Menu

Правила инвестиций: кому, когда и почему не сто́ит вкладываться в мини-отели? Эксклюзив

Правила инвестиций: кому, когда и почему не сто́ит вкладываться в мини-отели?

Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio поделился с Hotelier.PRO советами по инвестициям в гостиничные объекты для непрофильных инвесторов.


В Tranio часто обращаются инвесторы с просьбой подобрать за рубежом отель. 

Типичный запрос на инвестицию в гостиничную недвижимость за рубежом - объект на 10–30 номеров под управлением крупного гостиничного оператора и с долгосрочным контрактом. При этом инвесторы не планируют переезжать и участвовать в управлении отелем, однако хотят получать гарантированный доход.

Найти такой объект невозможно по двум причинам:

1. Крупные гостиничные операторы берут в управление отели с фондом от 100 номеров.

Чтобы организовать весь комплекс гостиничных услуг (трансферы, круглосуточную стойку регистрации, уборку номеров, завтраки, тренажёрный зал, ресторан, прачечную), требуется команда. Зарплата сотрудников будет забирать значительную часть дохода. В случае с мини-отелем доход в абсолютном выражении будет мал (обычно не более 20 тыс. евро в месяц), поэтому заниматься менеджментом такого объекта крупным операторам невыгодно.

2. Наём управляющего — слишком затратное решение для мини-отеля.

В лучшем случае этот человек — профессионал с высокой зарплатой, который заберёт бо́льшую часть прибыли себе, в худшем — окажется мошенником. Задуматься о привлечении управляющего есть смысл, только если в отеле больше 50 номеров.

Случай из практики:

В 2013 году один российский предприниматель приобрёл мини-отель на 10 номеров с рестораном на австрийском горнолыжном курорте. Его основной бизнес находился в России. Инвестор полагал, что отель будет работать автономно под управлением менеджера и станет источником пассивного дохода. Однако он столкнулся с рядом трудностей:

  • 1. Оказалось, что сэкономить на зарплате управляющего не получится: у менеджера отеля должно быть разрешение на работу в Австрии, а наличие такого документа значительно удорожает стоимость труда.
  • 2. Нанятая для управления пара из Чехии справлялась с менеджментом отеля, но плохо понимала ресторанный бизнес, у которого есть свои нюансы. Неработающий ресторан при отеле снижал его общую доходность.
  • 3. Отель расположен на зимнем горнолыжном курорте, а летом привлекать гостей сложно: нужно договариваться с туроператорами и организаторами фестивалей, а значит, тратить личное время.
  • 4. При инвестициях 1,5 млн евро и загрузке 65–70 % абсолютный доход составил лишь 120 тыс. евро в год без вычета расходов — меньше, чем ожидал инвестор.

Собственник потратил много времени, денег и сил, сменил трёх управляющих и в результате решил продать отель. Однако спустя год он так и не смог найти покупателя: молодые австрийцы всё меньше интересуются подобным бизнесом, а иностранные инвесторы начинают понимают, что удалённо управлять отелем не получится.

Мы не рекомендуем инвестировать в мини-отели за рубежом тем, кто не планирует переезд. Такой объект может быть доходным бизнесом, только если собственник управляет им на месте и посвящает этому всё своё время: общается с представителями надзорных органов и туроператорами, занимается оптимизацией налогов. Так, управляя отелем из примера выше лично, без менеджера, можно было бы увеличить абсолютный доход примерно в два раза.



Во что инвестировать за рубежом?

Если покупатель хочет зарабатывать именно в сегменте туристического жилья, но не может заниматься управлением лично, мы рекомендуем рассмотреть обслуживаемые апартаменты, которые сдаются помесячно или посуточно. Минимальный бюджет для покупки одного апартамента — 100 тыс. евро. Их можно приобретать поштучно или пакетом.

Главное преимущество обслуживаемых апартаментов — особенности менеджмента. В апарт-отелях предоставляется ограниченный набор услуг (чаще всего только уборка), поэтому для управления ими требуется меньше людей. Управляющей компании может быть достаточно даже одного апартамента — бизнес всё равно остаётся низкорисковым и рентабельным. В результате инвестор вкладывает деньги в ту же стратегию и с той же целевой аудиторией, что при покупке мини-отеля, но не погружается в менеджмент и получает хорошую доходность: 5–7 % годовых после вычета налогов и расходов.

Случай из практики:
Клиенты Tranio, семейная пара из Прибалтики, рассматривали туристическую недвижимость в австрийских Альпах. Поскольку занятость не позволяла им управлять зарубежной недвижимостью самостоятельно, они остановили выбор на туристических апартаментах для сдачи в краткосрочную аренду с профессиональной управляющей компанией. В выбранном ими проекте работает система «rental pool»: гонорар управляющей компании (20–30 %) вычитается из суммы доходов от аренды всего жилого комплекса, а чистая прибыль (около 5 % годовых) делится между владельцами апартаментов пропорционально доле их участия. Собственникам остаётся только получать деньги и раз в квартал читать отчёты управляющей компании о доходах и расходах.

Какой тип недвижимости выбрать?


Критерии покупки Отель с крупным оператором Мини-отель Обслуживаемые аппартаменты
Бюджет до 5 млн евро нет да да
Объект находится в другой стране да нет да
Пассивный доход с управляющей компанией да нет да
Не основной бизнес, а дополнительный источник заработка да нет да

Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio.


Важно:

Друзья, присоединяйтесь к нашим пабликам в социальных сетях: instagram.com/horecaprofessionals, facebook.com/horecaprofessionals, vk.com/horecaprofessionals, наш канал на Youtube и в telegram: t.me/Hotelier.PRO. Подписаться на еженедельную рассылку по электронной почте:

СПЕЦИАЛЬНОЕ ВИДЕО В ТЕМУ:

Наверх
  1. Исследования
  2. Около отельное
  3. Реклама
  4. Эксклюзив
  5. Еще +
Объем ввода брендированных номеров в России, СНГ и близлежащих странах вырос на 29% в 2018 году

Объем ввода брендиро…

Рекордный показатель был обеспечен городами ЧМ-201...

Операционные показатели отелей Екатеринбурга, I-III кварталы 2018 года

Операционные показат…

По итогам 9 месяцев 2018 года гостиницы Екатеринбу...

Операционные показатели отелей Санкт-Петербурга, I-III кварталах 2018 года

Операционные показат…

По итогам 9 месяцев 2018 года гостиницы Санкт-Пете...

Операционные показатели отелей Санкт-Петербурга за 2018 год

Операционные показат…

По итогам 2018 года гостиницы Санкт-Петербурга дос...

HotelCIO несет hi-tech в массы

HotelCIO несет hi-te…

Бизнес – дело либо прибыльное, либо мертвое. Качес...

Компании «Hyatt» и «HackerOne» запустили совместную программу

Компании «Hyatt» и «…

Вопросы информационной безопасности очень важны в ...

Как отелю работать с персональными данными гостей

Как отелю работать с…

Статья подготовлена по комментариям территориально...

Гостиницы протестируют новые возможности «Google Assistant»

Гостиницы протестиру…

На выставке «Consumer Electronics Show» в Лас Вега...

Открылся отель ibis Yerevan Center. AccorHotels расширяет свое присутствие в СНГ до 45 отелей. Первый брендовый отель 3* в Армении.

Открылся отель ibis …

Группа AccorHotels – мировой лидер в сфере путешес...

Новости гостиничного девелопмента. ibis в Ступино. Сложная судьба "Горки город". Киевский "Борисфен" входит в национальную сеть Reikartz.

Новости гостиничного…

В конце 2015 года города и регионы все активнее пе...

Питерские чиновники намерены увеличить номерной фонд города. 20 объектов за 5 лет. Ставка на "три звезды", хостелы и плавучие отели.

Питерские чиновники …

За 5 лет в Санкт-Петербурге должно появиться 20 об...

«Горки город» пустят с молотка. Сбербанк продает убыточный проект за полцены. Краснодарский край не берет курорт на баланс.

«Горки город» пустят…

Компания «СВК Холдинг» объявила о продаже 96,91% а...

Туристический поток в Калининград превысит 1.5 миллиона человек в этом году

Туристический поток …

В администрации региона планируют, что в 2018 году...

В сети отелей «NH Hotel Group» начал работать сервис Fastpass

В сети отелей «NH Ho…

Фактически новый сервис представляет собой комбина...

Ростуризм выбрал своих лучших. Самара, Кызыл, Оренбург и хутор Никольский. 15 лучших представителей индустрии туризма. Ни одного победителя из Москвы и Санкт-Петербурга.

Ростуризм выбрал сво…

Церемония награждения победителей и призеров юбиле...

Лишь 4% туристов выбирают частный сектор для отпуска. Пузырь Airbnb лопнул? Отельерам можно не напрягаться?

Лишь 4% туристов выб…

Согласно опросу трейдингового гиганта Travelex, то...

Ostrovok.ru выяснил, что туристы берут с собой в отель

Ostrovok.ru выяснил,…

Отправляясь в отель, большинство российских турист...

В сети отелей «ibis» будут реализованы новые концепции гостеприимства

В сети отелей «ibis»…

Новые подходы были созданы на основе маркетинговых...

Отель «Балчуг Кемпински Москва» начал прием UnionPay при онлайн-оплате, эквайринг обеспечил Банк Русский Стандарт

Отель «Балчуг Кемпин…

Русский Стандарт организовал для своих клиентов во...

AZIMUT Hotels и «Лиза Алерт» стали партнерами для просветительской работы с детьми и родителями

AZIMUT Hotels и «Лиз…

Некоммерческая организация «Лиза Алерт», созданная...