Настоящее и будущее инвестиций в гостиничный бизнес России оказались в центре внимания участников JLL Hotel Investment Forum, состоявшегося 18 октября в отеле Marriott Royal Aurora. Как показали выступления участников форума, кризис ударил по индустрии гораздо сильнее, чем в 2009-2010 годах. Однако повода для паники нет. Отечественные инвесторы готовы к дальнейшему вложению средств в российскую индустрию гостеприимства.
В рамках инвестиционного форума, организованного компанией JLL, девелоперы, отельеры, банкиры и эксперты гостиничного бизнеса обсуждали несколько ключевых направлений инвестиционной политики в сфере гостиничного бизнеса: динамику инвестиционного климата, перспективность включения гостиниц в состав многофункциональных комплексов и новые формы договоров управления (договора аренды, manchise и др.)
Дополнительно ситуацию с инвестициями в российском гостиничном бизнесе рассмотрели участники пресс-брифинга:
Как отметила в ходе пресс-брифинга Татьяна Веллер,
Рынок качественных отелей столицы демонстрирует рост всех показателей одновременно с ростом номерного фонда. Только по 2016 году к открытию заявлено около 2000 номеров, из которых порядка 400 уже введено (Holiday Inn Seligerskaya и Ibis Stupino, Radisson Resort Zavidovo). Еще порядка 1600 номеров заявлено к концу года – это в основном сегмент "средний" и "верхняя часть среднего". В плане композиции гостиничных номеров, отметила Татьяна Веллер, Москва очень сильно напоминает западные города: порядка 5% люксов, порядка 30% верхнего сегмента, и остальное – "средний" и "эконом".
Более подробно ситуация в экономике была рассмотрена в ходе самого форума. По словам начальника отдела исследований JLL в России и СНГ Владимира Пантюшина,
Самые резкие переходы от экономического роста к спаду были в 2009 году, когда после 8%-ного роста экономика просела сразу на 10%. Похожая динамика, но гораздо более сглаженная, отслеживается последнее время. "Нефтяной фактор" из-за падения цен уже не может помочь восстановлению экономики.
Что касается нефти, то согласно прогнозам экспертов, цена нефти марки Brent к концу году еще более снизится, а потом начнет плавно расти до $64 – к концу 2017 года. Иными словами, позитивный эффект от коррекции нефтяных цен будет, но незначительный. Соответственно имеет смысл ожидать некоторого снижения курса рубля – примерно до 64,5 рублей за доллар, хотя в целом национальная валюта останется достаточно сильной.
Некоторые улучшения можно наблюдать в финансовом секторе, который обычно быстрее реагирует на перемены, чем реальный.
Аналогичная ситуация была в 2009-2010 годах: резкое снижение и достаточно быстрый "отскок". Однако восстановление 2009-2010 годов было достигнуто на более позитивном экономическом фоне.
Спецификой 2016 года является закрытие значимой части сделок в сфере гостиничного бизнеса уже к 4 кварталу. Темпы закрывающих транзакций в 2016 году, по данным JLL, приблизительно соответствуют уровню 2014-2015 года. При этом, порядка $250 млн транзакций уже закрыто.
Для сравнения, в прошлом году объем сделок в гостиничном бизнесе составил более $400 млн из них только $30 млн закрылись до сентября. По словам Владимира Пантюшина, это позволяет говорить об оживлении в гостиничном сегменте.
Что касается вложения средств в гостиничный бизнес, то
Тем не менее, эксперты наблюдают рост интереса к инвестициям в гостиничную индустрию России со стороны капиталов из стран Азии и Ближнего Востока. Как отметила Татьяна Веллер, российский рынок привлекателен на фоне перегретых рынков других стран. Так ставка капитализации 2-2,5% за трофейные активы в центрах крупных европейских городов считается почти распродажей. Азиатский капитал ищет тихую гавань и присматривается к России, где аналогичные показатели составляют 5-6% за сравнимые по качеству и расположению активы.
Так Дмитрий Павлов (АФК "Система") в ходе пресс-брифинга рассказал об успешных показателях и о перспективах реновации ГК "Космос", а также привел пример оздоровительного комплекса Altay Resort (г. Горно-Алтайск), где рост по выручке по сравнению с прошлым годом составил 30%, что отражает интерес туристов к таким дестинациям даже с учетом высокой стоимости номеров.
Владимир Поддубко ("Корпорация А.Н. Д.") сообщил, что загрузка отелей верхнего сегмента, входящих в портфель ФГ "Сафмар" (Hilton Moscow Leningradskaya, отель "Националь", Sheraton Palace Hotel Moscow, InterContinental Moscow Tverskaya и др.) за последние два года практически не изменилась.
Изменился профиль гостей, их национальная принадлежность. Так сегмент туристов из Италии заместился англичанами. Несколько выросла доля россиян и жителей стран СНГ – до 45-50%. Год от года наблюдается рост ADR – 10-15% в зависимости от объекта. В планах на 2017 года также заложен рост ADR по гостиницам в интервалах 10-15%.
Со своей стороны, Игорь Романов (Gleden Invest) отметил, что гостиничный рынок страны достаточно разнороден, и ситуация в одном регионе может кардинально отличаться от положения дел в соседнем. Однако если оценивать положение дел в целом, то можно отметить, что глубина проседания рынка в 2014 году заметно больше, чем в 2009-2010 годах. Если тогда после быстрого падения показателей наблюдался быстрый "отскок" назад, то теперь такого быстрого восстановления индустрии нет – идет процесс медленной адаптации к новым условиям.
Процесс адаптации на различных рынках протекает по-разному. Так в Москве относительно неплохо себя чувствует люксовый сегмент и гостиницы верхних ценовой категорий, зато в сегменте средней ценовой категории только появились признаки оживления, и практически незаметно позитивных перемен в эконом-сегменте и среди крупных "советских отелей".
Прогнозируя тренды ближайших лет, участники форума были довольно оптимистичны. Например, Дмитрий Павлов отметил, что 2016 год сложился для АФК "Система" лучше, чем ожидалось, и есть основания полагать, что позитивный тренд сохранится и в 2017 году. Рынки, как минимум, части российских городов показывают свою способность адаптироваться к новым условиям, замещать одну категорию гостей другой. Если не произойдет каких-либо новых потрясений, то 2017 год, как минимум, должен быть не хуже текущего.
Владимир Поддубко также прогнозирует позитивное развитие событий для гостиничного бизнеса своей компании, в частности, рост по выручки и прибыли порядка 10-15%. В текущей ситуации, по его словам, нет каких либо причин для новых падений гостиничного рынка, зато есть возможность для дальнейшего роста.
Игорь Романов поддержал своих коллег, хотя отметил, что ожидание роста в его компании скромнее – на уровне 5-7%.
В рамках пресс-брифинга, а также в интервью туроператоров неоднократно звучала информация о кризисе номерного фонда Санкт-Петербурга, его перегруженности и неспособности принять еще большие туристические потоки.
На вопрос Hotelier.PRO о причинах слабого инвестирования в гостиничный рынок Санкт-Петербурга в ходе пресс-брифинга развернутый ответ дал Владимир Поддубко, "Корпорация А.Н. Д.":
Я могу сказать про те проекты, которые мы смотрели. Это было несколько готовых, действующих гостиниц и несколько объектов на разных стадиях девелопмента – от планов до уже начатого строительства. По моим наблюдениям, процесс этот идет нелегко. Не надо забывать, что Питер – город с серьезными историческими традициями и множеством памятников архитектуры в центре. Естественно, строить там что-то новое, даже просто найти площадку – очень тяжело. Все это связано с процессом реставрации и приспособления существующих памятников архитектуры. Естественно за всем эти пристально следит государство.
Этот процесс сложный и в Москве, и Лондоне, и в Париже, поэтому быстрый отельный бум в Санкт-Петербурге ожидать не стоит. Что касается больших объектов, а не малых отелей, то объем реноваций в некоторых достаточно серьезный и эта экономика сильно влияет на проект. Именно поэтому девелоперы на начальном этапе решают, стоит ли доводить объект до конца как гостиницу, а не как апартаменты, квартиры или офисы.
Насколько я знаю, несколько таких проектов в высоком сегменте находятся в "стадии осознания". Инвесторы решают продать их или не продать, и вообще, что с ними делать дальше. Несколько объектов столкнулись с финансовыми сложностями. Стройка началась, но денег по разным причинам не хватило, а банки сейчас не слишком активно готовы кредитовать такие проекты. Возможно, по каким-то строящимся объектам даже произойдет смена собственника, мы этот процесс уже наблюдаем.
В целом, российский гостиничный рынок ждет стимула со стороны властей. Например, несколько петиций было написано в поддержку отмены виз или хотя бы введения трехдневных виз на выходные – эти меры могла бы обеспечить взрывной рост туризма и простимулировали бы весь гостиничный рынок. Вероятно здесь мы упираемся в некие барьеры, связанные с нашими взаимоотношениями с другими государствами.
Везде, где открывали границы – экономика росла. К сожалению, у нас нет министерства по туризму: у нас эти функции отданы либо культуре, либо спорту, хотя во многих странах есть государственные программы стимулирования въездного туризма, даже в США.
Туристы платят за авиаперелеты, за проживание, за услуги баров и ресторанов, делают покупки в магазинах и т.д. Эти деньги остаются в стране и за них не надо платить комиссию. Туристический поток – это живые деньги в экономике.
Я уже не говорю про налоговые льготы для гостиниц, про субсидирование ставок по кредитам. Все их ждут.
Чтобы всегда оставаться в курсе новостей и событий гостиничной индустрии, а также следить за обновлениями на Hotelier.PRO – подпишитесь на еженедельную рассылку. Это бесплатно.
