Татьяна Веллер / JLL: Гостиничный рынок Москвы и Санкт-Петербурга. Результаты 2015 года и прогноз на 2016 год. Операционные показатели, предложения, инвестиции.

Минувший год охарактеризовался для российского гостиничного рынка рядом изменений: полным переходом на рублевые денежные потоки – как в плане доходов, так и в плане расходов, локализацией спроса, значительным ростом числа гостей из российских регионов – как бизнесменов, так и туристов, перемещением источников зарубежного спроса с Запада на Восток, ростом загрузки и сложностями с увеличением стоимости проживания в долларовом выражении во всех сегментах.

Операционные показатели

Качественные гостиницы и в Москве, и в Санкт-Петербурге практически во всех сегментах приняли в 2015 году значительно больше гостей, чем в предыдущем году. Средняя загрузка по рынку выросла в Москве на 4,2%, или 2,7 п.п. в абсолютном значении, достигнув 67,5%, а в Петербурге – на 12,8%, и 7,3 п.п. соответственно, до 64,3%. Доходность на номер (RevPAR) в рублевом выражении на обоих рынках также продемонстрировала позитивную динамику, причем рынок Санкт-Петербурга бьет рекорды по этому показателю с увеличением в 26,3% по сравнению с 2014 годом (в Москве рост был более скромным – на 7%).

На обоих рынках наблюдалось увеличение среднего тарифа (ADR) в рублях: в Москве на 2% - до 8 тыс. руб., в Петербурге почти на 9% - до 6,2 тыс. руб., причем основными драйверами динамики среднего показателя по рынку выступили наиболее дорогие, верхние сегменты. Нижние ценовые сегменты в свою очередь создали массовость, то есть необходимый объем загрузки. В Санкт-Петербурге люксовый сегмент завершил год с ADR почти в 13 тыс. руб., в Москве – около 15 тыс. руб., в обоих случаях зафиксирован двузначный рост показателя по сравнению с 2014 годом – на 14% в Москве, и на 19% в Петербурге.

В ближайшее время на обоих рынках значительного увеличения номерного фонда в категории "люкс" не планируется (только небольшой отель Jumeirah на 76 номеров заявлен в Санкт-Петербурге на самый конец 2016 года), что даст возможность существующим игрокам выигрывать от роста спроса, постепенно усиливая ценовые позиции.

Предложение 

Из 5,2 тыс. номеров, заявленных к открытию на российском рынке в 2015 году, было введено порядка 3,7 тыс. Причины данного расхождения в основном стоит искать в экономической сфере: кредитные деньги дороги или недоступны, перспективы даже на ближайшее будущее не ясны; в таких условиях многие девелоперы не чувствуют уверенности в возврате на вложенные средства и не рискуют продолжать реализацию проектов. Да и вывод на рынок дополнительного номерного фонда кажется некоторым игрокам не самым разумным решением в условиях турбулентности.

Московский рынок в 2015 году пополнился 757 номерами под международными брендами: Ibis Dynamo, Hampton by Hilton Strogino, Marriott New Arbat. В Санкт-Петербурге новых брендированных отелей открыто не было.

На 2016 год ожидается оживление рынка в части нового ввода: в Москве и Санкт-Петербурге заявлено к вводу около 2,6 тыс. брендированных гостиничных номеров, причем абсолютное большинство – почти 2,2 тыс. номеров – должны появиться в Москве. Около половины из заявленных в обеих столицах проектов относятся к среднему сегменту. Данный результат, по всей видимости, является следствием подготовки к надвигающемуся Чемпионату миру по футболу 2018 году и планированием средств размещения для массового спроса.

Из интересных проектов, ожидаемых в этом году, стоит отметить крупную трехбрендовую гостиницу – Novotel, Ibis, Adagio – компании "Патеро Девелопмент" в районе Киевского вокзала на 701 номер, первый отель под международным брендом в московском аэропорту "Внуково" – Four Points by Sheraton, первый в России отель Jumeirah в Санкт-Петербурге, первый отель в составе петербургского выставочного центра "Экспофорум" – Hampton by Hilton, а также первый в России отель под брендом Wyndham.

Инвестиционный климат

2015 год на гостиничном рынке охарактеризовался заметным оживлением интереса к объектам со стороны покупателей. Основная причина: отели стали сравнительно недорогим активом при оценке их бизнеса в твердой валюте, исходя из рублевых потоков. Раньше же, при стабильном рубле, оба рынка обладали чрезвычайно высоким порогом входа – операционные показатели "сильного" рынка при переводе в доллары давали очень высокую стоимость актива.

Дополнительно интерес к гостиничным объектам со стороны крупных игроков рынка коммерческой недвижимости стимулируется оживлением внутреннего туризма и увеличением объемов въездного потока за счет "массовых" направлений. Отели считаются инструментом для хеджирования инвестиционных рисков (так пользуются этим классом недвижимости консервативные инвесторы по всему миру – например, пенсионные фонды) – это бизнес с большей устойчивостью генерируемых денежных потоков к изменениям экономического фона по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости.

Сдерживающий на сегодня фактор на рынке транзакций – не изменившаяся пока политика "выжидания" со стороны многих собственников объектов, особенно строивших отели на валютные средства, у которых сумма затрат на актив отражена в долларах или евро. Это психологический барьер, через который рынок, похоже, начнет переступать в ближайшее время – исчислять стоимость активов в рублях как полностью рублевого бизнеса на сегодня.

География инвесторов также претерпела изменения, хотя основная их характеристика осталась неизменной: на гостиничный рынок обращают внимание инвесторы со средне- и долгосрочным горизонтом планирования выхода из актива. На рынке появилось большое число институциональных игроков из Азии – Китая, Сингапура, также проявляют интерес арабские фонды. Помимо этого, российские портфельные инвесторы с сильными финансовыми позициями рассматривают возможности для пополнения своего портфолио. 

Дополнительно стоит отметить зародившийся на этом фоне интерес к гостиницам "советской" постройки, пока, в основном, на рынке Москвы. В условиях повышающегося спроса на недорогое размещение, но довольно жесткой конкуренции за гостя, такие объекты могут являться интересным решением для быстрого входа на рынок через реновацию, ребрендирование и репозиционирование существующего здания, расположенного в выигрышном месте.

Год грядущий

На 2016 год с определенной долей уверенности можно предсказать следующее:

• локальный спрос будет превалирующим источником дохода для большинства отелей, в том числе деловой спрос, основной сегмент для Москвы, станет преимущественно внутрироссийским;
• туристы из массовых азиатских направлений будут превалирующей географией зарубежного спроса;
• при дальнейшей стимуляции государством внутреннего туризма будет увеличиваться популярность российских направлений выходного дня и отпуска;
• количество размещенных в отелях гостей (загрузка) на основных деловых и туристических направлениях будет расти;
• тарифы в долларовом выражении должны начать стабилизироваться;
• инвесторы будут крайне консервативно подходить к запуску реализации новых проектов.

В ближайшее время у отелей всех сегментов должна появиться возможность начать наращивать тарифы на фоне растущего спроса, чему будет способствовать стимуляция правительством дальнейшей локализации экономики. Стабилизация геополитической ситуации в мире и внешнего имиджа России помогут увеличить количество гостей из-за рубежа и частично вернуть западный спрос с более высоким уровнем платежеспособности. При условии же усиления национальной валюты, и соответственно – постепенного роста оценочной стоимости гостиничных активов, должен активизироваться и рынок транзакций.

Чтобы всегда оставаться в курсе новостей и событий гостиничной индустрии, а также следить за обновлениями на Hotelier.PRO – подпишитесь на еженедельную рассылку. Это бесплатно.