КАК ВЫБРАТЬ ГОСТИНИЦУ В ПОКУПКУ?

Сделка и процесс покупки гостиницы мало чем отличается от сделки купли-продажи жилой или коммерческой недвижимости. Однако тонкости этого бизнеса обуславливают ряд важных формальностей, которые необходимы для правильного выгодного выбора.

Вы, наверняка, задаетесь вопросом, какой смысл покупать гостиницу в кризис, ведь гостиничный сектор пострадал больше всего. Ведь и правда, на фоне кризиса многие владельцы потеряли операторов, другие закрыли гостиницы, и, чтобы финансово выправиться, вынуждены продавать свои объекты, а сроки требуют опускать цену. Для инвесторов же, готовых выжидать восстановления экономики, как известно, кризис лучшее время для вложения денег, можно найти выгодный объект.

Вкладывая капитал в гостиничный бизнес, стоит учитывать, что наиболее прибыльными считаются отели категории 3 и 4 звезды, именно на них самый востребованный потребительский спрос, они приносят самые большие доходы и являются наиболее устойчивыми в периоды экономических потрясений. Не смотря на то, какие критерии покупки Вы для себя определяете: звездность отеля, количество номеров и прочее, при выборе Вам могут помочь общие правила, которые подходят к любой гостинице.

Выбирая страну, город или место, обязательно учитывайте сезонность гостиничного бизнеса. Городские отели работаю круглый год. Самое главное для гостиницы — это ее расположение. Центр любого города или максимальное приближение к центру будет беспроигрышным и ликвидным вариантом. И не столь важно, в каком городе вы хотите купить гостиницу.

Исследуйте статистику по выбранному региону, его популярность, развитость инфраструктуры, туристический и пассажиропотоки в конкретном городе – это те факторы, на которые нужно обязательно обращать внимание при принятии решения.

Выбирая отель, первым делом следует поинтересоваться у владельца о причине продажи.

Наиболее распространенные причины:

• 1. Финансовые проблемы: недостаточно средств для инвестирования в отель и поддержания его в рабочем состоянии; долги; банкротство.
• 2. Уход владельцев на пенсию либо наследники, не имеющие опыта в данной сфере.
• 3. Раздел компании собственниками.

Точно установив причину продажу в самом начале, можно сразу понять где могут крыться проблемы, и определить стоимость решения этого вопроса для Вас.

Как оценить состояние здания, проанализировать, потребуется ли ремонт, нужны ли будут конструктивные изменения, степень изношенности лифтов и электрики, пожарное состояние и др. При осмотре вооружитесь кадастровыми планами и техническим листом осмотра. Отмечайте все, на что следует обратить внимание. Это поможет Вам сделать расчет дополнительных вложений.

Осматривая комнаты, можно простыми приемами обнаружить проблемы, которые скрыты внутри стен: открывайте краны с водой, смотрите на напор воды. Проверьте состояние проводки: подключите зарядное устройство телефона к розеткам. Открывайте окна, двери самостоятельно, проверяйте замки.

Обязательно осмотрите технические агрегаты и оборудование, год выпуска, срок службы, и время замены. Сверьте кадастровые планы с настоящим расположением стен на соответствие. Посмотрите на отель с точки зрения гостя. Удобно ли до него добираться от аэропорта, вокзала, порта и т. д. Насколько близко расположены остановки, метро и прочее, чтобы было удобно передвигаться.

Дойдите пешком до наиболее посещаемых туристических мест, чтобы самостоятельно прочувствовать насколько это удобно, карта не даст вам этого ощущения. Комфортно ли Вам находиться внутри. Речь идет в основном не о матрасах и цвете стен, которые можно легко исправить, хотя и о них тоже, а о конструктивных особенностях здания, которые вы не сможете так легко скорректировать: маленькие окна, низкие потолки, крошечный и тесный лобби и пр.

Зайдите в номера со всех сторон здания, и рассмотрите вид из окон, гость маловероятно вернется в отель, если вместо прекрасной панорамы на улицу, парк или хотя бы двор, у него перед глазами будет серая стена соседнего здания.

Посмотрите все доступные типы комнат. При осмотре комнат сядьте за стол, комфортно ли вам все, что расположено под рукой, удобно ли расположены розетки у кровати, посмотрите на размер душевых кабин. В большинстве случаев отели потребуют дополнительных вложений не только в здание, но и в управление, маркетинг и прочее. Объем затрат будет зависеть от ряда индивидуальных факторов управления, таких как сезонность, наличие ресторана, прочих возможностей локаций и оборудования, системы PMS, персонала и т.д.

Как любой инвестор, вы должны рассчитать сроки окупаемости своих инвестиций. Для этого запросите отчетность и документацию о деятельности отеля за последние 3-5 лет:

• 1. Управленческие данные.
• 2. Бухгалтерскую отчетность.
• 3. Налоговые декларации.
• 4. Штатное расписание.
• 5. Дебиторскую задолженность.
• 6. Кредиторскую задолженность.
• 7. Контракты.

Если покупатель рассматривает отель в покупку исключительно как инвестицию и не имеет своей управляющей компании, потребуются услуги сторонней управляющей компании, с которой можно заключить контракт. Управление гостиницей свыше 50 номеров, это крупный бизнес, требующий привлечения сильной управляющей компании, которая любит свое дело и знает, какой должна быть структура экономически выгодного отеля, без труда сделает максимально точный расчет прибыльности, предусмотрит логистику клиентских потоков, организационные, маркетинговые и другие составляющие успешной деятельности предприятия.

Найдите надежного партнера – компанию, которая поможет Вам профессионально подыскать подходящий вам объект, сделать расчеты и совершить сделку. Для проверки потенциального отеля, который вы хотите купить, Вы можете пригласить специалистов из нашей компании.

Об авторе