IREFAC: Перемещение капиталов – влияние на ценообразование в индустрии гостеприимства. Связь RevPAR и ВВП.

Ситуация на гостиничном рынке США разительно отличается от того же времени в прошлом году, и отельеры проявляют все большее беспокойство о будущем. Члены Консультативного совета индустрии по операциям с недвижимостью провели встречу на саммите по инвестициям в недвижимость, на которой обсудили последние новости развития гостиничной индустрии и их влияние на владельцев и девелоперов.

Капитальные инвестиции

Майкл Шеннон, глава KSL Capital Partners, сообщил, что

Крупнейшие финансовые сделки на рынке гостиничной недвижимости в последнее время являются результатами решений, принятых в Китае. Однако, объем китайских инвестиций за 2017-й год снизился, поскольку китайское правительство ограничило отток капитала за рубеж.

Это решение, по словам Шеннона, оказывает "огромное влияние" на инвестиции в гостиничный бизнес в США. Две недавние крупные покупки KSL Capital - Outrigger Hotels and Resorts и Apple Leisure Group, - как оказалось, изначально были целью некоего китайского инвестора.

"Когда в самый последний момент китайский капитал отступил, это привело к выравниванию игрового поля в американском гостиничном бизнесе для многих из нас, - отметил он. – Сохранится ли эта тенденция или же китайцы будут время от времени возвращаться и интересоваться слияниями и поглощениями по всему миру? На этот вопрос нам всем предстоит ответить".

Британский Brexit оказал значительное влияние на потоки капитала в Соединенное Королевство, сказал Шеннон, и повлек за собой ряд непредвиденных последствий – например, девальвацию фунта.

Некогда Великобритания рассматривалась инвесторами с Ближнего Востока как безопасная гавань, место для надежных инвестиций на лондонском рынке, однако эта тенденция, по словам Шеннона, замедлилась после Brexit.

“Теперь можно наблюдать перебазирование некоторых игроков в Великобританию в расчете на положительные последствия Brexit, однако ждать их придется два – три года”, - отметил он.

Рост Германии обусловлен отрицательными процентными ставками по облигации страны, заявил Марк Эллиот, президент Hodges Ward Elliott, так что любые попытки получить прибыль приводят немецких инвесторов в США.

Япония также начала присматриваться к американскому рынку недвижимости – как вообще, так и в частности к отелям. Это, по словам экспертов, происходит впервые за 25 лет.

"Какое-то время назад японцы здорово прогорели с инвестициями в отелями, - объясняет он. – Сейчас они пытаются вернуться на рынок с более безопасными инвестициями – возможно, сократив их профиль".

Marriott International на протяжении длительного времени не получала инвестиций или предложений о сделках из Японии, - рассказал Тони Капуано, исполнительный вице-президент Marriott и руководитель компании по глобальному развитию. Сейчас же, по его словам компания заключает рекордное количество внутренних сделок с Японией, и все больше инвесторов сообщают об интересе к американским и европейским активам.

"Их ожидания прибыли несколько разумнее, чем в 1989 году, - сказал он. – Они рассчитывают на значительно более долгосрочные инвестиции".

Экономика

Марк Элиотт также сообщил, что

Доходность в расчете на номер увеличивается в соответствии с ростом ВВП.

"Думаю, что мы увидим и рост ВВП, и рост RevPAR (доходности в расчете на номер), - сказал он. – В середине года акции публичных компаний по большей части поднимутся, что практически заставит их выпускать новые".

Рост ВВП США, как отмечает Джефф Горовиц, директор Bank of America Merrill Lynch по глобальным операциям с недвижимостью и инвестициям, составляет 2,7%. Ставки повышаются в течение примерно трети всего времени. Большинство инвесторов топчется на месте: хотя многие не прочь покупать, особых вариантов, по его словам, нет.

За последние пять лет другие классы недвижимости упали на 100 базисных пунктов, а отели выросли на 50, констатировал Эллиотт. Что-то здесь не так, признал он.

"Я бы сказал, что мы недооценены, - сказал он. – Наша индустрия настолько обеспокоена окончанием цикла, что у людей уже не осталось убеждений… Конец цикла пугает всех. Мы же считаем – и говорим это уже последние полтора года, - что этот цикл окончится не рецессией, а мягкой посадкой".

Сейчас основная проблема внутреннего гостиничного бизнеса, по словам Шеннона, кроется в политике.

"Мы не можем знать, не начнет ли администрация всемирную торговую войну и не установит ли тарифы, что сильно скажется на экономике в регионах, - сказал он. – Если у вас на рынке единственный актив и если вы зависите от импорта или экспорта в определенной индустрии, вы ни в чем не можете быть уверены: возьмем, например, ситуацию в Колорадо после введения налога на импорт солнечных панелей".

Неторгуемые фонды

Неторгуемые трастовые фонды, инвестирующие в недвижимость, по словам Эллиотта, возвращаются, но каждый раз это сопровождается все большим регулированием и все более изощренными спонсорами. Активность проявляет Watermark, один REIT создан Blackstone, собирается войти на этот рынок и Starwood Capital, рассказал он.

Появление Blackstone на рынке интересно не только тем, что оно легитимизирует этот финансовый инструмент, но и тем, что компания учредила брокерскую фирму с линией связи, рассказал Майкл Мерфи, руководитель отдела гостиничных рынков капитала в First Fidelity Companies – корпорации, которая уже много лет настроена против любых подобных продуктов.

"Это большое достижение, - сказал он. – Вместо того чтобы идти к мелким брокерам и дилерам, теперь можно довериться брокерской фирме с линией связи, которая имеет миллионную клиентскую базу".

Такие компании, как Blackstone, много лет управляют фидерными фондами – еще одним финансовым инструментом, однако Шеннон признался, что его беспокоит, что индивидуальные инвесторы не всегда обладают полной информацией о бизнесе или его полным пониманием. В прошлом некоторые такие инвестиции заканчивались плохо: брокеры нередко пользовались неведением своих клиентов. Он посоветовал быть осторожнее в работе с недостаточно информированными индивидуальными клиентами.

Горовиц отметил, что его компания работает как с неторгуемыми REIT, так и с индивидуальными частными инвесторами. В этой области компания заключила две сделки, получив примерно 1 миллиард долларов за JLL и ныне продавая актив Blackstone.

Для инвесторов, необходимых его компании, входной билет на рынок составляет около 150 тысяч долларов, что значительно выше предыдущих цен, характерных для неторгуемых REIT. Эти индивидуальные инвесторы – из тех, кто не хочет ежедневно следить за изменением положения дел, пояснил он.

"Они хотят получать прибыль и не обращать внимания на инвестицию", - сказал он.

С тех пор как на рынок неторгуемых трастовых фондов вошли пользующиеся наибольшим доверием в гостиничной индустрии люди, он стал более этичным и обрел легитимность, рассказал Шеннон. Он напомнил также, как публично торгуемые компании с хорошей репутацией, внутренними правилами и контролем репутационных рисков, такие как Marriott и Disney, помогли в свое время индустрии таймшеров.

"Мы убедились в том, что репутация этой отрасли сильно выросла, повысилась и информированность о ней покупателей", - сказал он. Blackstone, по его словам, сделает то же самое для неторгуемых REIT.

Источник: hotelnewsnow.com / перевод и адаптация Hotelier.PRO