Собственникам остаётся только получать деньги и раз в квартал читать отчёты управляющей компании о доходах и расходах.

Какой тип недвижимости выбрать?


Критерии покупки Отель с крупным оператором Мини-отель Обслуживаемые аппартаменты
Бюджет до 5 млн евро нет да да
Объект находится в другой стране да нет да
Пассивный доход с управляющей компанией да нет да
Не основной бизнес, а дополнительный источник заработка да нет да

Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio.


Важно:

Друзья, присоединяйтесь к нашим пабликам в социальных сетях: instagram.com/horecaprofessionals, facebook.com/horecaprofessionals, vk.com/horecaprofessionals, наш канал на Youtube и в telegram: t.me/Hotelier.PRO. Подписаться на еженедельную рассылку по электронной почте:

СПЕЦИАЛЬНОЕ ВИДЕО В ТЕМУ:

Наверх
  1. Исследования
  2. Около отельное
  3. Реклама
  4. Эксклюзив
  5. Еще +
Аналитика. Помогут ли гостиницам эффективные email’ы обойти по продажам сайты бронирования?

Аналитика. Помогут л…

С учетом обострившейся конкуренции и монополии OTA...

Аналитика. Эффект TripАdvisor. Размер имеет значение – как звезд, так и отзывов.

Аналитика. Эффект Tr…

Отзывы, оставленные на TripAdvisor, привлекают не ...

Аналитика: Блеск и нищета гостиничной индустрии. Переработки. Графики. Зарплаты.

Аналитика: Блеск и н…

О продолжительности рабочей недели линейного персо...

Аналитика. Тренды гостиничного бизнеса, которые невозможно игнорировать.

Аналитика. Тренды го…

Компания Amadeus, специализирующаяся на технология...

Российский Стартап HOTY - электронный консьерж для гостиничной индустрии

Российский Стартап H…

Российский Стартап HOTY - электронный консьерж для...

Специальное обращение команды Hotel Advisors: представление услуги "удаленный менеджер по доходам".

Специальное обращени…

Компания Hotel Advisors анонсировала начало предос...

По канонам пяти звёзд – что говорят отельеры о продукции Tork.

По канонам пяти звёз…

Представители Tork провели опрос служб хаускипинга...

Форум загородных отельеров. С 22 по 24 апреля. Event-отель Конаково Ривер Клаб.

Форум загородных оте…

С 22 по 24 апреля в Event-отеле Конаково Ривер Кла...

Hilton Worldwide расширяется с рекордной скоростью - один отель в день. Охвачено уже 100 стран мира

Hilton Worldwide рас…

Компания Hilton Worldwide объявила о расширении се...

Влияние AccorHotels: 880.000 рабочих мест по всему миру. Вклад в мировой ВВП €22 млрд. 3700 отелей в 92 странах мира.

Влияние AccorHotels:…

Группа AccorHotels провела первое масштабное иссле...

ibis подводит итоги зимних каникул по России. Динамика загрузки от +25% до -13%. Иностранных гостей стало больше.

ibis подводит итоги …

Фраза "Новый год нужно отмечать дома" с каждым год...

На ночь глядя из гостиницы эвакуировали 150 человек

На ночь глядя из гос…

На ночь глядя из гостиницы эвакуировали 150 челове...

Мария Драгулян / F5 Service: Аутсорсинг и аутстаффинг – вчера, сегодня, завтра. Количество и качество. Секреты мотивации для «заемного персонала». Проблемы национального менталитета.

Мария Драгулян / F5 …

Российская экономика остро нуждается в квалифициро...

Алексей Волов, Best Western Premier Mona: Миссия – как часть корпоративной культуры и средство вовлечения персонала в гостиничный сервис

Алексей Волов, Best …

В преддверии Hotel Business Forum, который пройдет...

Тамара Клишина / USTA Hotels: Работа с кадрами – HR-политика, определяющая успех любой управляющей компании.

Тамара Клишина / UST…

В России начинается время расцвета управляющих ком...

Станислав Ивашкевич: О тренингах, карьере, сетевых отелях и профессиональных качествах

Станислав Ивашкевич:…

О рынке тренингов, важности обучения, особенностях...

Дмитрий Сельков / ID Hostel: Тренды хостельного рынка. Ночлежки, сети и франшизы. Деньги, кадры и компетенции.

Дмитрий Сельков / ID…

Минувший год для хостельного рынка был достаточно ...

Хостельеры против депутатов. Реакция гостиничного сообщества на инициативу по ограничению использования жилых помещений малыми средствами размещения.

Хостельеры против де…

На минувшей неделе группа депутатов из четырех фра...

Московские хостелы. Итоги лета 2016. Бронирований – больше, пребывания – короче. Демпинг и экономные туристы.

Московские хостелы. …

Аналитики по хостельному бизнесу в России пока нем...

Даниил Мишин, Bear Hostels & Privet Hostels: о причинах популярности хостелов и трендах гостиничного бизнеса

Даниил Мишин, Bear H…

Основатель самого большого хостела в России, молод...