Menu

Елена Лысенкова / Hospitality Income Consulting: Asset management – стратегия развития объектов недвижимости с гостиничным компонентом. Эксклюзив

Елена Лысенкова / Hospitality Income Consulting: Asset management – стратегия развития объектов недвижимости с гостиничным компонентом.

Об эффективном управлении гостиничными объектами недвижимости с Hotelier.PRO эксклюзивно поделилась Елена Лысенкова, генеральный директор Hospitality Income Consulting.


Целью эффективного управления объектом недвижимости с гостиничным компонентом внутри является достижение максимальной стоимости данного актива, минимизация бизнес-риска, оптимизация операционных процессов в гостинице, увеличение эффективности использования всех площадей и территории гостиничного объекта и, безусловно, ясная стратегия удержания и выхода из владения недвижимостью.

В рамках полного комплекса работ по asset management эксперты ежегодно изучают: бюджеты, финансовую эффективность операционной деятельности, сравнивают результаты с идентичными объектами на рынке, определяют площади территории, подходящие для развития или отчуждения, с целью увеличения финансового потока или увеличения капитализации объекта в целом.

Эффективная стратегия asset management позволяет выявить на ранней стадии рыночные проблемы и предпринять соответствующие своевременные корректирующие действия в интересах владельцев здания. Управление гостиничным объектом недвижимости не реализуется без чёткого плана управления активом в долгосрочной перспективе, тщательно согласованной со стратегическими целями и задачами владельца здания.

Одной из задач управления гостиничным зданием является своевременное принятие решения об обновлении номерного фонда, публичных зон, ресторанов, спа, то есть, реновации. Так своевременность проведения ремонтных работ позволяет достигать в разных сегментах от 7% до 35% прироста в показателе RevPar после реновации (дохода отеля).

Именно специалист по управлению имуществом позволяет эффективно направить средства собственников, выстроив приоритеты работ по реконструкции таким образом, чтобы созданная дополнительная ценность была выгодна владельцам, а ни конкретным сотрудникам или оператору.

Безусловно, частью такой работы является обеспечение бесперебойности функционирования гостиницы на всех этапах жизненного цикла этого актива.

Ключевые компоненты эффективного управления имуществом включают:

  • Планирование и развитие недвижимости
  • Выбор бренда и управляющей компании
  • Бюджетирование инвестиций, в т.ч. стратегическое
  • Приобретение и due diligence
  • Оценка и анализ рисков
  • Детальный анализ ключевых показателей операционной деятельности
  • Анализ возможного репозиционирования имущества
  • Управление жизненным циклом гостиничного здания
  • Планирование развития площадей прилегающих территорий, в том числе с возможностью передачи третьим лицам.

На разных стадиях развития гостиницы существуют разные риски, которые требуется предусмотреть в рамках стратегии эффективного управления гостиничной недвижимости. Например, после открытия фаза нарастающего роста обычно занимает два полных операционных года. Именно третий год считается годом, стабилизирующим показатели гостиничного объекта. Область риска в этом случае находится в зонах: неправильного плана развития маркетинга, недооцененных целей продаж, отсутствия качественной поддержки управляющей компании в регионе расположения гостиничного здания.

На следующей стадии эксплуатации (4 – 7 год работы) собственников беспокоит эффективная операционная каждодневная работа и краткосрочная стратегия. Зона риска в этот период это: контроль операционных накладных расходов, отсутствие инвестиций в реконструкцию, отсутствие ненужных расходов на переоснащение, соответствие планам по позиционированию здания.

На 7-11 год гостиница достигает высокой эксплуатационной эффективности, именно в этот период в отеле высокий стабильный спрос, высокая лояльность и знание бренда на рынке, эффективная рентабельность. Поэтому именно тут контролируются операционные издержки, накладные расходы, минимизируются любые инвестиции, которые финансируются владельцами, проверку проходит эффективность использования всех площадей в объекте недвижимости.

После 12-го года в отелях, как правило, происходит износ фондов. Такая «усталость» гостиницы обусловлена не только физическим износом здания, отделки, инженерии, мебели, но и потерей «духа времени». Все это несёт за собой потерю доли рынка и снижение стоимости актива, чем дальше, тем больше.

Такая ситуация ярко видна на примере гостиничных объектов, построенных ещё в советские времена, то есть более 30 лет назад, которые 20 лет назад прошли стадию косметического ремонта и до сих пор функционируют или пытаются без пересмотра стратегии развития гостиничного актива, модернизации номерного фонда, без модернизации инфраструктуры здания. Такие объекты потеряли свою стоимость, они потеряли свою актуальность, обладают низкой конкурентной способностью. И даже если инвестор принимает решение о необходимости инвестиций, как минимум, например, в один компонент комплекса, допустим - спа. Это не приводит к результату, т.к. иные объекты: номерной фонд, рестораны, услуги и др. все еще остаются изношенными. Показатели дохода благодаря такому решению не улучшаются. С данной ситуацией сталкиваются большинство санаториев на территории бывшего СССР.


Важно:

Друзья, присоединяйтесь к нашим пабликам в социальных сетях: instagram.com/horecaprofessionals, facebook.com/horecaprofessionals, vk.com/horecaprofessionals, наш канал на Youtube и в telegram: t.me/Hotelier.PRO. Подписаться на еженедельную рассылку по электронной почте:

Материалы, близкие по теме

СПЕЦИАЛЬНОЕ ВИДЕО В ТЕМУ:

Наверх
  1. Исследования
  2. Около отельное
  3. Реклама
  4. Эксклюзив
  5. Еще +
Операционные показатели отелей Санкт-Петербурга за 2018 год

Операционные показат…

По итогам 2018 года гостиницы Санкт-Петербурга дос...

Операционные показатели отелей Екатеринбурга, I-III кварталы 2018 года

Операционные показат…

По итогам 9 месяцев 2018 года гостиницы Екатеринбу...

Как чемпионат мира отразится на результатах 2018 года на гостиничных рынках Москвы и Санкт-Петербурга

Как чемпионат мира о…

Компания JLL представляет прогноз результатов 2018...

Объем ввода брендированных номеров в России, СНГ и близлежащих странах вырос на 29% в 2018 году

Объем ввода брендиро…

Рекордный показатель был обеспечен городами ЧМ-201...

HotelCIO несет hi-tech в массы

HotelCIO несет hi-te…

Бизнес – дело либо прибыльное, либо мертвое. Качес...

Компании «Hyatt» и «HackerOne» запустили совместную программу

Компании «Hyatt» и «…

Вопросы информационной безопасности очень важны в ...

Как отелю работать с персональными данными гостей

Как отелю работать с…

Статья подготовлена по комментариям территориально...

Гостиницы протестируют новые возможности «Google Assistant»

Гостиницы протестиру…

На выставке «Consumer Electronics Show» в Лас Вега...

Расходы китайских путешественников к 2025 году вырастут до $255,4 млрд. 242 миллиона туристов. Вы все еще не China Friendly?

Расходы китайских пу…

В следующем десятилетии бум китайского выездного т...

Новости гостиничного девелопмента. Новые отели Hilton в Москве и Тюмени. Японские отельеры в Хабаровске. Амбициозные планы Приморья.

Новости гостиничного…

Оптимизм относительно роста внутреннего туризма, к...

Как разместить 5 млн. человек. Ростуризм озвучил планы по развитию гостиничной индустрии Крыма. Работа круглый год и частные инвесторы.

Как разместить 5 млн…

Гостиничная инфраструктура Крыма не в состоянии пр...

ГК "Космос" признан лучшим работодателем Москвы. Номинация "За повышение профессионального уровня сотрудников в организациях города".

ГК "Космос…

Гостиничный комплекс "Космос" занял 1-ое место в к...

25 отелей Приморья к ВЭФ-2016. Hyatt Vladivostok Burny продадут за 6,8 млрд. Hyatt Regency Vladivostok Golden Horn сдадут недоделанным.

25 отелей Приморья к…

Участников Восточного экономического форума в сент...

Carlson Wagonlit Travel: гостиничная индустрия в 2016 году. Mobile, online и обратные аукционы.

Carlson Wagonlit Tra…

Что ожидает индустрию путешествий в ближайшем буду...

Новые возможности Airbnb. "Волшебные путешествия" ради "волшебных доходов". Рестораны, велосипеды, художественные галереи и жалобы на арендаторов.

Новые возможности Ai…

Airbnb тестирует дополнительные услуги, которые в ...

Oktogo.ru на грани. Марина Колесник предупредила сотрудников о возможной ликвидации сервиса в России и на Кипре.

Oktogo.ru на грани. …

История с задержками выплат отелям со стороны серв...

Ostrovok.ru выяснил, что туристы берут с собой в отель

Ostrovok.ru выяснил,…

Отправляясь в отель, большинство российских турист...

В сети отелей «ibis» будут реализованы новые концепции гостеприимства

В сети отелей «ibis»…

Новые подходы были созданы на основе маркетинговых...

Отель «Балчуг Кемпински Москва» начал прием UnionPay при онлайн-оплате, эквайринг обеспечил Банк Русский Стандарт

Отель «Балчуг Кемпин…

Русский Стандарт организовал для своих клиентов во...

AZIMUT Hotels и «Лиза Алерт» стали партнерами для просветительской работы с детьми и родителями

AZIMUT Hotels и «Лиз…

Некоммерческая организация «Лиза Алерт», созданная...