Инвестиционная активность в гостиничном бизнесе постепенно начинает восстанавливаться. Главные факторы неопределенности ближайшего времени – это чемпионат мира по футболу и президентские выборы 2018 года. Об этом, в частности, шла речь в ходе пресс-завтрака компании Cushman & Wakefield "На что надеяться и чего бояться на рынке недвижимости в 2018 году?", состоявшегося 20 сентября 2017 года.
В пресс-завтраке приняли участие:
Эксперты Cushman & Wakefield отметили позитивные тенденции практически во всех сферах рынка коммерческой недвижимости.
Говоря о факторах, определяющих развитие гостиничного бизнеса страны в 2018 году, Марина Усенко обратила внимание на чемпионат мира по футболу и президентские выборы. Вопрос о влиянии выборов первого лица российского государства на гостиничный бизнес является довольно спорным, однако целый ряд экспертов утверждает, что в год выборов существенно падает загрузка.
Со своей стороны, эксперты Cushman & Wakefield проанализировали данные в период президентских выборов 2000, 2004, 2008 и 2012 годов и пришли к выводу, что прямой корреляции между выборами и загрузкой отелей нет. В первом полугодии загрузка гостиниц Москвы в большей степень зависит от состояния экономики, чем от политических факторов. Однако, такая взаимосвязь была найдена для люксовых гостиниц Москвы в 2012 году, что совпало также с событиями на Болотной площади и создало некоторые опасения в бесконфликтной передаче власти.
В ходе выборов 2018 года, отметила Марина Усенко, политические риски сведены к минимуму, а экономическая ситуация начала улучшаться, поэтому серьезного влияния на гостиничный рынок президентские выборы оказать не должны.
В свою очередь, влияние Чемпионата мира по футболу 2018 года на гостиничный рынок страны может быть двояким. Как показывает практика, отметила Марина Усенко, Match Accommodation – официальный дилер по обеспечению гостиничными номерами во время мероприятий FIFA – всегда немного перестраховывается и резервирует большее количество номеров, чем требуется по факту. Поэтому
В период проведения мероприятий такого рода цены на проживание вырастают минимум на 30%, зато нередко снижается загрузка из-за нежелания традиционных клиентов пересекаться с футбольной аудиторией.
В долгосрочном плане, развитие гостиничного рынка страны после ЧМ-2018 может идти двумя путями. В первом случае, как это было после олимпиад в Лондоне и Атланте, рынок в течение 1-2 лет вернулся к исходными позиция. Во втором случае, как показывают примеры Барселоны и Сочи, гостиничный рынок может буквально открыться заново и перейти в новую плоскость. У Москвы, отметила Марина Усенко, есть все шансы пойти этим путем. Однако говорить о каких-либо новых тенденциях в гостиничном бизнесе можно лишь к 2019 году.
Отвечая на вопрос Hotelier.PRO об инвестиционной привлекательности гостиничного бизнеса, Марина Усенко отметила нарастающие в этой сфере позитивные процессы.
Количество открытых сделок по продаже гостиничных объектов пока немного, однако это связано не только с тем, что качественных гостиниц относительно мало. Как отметила Марина Усенко, за последние два года было несколько попыток предложить рынку гостиниц с достаточно неожиданным и агрессивным уровнем соотношения текущей доходности и вложенных инвестиций, состоялось и несколько сделок.
Редакция Hotelier.PRO попросила Марию Усенко прокомментировать сложности с продажей крупных гостиничных объектов, которые наблюдаются в различных регионах страны – от Сочи до Дальнего Востока.
Ряд объектов, выставленных на продажу, позже были с нее сняты. На мой взгляд это было сделано с тестовом режиме. Интерес и спрос на эти объекты были, просто инвесторы не были готовы продавать отели за предложенную цену. В большинстве случаев это вопрос договоренностей: продавец и покупатель рано или поздно найдут друг друга.
Безуспешные попытки продать гостиницу во Владивостоке объясняются, на мой взгляд, достаточно просто. Решение построить отель очень высокого ценового уровня изначально было политическим, а инвестиции в строительство никто не контролировал. Сейчас местные власти пытаются хотя бы частично возвратить вложенные средства. Однако, если мы посмотрим на показатели работы региональных гостиниц, то увидим, что те денежные потоки, на которые может рассчитывать инвестор, не покрывают вложенных в гостиничный бизнес средств. Конечно, есть регионы, где аналогичные проекты успешно реализованы, однако эти объекты невозможно продать за ту цену, которая бы полностью компенсировал вложенные в него инвестиции. Это реальность. Вопрос еще и в том, нужна ли была гостиница столь высокого уровня во Владивостоке, однако это не останавливает местные власти от прессинга местных девелоперских структур с целью добиться появления в городе столь престижного объекта.
Что касается других региональных рынков, то сложности с продажей местных отелей также довольно легко объяснить. Многие гостиницы были построены в период проведения Олимпиады-2014 и пока не достигли тех показателей, которые бы сделали их капитализацию логичной. Если продавец чувствует, что спешить с продажей не стоит, так как на этом можно потерять деньги, он будет ждать, когда показатели доходности отеля улучшатся. Однако есть риск того, что эти показатели не будут достигнуты никогда. И тут мы опять возвращаемся к тому, что ряд объектов были реализованы исходя из политических целей. Все же хочется верить, что процессы купли-продажи крупных российских отелей все-таки начнутся, так как продавцы поймут, что ждать больше не имеет смысла либо появится некий дружественный инвестор.
Если вы заходите в рынок, то должны четко понимать гостиница какого формата и какого ценового сегмента будет этим рынком принята и не принимать решение о строительстве объекта, базируясь на понятиях красоты или престижа. Если мы будем подходить к процессам на рынке строго математически, то все проблемы с продажей отелей становятся легко объяснимы.
Сейчас инвесторы готовы вкладываться в гостиничный бизнес, только если в этом процессе нет спешки, нет какого-то политического заказа. Конечно мы рады тому, что государство и бизнеса сделали в Сочи, где с нуля был сформирован гостиничный ландшафт. Если бы к этой задаче был чисто математический подход, то ничего бы этого не было. У каждой медали есть две стороны. Сейчас, государство всерьез приступает к развитию туристического потенциала Дальнего Востока, которое будет проходить на основе государственно-частного партнерства. Мы прекрасно понимаем, что инвестор, вложивший деньги в строительство гостиниц, получит преференции в каком-то другом аспекте своего бизнеса, поэтому не стоит потом во всем обвинять государство – необходимо взвешенно подходить к параметрам будущего объекта.
Общение с экспертами Cushman & Wakefield продолжится в рамках форума "Курортный сегмент: тренды, инновации, перспективы", который состоится 22 сентября 2017 года в Сочи. Регистрация на форум открыта и доступна по ссылке: http://proficlub.events/sochi
Друзья, присоединяйтесь к нашим пабликам в социальных сетях: instagram.com/horecaprofessionals, facebook.com/horecaprofessionals, vk.com/horecaprofessionals, наш канал на Youtube и в telegram: t.me/Hotelier.PRO. Подписаться на еженедельную рассылку по электронной почте:
