АФК "Система" получила разрешения ФАС на покупку РГС. Ставки растут, переговоры продолжаются.

Согласно данным официального сайта ФАС, ведомство одобрило целую серию ходатайств ООО "Система отель менеджмент" о покупке 100%-ной доли в 11 компаниях. Как минимум 9 из них владеют гостиницами, входящими в состав РГС. Также, среди потенциальных покупок — ООО "РГС-Пермь" и ООО "РГО".

"Получение разрешения ФАС на покупку РГС – не индикатор договоренности сторон о заключении сделки. Мы получили соответствующее разрешение госорганов, чтобы в случае решения о приобретении "Региональной гостиничной сети" не терять время на последующие формальности. Переговоры идут, высокая вероятность того, что в течение сентября решение будет принято, – сообщил Hotelier.PRO Дмитрий Павлов, вице-президент АФК "Система".

Как сообщалось ранее, информация о возможной продаже РГС, появилась в СМИ еще в июне 2016 года, а сами переговоры сторон, по неофициальной информации, начались еще в начале 2016 года, после того, как ВАО Интурист отказалось от покупки другой российской гостиничной сети. Единственным следствием той несостоявшейся сделки стало зачисление в штат "Интуриста" нескольких топ-менеджеров Гелиопарка, включая операционного директора Евгения Бугровского.

В июле 2016 года руководитель фонда Venture Investment and Yield Management (VIYM), сын бывшего главы РЖД Андрей Якунин опроверг появившуюся в СМИ информацию о готовности к закрытию сделки по продаже "РГС" покупателю – ВАО "Интурист", входящему в АФК "Система" Владимира Евтушенкова. Якунин допустил вероятность того, что АФК "Система" может заинтересовать какими-то проектами VIYM, но заверил, что "до конкретных сделок дело еще и близко не дошло".

Впрочем, представители консалтинговых агентств сообщили Hotelier.PRO о том, что в самом начале переговоров сумма сделки была заявлена на уровне $100 млн, однако, в ходе переговорного процесса цена изменилась. По некоторым данным, она уже может достигать $130-140 млн.

Руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Сushman & Wakefield Марина Смирнова считает, что $100 млн – очень хорошая цена для продавца. Исходя из финансового потока гостиниц РГС рыночная стоимость объектов могла бы составить $50–80 млн, считает Смирнова.

В настоящее время у АФК "Система" под управлением ВАО "Интурист" находятся 7 гостиниц с общим номерным фондом более 2 300 номеров. В России ВАО "Интурист" специализируется на сегменте гостиниц класса 3*- 4* в местах концентрации туристических потоков - Москва, Горный Алтай. За рубежом компания ориентируется на категорию гостиниц 4*-5*, расположенных на курортах стран традиционно высокого туристического спроса (Италия, Чехия, Намибия).

СМИ неоднократно озвучивали планы старшего сына Владимира Якунина по развитию РГС. В 2012 г. Андрей Якунин планировал инвестировать в строительство гостиниц рядом с вокзалами в крупнейших городах страны до $500 млн. На сайте компании до сего времени указано, что еще семь гостиниц находятся в процессе строительства. Войдут ли эти объекты (либо разрешения на их строительство, архитектурные планы, договора аренды и т.п.) в возможную сделку с "Интуристом" – не ясно.

Между тем, у фонда VIYM есть также и другие отели, которые не входят в Региональную гостиничную сеть, например, люксовая Four Seasons Hotel Lion Palace в Санкт-Петербурге, Park Royal Palace Hotel в Вене, Spenglers Hotel в Давосе и Antognolla Luxury Resort and Residences в итальянской Умбрии. Их продажа АФК "Система"не обсуждалась.

Относительно причин возможной продажи можно только догадываться, впрочем предположения есть. Как известно в августе прошлого года Якунин-старший был неожиданно отправлен в отставку. Источники газеты "Ведомости" ранее рассказывали, что среди прочих причин такого решения могло стать получение Андреем Якуниным британского гражданства. Это и создало определенный эмоциональный фон. К слову, Якунин-отец известен своей резкой критикой Запада.

Марина Смирнова (Cushman & Wakefield) считает, что в связи со сменой руководства РЖД стратегия VIYM по развитию гостиничных проектов возле вокзалов могла измениться, поэтому отели и выставили на продажу.

VIYM – это фонд частных инвестиций, в том числе европейских, с большим количеством инвесторов. Поэтому, вероятно, что решение по выходу из российских гостиничных активов продиктовано планами сфокусироваться на развитии бизнеса именно в Европе, считает руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяна Веллер. По ее словам, международная экономическая ситуация, видимо, мотивирует фонд сместить фокус инвестирования.

Вадим Прасов, управляющий партнер УК "Альянс Отель Менеджмент", отметил, что даже беглый взгляд на показатели региональных отелей РГС говорит о том, что "есть куда расти". Кроме того, он считает, что существенной причиной желания фонда избавиться от активов вполне могут служить долговые обязательства – когда компания кредитуется в валюте, а зарабатывает на рублевом рынке, потерю интереса инвесторов можно понять, - сказал Прасов.

Вполне возможно, что  к сделке по продаже РГС VIYM могла подтолкнуть неважная экономическая ситуация. Медиа-активность Андрея Якунина и его подчиненных резко пошла на спад после увольнения его отца. С осени прошлого года публично не было заявлено ни одного гостиничного проекта, кроме интереса к хостельному бизнесу и строительству апартаментов на Рублевке. А еще в начале 2015 года Майкл Джонстон, генеральный директор ООО "РГС", сообщал СМИ, что у компании возникли проблемы с кредитованием.

Выглядит вполне логичным, что Якунин-младший, фактически, переехавший жить в Великобританию, намерен избавиться от бизнеса, развивать который у него нет ни желания, ни возможностей. Именно поэтому в VIYM подтвердили, что компания готова рассматривать различные предложения и варианты сценариев выхода из этого проекта.

Предположения о том, кто бы мог возглавить РГС в случае ее возможной покупки "Интуристом" и/или некую новую объединенную группу из приобретенных отелей вкупе с уже имеющимися у ВАО "Интурист", достаточно противоречивы. Нестабильность кадрового состава ВАО "Интурист" на рынке уже давно стала притчей во языцех – только в "Космосе" за последние четыре года сменилось несколько генеральных управляющих. Позиция руководителя "Интуриста" - также предмет постоянной ротации.

По материалам: Ведомости, РБК, Kommersant.ru

Вадим Прасов, управляющий партнер УК "Альянс Отель Менеджмент", вице-президент Федерации рестораторов и отельеров России:

Что касается последствий покупки объектов для АФК "Система", то не секрет, что экономика у всех этих проектов разная, местами не самая простая. Заявленные в СМИ $100 млн – достаточно неплохая сумма для этих объектов, однако надо понимать саму структуру сделки, объем долговой нагрузки, если она есть.

Очевидно, что финансовые показатели отелей РГС – разнородны и новому собственнику придется проводить некий апдейт, выяснять от чего зависит экономика тех или иных отелей, но это задача, относящаяся уже к операционному управлению.

Прежде всего, конечно, возникает вопрос корпоративного управления, т.е. каким образом будет осуществляться переход объектов из одной компании в другую. Все-таки речь идет об отелях со всей командой и местными руководителями. Вопрос в том, как быстро эта история будет конвертирована из Региональной гостиничной компании в структуры АФК "Система".

Станислав Ивашкевич, заместитель генерального директора по развитию индустрии гостеприимства CBRE:

Средняя цена такого пакета, порядка $100 тыс за номер, учитывая, что там порядка 1379 номеров, то при нормальных условиях сделки, когда все документы есть, а долгов нет, то цена вопроса может составлять $130-140 млн. И конечно же эта сделка выгодна VIYM и Андрею Якунину, если цена действительно будет такой, то они хорошо зарабатывают.

Это суперликвидный пакет, занимающий по разным оценкам 5-10% российского рынка сетевых отелей. Другое дело, что не все объекты в этом пакете являются успешными, в первую очередь это объекты в Казани и Астрахани. 

Редакция Hotelier.PRO продолжит следить за развитием ситуации.

Чтобы всегда оставаться в курсе новостей и событий гостиничной индустрии, а также следить за обновлениями на Hotelier.PRO – подпишитесь на еженедельную рассылку. Это бесплатно.