АФК "Система" Владимира Евтушенкова, по неофициальной информации, намерена продать один из отелей своего гостиничного портфеля – столичный Courtyard by Marriott Paveletskaya на 171 номер. Информация имеет высокую степень достоверности, однако, как показывает практика, найти покупателя на гостиничный объект в современных условиях российской экономики – задача не из легких. Более того, к трехзвездочному отелю прилагается солидная долговая нагрузка, заметно увеличивающая его стоимость.
О том, что АФК "Система" миллиардера Владимира Евтушенкова (по оценке Forbes, состояние $3,5 млрд) выставила на продажу отель Cortyard by Marriott у Павелецкого вокзала Москвы, РБК рассказали представители четырех международных консалтинговых компаний по коммерческой недвижимости, топ-менеджер гостиничной компании, знакомый с планами корпорации, а также один из претендентов на покупку.
Как инвестиционная компания АФК "Система" готова рассматривать интересные предложения о покупке у нас тех или иных отелей, однако в целом стратегия АФК "Система" в сфере гостиничного бизнеса подразумевает значительное увеличение номерного фонда в среднесрочной перспективе", – сообщил РБК представитель корпорации Сергей Копытов.
Отель входит в портфель из девяти гостиниц, которые в конце 2016 года АФК "Система" купила у "Региональной гостиничной сети" (РГС) – инвестиционного проекта фонда Venture Investment and Yield Management (VIYM) Андрея Якунина, сына экс-главы РЖД Владимира Якунина. Помимо столичной гостиницы в сделку вошли 7 отелей под брендами Park Inn в Волгограде, Астрахани, Новосибирске, Сочи, Ижевске, Ярославле, Казани и один Holiday Inn Express в Воронеже.
Все эти отели кроме московского, в настоящее время находятся в управлении УК Cosmos Group, созданной в АФК "Система" для разделения процессов владения и управления гостиничной недвижимостью. Как сообщалось ранее, Courtyard by Marriott Paveletskaya находится в прямом управлении Marriott International.
Сумма сделки по приобретению отелей РГС составила 2,6 млрд руб. Еще 4 млрд руб. покупатель взял на себя в качестве обязательств по уплате долга. РГС купила отель Marriot Courtyard у О 1 Бориса Минца в 2012 году за $50 млн, из которых $30 млн – это кредитные обязательства перед Сбербанком, утверждает источник, близкий к одной из сторон сделки.
В прошлом году VIYM оценивал столичный отель в 2,5 млрд рублей, вспоминает управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. Сегодня его справедливая стоимость – около 1,8-2 млрд рублей, считает директор практики по сопровождению сделок в области недвижимости PwC Саян Цыренов. По мнению директора департамента оценки Knight Frank Ольги Кочетовой, отель может стоить и дороже – 2,1-2,6 млрд руб.,
Три собеседника РБК утверждают, что покупку отеля ранее рассматривала казахская компания "Верный капитал" миллиардера Булата Утемуратова (состояние $2,4 млрд по версии казахского Forbes), которому, в частности, принадлежит отель Ritz-Carlton на Тверской улице в Москве. Сейчас "группа компаний "Верный капитал" не ведет таких переговоров", заявил ее представитель.
Между тем, поиск потенциальных покупателей отеля ведется на фоне судебных разбирательств между "Роснефтью" и АФК "Система". Напоминаем, что нефтяная монополия подала в мае этого года иск к "Системе" на 170,6 млрд рублей. В конце августа Арбитражный суд Башкирии постановил взыскать с компании Владимира Евтушенкова 136 млрд рублей. Стороны намерены продолжить судебные баталии: если АФК "Система" стремится отменить данное судебное решение, то нефтяной гигант намерен добиться от нее выплаты всей суммы.
Эксперты рассматривают различные сценарии развития событий, в том числе частичную продажу активов "Системы" для покрытия суммы иска. В тоже время, распродажа гостиничных активов в этом смысле не имеет особых резонов, так как их суммарная стоимость (не более $250-300 млн) слишком мала по сравнению с огромным размером исковой суммы – $2,98 млрд по курсу Московской биржи на 17 октября. Тем не менее,
Не исключено, что "дело Роснефти" уже оказывает негативное воздействие на гостиничные амбиции структур "Системы". Так не состоялась сделка по покупке столичных отелей "Holiday Inn Сущевский" и "Holiday Inn Лесная" у ФПГ "Сафмар". Как заявил основатель группы Михаил Гуцериев, стороны не сошлись в цене: если "Система" предлагала за отели $75 млн, то продавцы настаивали на $110 млн.
Тем не менее, от своих планов по развитию гостиничного подразделения структуры Владимира Евтушенкова отказываться не собираются. В сентябре 2017 года был достроен Holiday Inn Express Moscow Paveletskaya, который принадлежит АФК и будет находиться в управлении Cosmos Group. Также, как сообщалось ранее, структуры "Системы" берут под контроль Congress Hotel Don-Plaza Rostov 4* в Ростове-на-Дону, однако официальной информации о включении объекта в гостиничный портфель корпорации пока нет.
На сегодняшний день общий гостиничный фонд АФК "Система" составляет 3663 номера, без учета Holiday Inn Express на Павелецкой (243 номера). Если же Courtyard by Marriott Paveletskaya все-таки будет продан, то с учетом нового отеля, номерной фонд корпорации вырастет на 72 номера – до 3735 номеров. Всего Cosmos Group управляет 16 отелями в России, Намибии и Чехии: в ближайшее время их число вырастет до 17 – за счет Holiday Inn Express Moscow Paveletskaya.
Со своей стороны редакция Hotelier.PRO отмечает, что желание компании Владимира Евтушенко продать столичный Courtyard by Marriott еще не означает скорого осуществления данной сделки. Целый ряд крупных гостиничных объектов, в том числе под международными брендами, уже несколько месяцев не может найти покупателей: это и недостроенный Hyatt на мысе Бурном во Владивостоке, и Center Hotel Kazan Kremlin, и гостинично-апартаментный комплекс "Бархатные сезоны", и отели Гостиничной компании. Список этот можно продолжать. Очевидно, что ситуация в экономике изменилась и продать крупный отель в блиц-режиме по цене, устраивающей как продавцов, так и покупателей, практически нереально.
Как отмечает Марина Усенко, партнер компании Cushman & Wakefield, отдел гостиничного бизнеса и туризма, сейчас инвесторы готовы вкладываться в гостиничный бизнес, только если в этом процессе нет спешки или политического заказа. Однако рано или поздно продавец и покупатель найдут друг друга. Вопрос лишь в цене.
По материалам: РБК, ТАСС, АФК Система, Kommersant.ru
Друзья, присоединяйтесь к нашим пабликам в социальных сетях: instagram.com/horecaprofessionals, facebook.com/horecaprofessionals, vk.com/horecaprofessionals, наш канал на Youtube и в telegram: t.me/Hotelier.PRO. Подписаться на еженедельную рассылку по электронной почте:
