Компания Hospitality Income Consulting совместно с Blackwood Real Estate и Noerr Group выпустила исследование, касающееся сервисных апартаментов на российском и мировом рынке. Несмотря на то, что концепции сервисных апартаментов уже почти полвеке, в России это относительно новое явление, во многом не регламентированное с юридической стороны, однако, весьма привлекательное для инвесторов.
Апартаменты остаются все еще новационным для России продуктом, который, благодаря активности девелоперов в разных частях страны, быстро набирает обороты. Современная концепция сервисных апартаментов сформировалась в США в 70-е годы 20-го века и постепенно приобрела чрезвычайную популярность в странах Азии. Так, например, годовая загрузка апартаментов в Гонконге держится на уровне выше 90% уже несколько лет, что является лучшим показателем по всему миру.
Очень популярны сервисные апартаменты в Индии, где молодые супружеские пары, студенты, командированные являются основной целевой аудиторией. В то же время в Африке и постсоветских странах данный сектор находится в зачаточном состоянии, развиваясь не так активно.
В крупных европейских городах апарт-сегмент развивается более равномерно благодаря стабильному числу деловых туристов и путешественников. Ключевые рынки апарт-размещения в Европе – это Великобритания и Германия (Берлин, Мюнхен, Франкфурт). Самые дорогие европейские города с точки зрения стоимости проживания в сервисных апартаментах и апарт-отелях (в порядке убывания): Лондон, Париж, Москва, Амстердам, Франкфурт, Лиссабон, Мадрид.
Около 7 лет назад рынок апарт- размещения пришел и в Россию, с погрешностью на экономическую ситуацию, законодательные возможности и ограничения, менталитет и потребность потенциальных собственников и арендаторов.
Региональные апарт-отели малочисленны, обладают незначительным числом номеров, а также часто имеют неудобное расположение (окраина города), невысокий уровень комфорта, ограниченный набор услуг, часто не соответствующий заявленной категории. Значительно чаще встречаются отели, в чьей инфраструктуре предусмотрено несколько апартаментов с кухнями как часть предложения типового проживания.
В последние 2 года отмечается активное развитие рынка апартаментов в формате "жилье без права прописки". Об этом свидетельствует большое количество введенных в эксплуатацию и строящихся объектов, а также только анонсированных, от эконома до премиума класса.
Пик снижения загрузки апартаментов пришелся на первую половину 2009 года. К началу 2010 года наблюдался рост загрузки апартаментов, который продолжился на протяжении следующих пяти лет. Согласно годовым отчетам крупных операторов и игроков, загрузка апартаментов в 2015 году и начале 2016 также показала тенденцию роста и достигала в большинстве своем +5-6% к загрузке гостиниц города, то есть около 65-78% в год.
Стоит заметить, что мы прогнозируем удержание позиций загрузки апарт- комплексов в России в среднесрочной перспективе (3-5 лет) на уровне 70-80% в год.
Период пользования сервисными и гостиничными апартаментами будет снижаться до среднего периода аренды сроком в 90 – 120 дней. На рынке уже появились апарт-проекты, где ограничивается минимальный срок пребывания, например, апарт-комплекс YES!. От 5 015 – 24 190 руб./сутки варьируется стоимость аренды двухкомнатных апартаментов в Москве.
1. Lifestyle Marketing. Стиль проекта в формате создания социальной среды, удобной для проживания представителей целевой аудитории: магазины, школы, работа, театры – все на расстоянии удобной доступности.
2. Innovative governance structure. Инновационные системы управления апарт-объектом, которые позволяют предложить уникальный продукт, сервисы и услуги (начиная от элементов гостиничного сервиса и заканчивая заботой об окружающей среде).
3. Long-term contract. Ориентация на заключение долгосрочных партнерских контрактов, как с эксплуатационными компаниями, так и с клиентами (от 20-40% апартов сдаются на долгосрочной основе – более 3 лет и 60-80% до 120 дней).
4. Effective cost controls. Четкий и последовательный контроль расходов на всех стадиях (инвестиционной и операционной).
5. Custmer relationship management. Возможность создавать и управлять взаимоотношениями с клиентами и проживающими в апартах. с использованием инновационных CRM систем.
Российское законодательство (по состоянию на 01.03.2016) отрывочно и противоречиво регулирует статус апартаментов. По документам – это нежилые помещения. По факту – они предназначены и используются для более или менее продолжительного (а иногда и постоянного) проживания физических лиц.
Если для гостиничных апартаментов есть отдельные специальные нормы, то для жилых апартаментов, которые последнее время стали стремительно развиваться, специальные нормы в законодательстве вообще отсутствуют.
Отношение властей к жилым апартаментам выражается в классическом "Казнить нельзя помиловать": предоставление земельных участков под строительство жилых апартаментов на будущее запретили, а что будет с уже начатыми проектами, до сих пор не ясно. Обещанная федеральными властями в 2014 году "амнистия" жилых апартаментов пока не реализовалась в опубликованные проекты нормативных актов.
Расходы по оплате коммунальных услуг в апартаментах превышают аналогичные расходы в квартирах и других жилых помещениях.
Мы, эксперты Blackwood Real Estate, Hospitality Income Consulting и Noerr хотим отметить, что на основании полученных данных прогнозируется продолжение роста данного сегмента рынка, в котором сервисные апартаменты в сочетании с гостиничными услугами, но вне отельных объектов недвижимости, заняли свою прочную нишу. Данный рост буде т обеспечиваться следующими факторами:
➡ Развитие новой потребительской ниши / роста потребности в данном продукте;
➡ Увеличение знаний потребителей о всех преимуществах объектов долгосрочного проживания, дополнительных услугах в сочетании с гибкой и привлекательной ценовой политикой;
➡ Ограничение развития других типов коммерческой недвижимости в центральных районах городов и, как следствие, поиск девелоперами альтернативных форматов;
➡ Мобильность международного и российского бизнеса, миграция между регионами.
Прогнозируется достижение баланса между апарт-комплексами, сдаваемыми в аренду, и жилыми комплексами апартаментов на продажу, в то время как сегодня перевес в сторону последних достигает 60-70% от общего предложения. Таким образом, у клиентов появится возможность выбирать между приобретением жилья в собственность, арендой в частном секторе или арендой в качественном коммерческом секторе.
Продуктовая дифференциация предложения продолжит быть трендом данного сегмента рынка: игроки рынка будут стремиться создавать продукты, которые способны максимально облегчить жизнь клиентов.
Чтобы всегда оставаться в курсе новостей и событий гостиничной индустрии, а также следить за обновлениями на Hotelier.PRO – подпишитесь на еженедельную рассылку. Это бесплатно.
