Menu

Татьяна Веллер / JLL: Логика инвесторов. Длинные деньги, инфраструктура и драйверы спроса. Шанс для гостиничного бизнеса. Эксклюзив

Татьяна Веллер / JLL: Логика инвесторов. Длинные деньги, инфраструктура и драйверы спроса. Шанс для гостиничного бизнеса.

Говоря о привлечении инвестиций в строительство отелей и туристическую инфраструктуру, необходимо для начала понимать логику инвесторов и тренды на рынке недвижимости. Об этом в ходе круглого стола "Тенденции инвестирования в развитие туризма в регионах России" в рамках форума RUSREALEXPO-2016 рассказала руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяна Веллер. Редакция Hotelier.PRO публикует ее выступление.


Большинство инвесторов, выбирая с каким классом коммерческой недвижимости работать, могут выбрать офисы, жилье, ритейл-парки. Выбор в пользу гостиницы – очень нелегкий.

Инвесторы подходят к своим вложениям с точки зрения окупаемости и сроков возврата средств. Если на сегодняшний день офисное здание класса "А", построенное примерно в центре Москвы, будет окупаться 9-10 лет, то гостиница аналогичного уровня, построенная приблизительно там же, окупается в лучшем случае лет за 15-17. То есть мы говорим немного о другом "шаге" инвестиций. Если, рассчитывая проект офиса класса "А" с отделкой, нужно закладывать порядка $2 тыс. на квадратный метр, то международная гостиница "4 звезды" – это приблизительно $5-6 тыс.

Поэтому инвестор, желающий инвестировать в отели, рассматривает проект, как правило, с точки зрения несколько других критериев. Да, гостиничные инвестиции – это долгие деньги. Но почему гостиницы как объекты недвижимости очень любят, например, пенсионные фонды – за рубежом и теперь в России – потому что это класс недвижимости, который наименее волатилен в условиях экономических и политических колебаний.

У того же "Газфонда" – пенсионного фонда "Газпрома" – есть в собственности и управлении несколько отелей.

Ставки по качественным офисам за последние полтора-два года упали от 15 до 25% в зависимости от их локации и качества. В то время как инвестиционная оценка отелей постепенно растет: гостиницы за последние полтора-два года только наращивают темпы. Туризм бывает разный, и совсем убить его в стране, и особенно в ключевых местах, таких как Москва, Питер, Сочи, основных деловых направлениях, очень сложно. Люди все равно едут, несмотря на кризис.

То есть, во-первых, гостиницы – это достаточно стабильный актив, во-вторых, очень для многих инвесторов – это непрофильный бизнес, и они используют гостиничные активы для диверсификации доходов, диверсификации портфолио. Цель таких вложений – медленный, но уверенный операционный доход.

Выбирая проект и партнеров, мы исходим из нескольких факторов. Оценивая потенциальный гостиничный проект, мы, конечно, смотрим не только на инфраструктуру, удобно ли туда приехать, мы смотрим и на потенциальный драйвер спроса – то есть, почему люди будут ехать в этот отель.

Если к нам приходит воодушевленный инвестор с участком земли, где на ближайшие 250 км нет ни одной живой души, и говорит, что сделает все внутри гостиницы для того, чтобы люди захотели туда поехать, мы, как правило, в это не верим и считать это отказываемся. Международные операторы тоже над такими проектами смеются. Ведь у человека, помимо самого объекта, еще должна быть причина туда ехать.

Почему сейчас очень много строится гостиниц в составе многофункциональных комплексов, потому что это – автоматическая аудитория для отеля, если в составе комплекса есть офисы, то все эти офисы "живут" там.

Мы, например, размещаемся в бизнес-центре "Вивальди Плаза" на Павелецкой. Там три офисных здания и один отель, который буквально работает как печатный станок. Это Marriott Courtyard на 180 номеров, где количество общественных зон сведено к минимуму, но он заполнен на 90%. Это и не удивительно, ведь вокруг кроме нашего бизнес-центра еще миллион офисов. Это самый простой пример.

На вопрос идут ли инвесторы добровольно в туристические кластеры, могу коротко ответить "нет". Только, если есть какие иные причины. Достаточное высокое количество заявок и запросов по Краснодарскому краю, но по Алтаю уже приходят те инвесторы, которые имеют там какой-то бизнес. Они хотят там строить, потому что им там нравится, и они как-то пытаются это оправдать.

Нас спрашивали, как надо сделать презентацию, чтобы у нас получилось, как в Дубае. Ответ простой: в Дубае это делалось 40 лет, и очень активно вкладывалось государство, инвестируя нефтяные деньги.

Запросов и заявок по Краснодарскому краю очень много, и это понятно. Сочи – это все-таки город-курорт, построенный не на пустом месте, и последние усилия, направленные на подготовку к Олимпиаде, развили этот курорт, сделали его еще более привлекательным. Если бы программа развития туристических кластеров в других регионах была составлена именно таким образом, дополняя существующую – это было бы шикарно.

На самом деле, сейчас один из самых благоприятных моментов за много лет для развития туристических кластеров. Я не буду повторять набившую всем оскомину историю про внутренний туризм, но для нашего гостиничного и туристического бизнеса наконец появилась возможность показать, на что мы способны. 


Чтобы всегда оставаться в курсе новостей и событий гостиничной индустрии, а также следить за обновлениями на Hotelier.PRO – подпишитесь на еженедельную рассылку. Это бесплатно.

Материалы, близкие по теме

СПЕЦИАЛЬНОЕ ВИДЕО В ТЕМУ:

Наверх