Марина Смирнова / Cushman & Wakefield: Тренды и проблемы гостиничного бизнеса РФ. Сокращение числа гостиниц. Замедление девелоперской активности. Дробление номерного фонда. Инвестиционные просчеты.

Подпишитесь на наш канал в Telegram

Количество новых проектов в сфере гостиничного девелопмента в России сокращается, среди новых объектов все чаще встречаются небольшие отели, неспособные качественно поднять уровень гостиничной инфраструктуры. Об этом в ходе своего выступления на заседании Экспертного совета по туризму при комитете Совета Федерации по социальной политике сообщила руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма компании Cushman & Wakefield Марина Смирнова. Редакция Hotelier.PRO публикует тезисы ее выступления и основные моменты из презентации.

Подпишитесь на наш канал в Telegram

В оценке ситуации на гостиничном рынке страны есть достаточно много сложностей, что главным образом связано с несовершенством государственной статистики, которая на данный момент располагает информацией лишь по 2015 году, на 2016-2017 гг. лишь данными на III и I кварталы соответственно. Более того, данные Росстата не отражает всей картины по отрасли ни в количественном, ни в качественном отношении: невозможно определить ни уровень загрузки, ни качество номерного фонда в разрезе "звездности".

По данным, которые собрали эксперты Cushman & Wakefield на 2015 год, абсолютным лидером среди российских регионов как по числу гостиниц, так и по номерному фонду, является Краснодарский край. Также в числе лидеров с большим смыслом идут Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область. Остальные регионы в плане гостиничного бизнеса развиты примерно одинаково.

Анализ гостиничного предложения на местах с точки зрения вместимости объектов позволяет выявить несколько типов регионов. В тех регионах (Калмыкия, Ненецкий АО), где наблюдается небольшое число номеров (20-30 шт.) на условный гостиничный объект, можно говорить о недоразвитости гостиничного рынка. В тех же субъектах РФ, где наблюдается противоположная картина и номерной фонд на отель достаточно велик – от 150 номеров и выше (Крым, Ульяновская область, Северная Осетия и т.д.), можно говорить о доминировании устаревших гостиничных объектах.

Исходя из имеющихся данных за III квартал 2016 и I квартал 2017 года, эксперты Cushman & Wakefield делают вывод о сокращении числа гостиниц в России в последние два года. Это связано как с несовершенством статучета, а так и с реальным уходом мелких игроков, которые не выдерживают условий рынка. В 2016 году количество гостиничных объектов в России сократилось примерно на 5% по сравнению с 2015 годом, а в 2017 году, по сравнению с тем же 2015 годом — уже на 10%. 

Как показывают данные Cushman & Wakefield, количество новых девелоперских проектов в коммерческой недвижимости сокращается, что касается и сегмента качественных гостиниц. Развитие рынка гостиничной недвижимости происходит в основном за счет появления небольших отелей, которые не в состоянии качественно поменять уровень отраслевой инфраструктуры.

Исходя из текущих тенденций, эксперты Cushman & Wakefield прогнозируют сокращение гостиничных объектов в России в обозримой перспективе (3-5 лет).

 

Чтобы вывести реальную картину востребованности российских гостиниц, эксперты Cushman & Wakefield проанализировали данные по загрузке номерного фонда в регионах. Средним показателем загрузки считается 65%. Как показывает практика, при такой среднегодовой загрузке для каждой гостиницы имеются периоды, в которые загрузка доходит до 90-100%. Если средняя загрузка отеля 75%, то уже как минимум 120 дней в году он загружен на 100%. Это, как правило, деловая неделя, так как в большинстве регионов страны среди гостей отелей преобладают бизнес-туристы и командированные.

По регионам с высокой средней загрузкой отелей (Санкт-Петербург, Магаданская область, Саха (Якутия), Ульяновская область) можно говорить о высокой доле неудовлетворенного спроса на отели, который проявляется в периоды пиковой загрузки. Это хорошо заметно в Санкт-Петербурге, куда большинство туристов стремятся приехать в период "белых ночей". Что же касается субъектов Федерации, где загрузка отелей менее 40%, то налицо низкая популярность региона у туристов, в том числе и за счет низкого качества номерного фонда. Образуется порочный круг: туристов нет, потому что нет гостиниц, гостиниц нет, потому что не едут туристы.

Если сравнить операционные показатели российских гостиниц с зарубежными, то видно что за год у отечественных средств размещения значительно вырос показатель доходности на номер (RevPAR), причиной чего, в первую очередь, стал рост средней цены продажи, а не за рост загрузки. При этом, заметная нарастающая динамика отмечена не столько в рублевом, сколько в долларовом эквиваленте, что связано с укреплением рубля.

В целом за 2016 года средняя загрузка качественных отелей России зафиксирована на уровне 60%, а средняя цена продажи – 5400 рублей (без НДС, без завтрака и со всеми скидками). В апреле 2017 года отмечено сезонное ухудшение показателей: загрузка – 53%, ADR – 4856 рублей.

В разрезе числа гостиниц и объемов номерного фонда Россия находится на уровне стран Восточной Европы и серьезно отстает от стран Западной Европы. Впрочем, здесь имеется один важный нюанс: в Европе учитываются все средства размещения, а в России лишь сами гостиницы, без учета специализированных средств размещения (санаториев, пансионатов и баз отдыха), качество номерного фонда в которых оставляет желать лучшего. Именно поэтому на представленной ниже диаграмме, фактически сравнивается качественный номерной фонд России с качественным номерным фондом зарубежных стран.

Общие итоги и выводы по российской индустрии гостеприимства

За последние 15 лет:

  • Количество мест в гостиницах и аналогичных средствах размещения увеличилось на 167%
  • Количество размещенных гостиницами лиц – на 122%
  • Количество ночевок: на 115%
  • Загрузка по койко-местам снизилась на 7 пп
  • Средняя продолжительность пребывания практически не изменилась.

С 2000 по 2015 год:

  • Количество мест увеличилось с 346 тыс. единиц до 924 тыс. единиц
  • Количество размещенных лиц выросло с 16,6 млн чел до 36,8 млн чел
  • Загрузка по койко-местам упала с 37% до 30%
  • Общая вместимость гостиничной базы – с 126,3 млн доступных мест в год до 337 млн. мест в год
  • В 2000 г. В среднем клиент проводил 2,8 ночей, в 2015 году – 2,7 ночи.

Важно отметить, что увеличение качественного номерного фонда влечет за собой увеличение спроса. Это так называемый "Феномен увеличение спроса новым предложением". Это хорошо видно на примере гостиничных рынков Сочи, Екатеринбурга и Казани. Как показала практика, с выходом на рынок нового номерного фонда спрос немного падает, но через 2-3 года вырастает до показателей существенно превышающих предыдущий уровень.

С другой стороны, последнее время в России предложение росло гораздо большими темпами, чем спрос, что привело к сокращению загрузки койко-мест.

Вывод:

  • Дефицит гостиничных номеров может ощущаться в моменты пикового спроса в отдельно взятых регионах.
  • Ранее дефицит восполнялся новым предложением, с 2016 года темпы роста предложения замедлились
  • Новое предложение представлено малыми и мини-отелями (средняя вместимость одной гостиницы снизилась с 44 номеров до 31 номера. Если в крупных городах мира представлено несколько десятков хостелов (Амстердам – 37, Берлин – 63) , то в Москве их уже более 300.

Проблемы гостиничной индустрии:

  • Дробление номерного фонда
  • Доступность финансирования. При ставке 12,5% годовых гостиничные проекты становятся нежизнеспособными.
  • Налогообложение недвижимости. В новых гостиничных проектах на выплату налогов может уходить до 20% выручки.

Сама по себе гостиница в России строится крайне редко, как правило это происходит в городах с налаженным спросом либо в привязке к формирующемуся туристско-рекреационному кластеру. В тоже время, как отмечают эксперты Cushman & Wakefield, степень проработки проектов таких кластеров в последнее время оставляет желать лучшего и фактически сводит на нет возможность их реализации.

Основные причины неудач крупных туристических проектов

  • Слабая проработка первичных документов (бизнес-плана, концепции проекта), в том числе из-за привлечения непрофильных специалистов для подготовки этих документов
  • Слабая инвестиционная подготовка органов управления туризма на местах, отбирающих инвестпроекты для включения в туристско-рекреационные кластеры,
  • Сложности взаимодействия компонент проекта при кластерном подходе (может иметься пул инвесторов, которые слабо состыкованы между собой)
  • Слабая организация управления проектом, срывы сроков, перерасходование сметы из-за слабого контроля текущих расходов
  • Нет понимания у инвестора этапов развития проекта, отсутствие институциональных инвесторов.

Пример инвестиционного проекта, не имеющего должной степени проработки

Редакция Hotelier.PRO продолжит публиковать материалы Экспертного совета по туризму при комитете Совета Федерации по социальной политике, включающие в себя как анализ ситуации в российской индустрии гостеприимства и туристической сфере, так и предложения по стимулированию гостиничного бизнеса, въездного и внутреннего туризма.

В предыдущем материале, редакция Hotelier.PRO опубликовала комплекс мер по поддержке гостиничного рынка России, который предложил вице-президент Российской гостиничной ассоциации (РГА), управляющий партнер Cronwell Hotels & Resorts Алексей Мусакин.


Важно:

Друзья, присоединяйтесь к нашим пабликам в социальных сетях: instagram.com/horecaprofessionals, facebook.com/horecaprofessionals, vk.com/horecaprofessionals, наш канал на Youtube и в telegram: t.me/Hotelier.PRO. Подписаться на еженедельную рассылку по электронной почте:

Поделиться публикацией
Смотрите также
Тамара Клишина / USTA Hotels: Региональная специфика управления отелями в Екатеринбурге –...
Елизавета Тиминская / «Учет и контроль»: Взаимодействие служб отеля для поддержания системы...
Алексей Мусакин / РГА: Меры поддержки гостиничного рынка России. Дифференциация земельного налога....
Подписаться на еженедельную рассылку Hotelier.Pro
Комментарии