Menu

JLL Hotel Investment Forum. Инвестиции в гостиничный бизнес. Кризис, точка роста или время приспособления. Эксклюзив

JLL Hotel Investment Forum. Инвестиции в гостиничный бизнес. Кризис, точка роста или время приспособления.

Настоящее и будущее инвестиций в гостиничный бизнес России оказались в центре внимания участников JLL Hotel Investment Forum, состоявшегося 18 октября в отеле Marriott Royal Aurora. Как показали выступления участников форума, кризис ударил по индустрии гораздо сильнее, чем в 2009-2010 годах. Однако повода для паники нет. Отечественные инвесторы готовы к дальнейшему вложению средств в российскую индустрию гостеприимства.


В рамках инвестиционного форума, организованного компанией JLL, девелоперы, отельеры, банкиры и эксперты гостиничного бизнеса обсуждали несколько ключевых направлений инвестиционной политики в сфере гостиничного бизнеса: динамику инвестиционного климата, перспективность включения гостиниц в состав многофункциональных комплексов и новые формы договоров управления (договора аренды, manchise и др.)

Дополнительно ситуацию с инвестициями в российском гостиничном бизнесе рассмотрели участники пресс-брифинга:

  • Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL
  • Игорь Романов, заместитель генерального директора компании Gleden Invest, владеющей объектами сети AzimutHotels
  • Дмитрий Павлов, вице-президент ПАО АФК "Система"
  • Владимир Поддубко, руководитель гостиничного направления АО "Корпорация А.Н. Д.", генеральный директор гостиницы "Националь" The Luxury Collection

Как отметила в ходе пресс-брифинга Татьяна Веллер,

Ситуация на рынке качественных гостиниц Москвы и Санкт-Петербурга создает ощущение взрывного роста, однако при этом отмечается падение пассажиропотока в аэропортах. Эти факторы дают основания предполагать, что туризм смещается в сторону локальных спросов, более дешевого массового сегмента, что сильно влияет на операционные показатели отелей.

Рынок качественных отелей столицы демонстрирует рост всех показателей одновременно с ростом номерного фонда. Только по 2016 году к открытию заявлено около 2000 номеров, из которых порядка 400 уже введено (Holiday Inn Seligerskaya и Ibis Stupino, Radisson Resort Zavidovo). Еще порядка 1600 номеров заявлено к концу года – это в основном сегмент "средний" и "верхняя часть среднего". В плане композиции гостиничных номеров, отметила Татьяна Веллер, Москва очень сильно напоминает западные города: порядка 5% люксов, порядка 30% верхнего сегмента, и остальное – "средний" и "эконом".

Показатели качественных гостиниц Санкт-Петербурга, по данным JLL, растут даже быстрее, чем в столице. Более того питерские отельеры даже просят туроператоров ограничить поток китайских туристов, так как номерной фонд Северной столицы достиг предела своих возможностей.

Более подробно ситуация в экономике была рассмотрена в ходе самого форума. По словам начальника отдела исследований JLL в России и СНГ Владимира Пантюшина,

В ближайшее время ждать стремительного экономического роста в стране не приходится.

Самые резкие переходы от экономического роста к спаду были в 2009 году, когда после 8%-ного роста экономика просела сразу на 10%. Похожая динамика, но гораздо более сглаженная, отслеживается последнее время. "Нефтяной фактор" из-за падения цен уже не может помочь восстановлению экономики.

По расчетам правительства, до 2018 года продолжится и падение инвестиций в российскую экономику. Свой негативный вклад внесут снижение потребительской активности россиян, девальвация национальной валюты и бюджетные сложности.

Что касается нефти, то согласно прогнозам экспертов, цена нефти марки Brent к концу году еще более снизится, а потом начнет плавно расти до $64 – к концу 2017 года. Иными словами, позитивный эффект от коррекции нефтяных цен будет, но незначительный. Соответственно имеет смысл ожидать некоторого снижения курса рубля – примерно до 64,5 рублей за доллар, хотя в целом национальная валюта останется достаточно сильной.

Некоторые улучшения можно наблюдать в финансовом секторе, который обычно быстрее реагирует на перемены, чем реальный.

Если в 2014-2015 годах сделки в сфере гостиничного бизнеса приостановились, то сейчас рынок быстро восстанавливается, а отложенные в предыдущие годы сделки закрываются достаточно активно.

Аналогичная ситуация была в 2009-2010 годах: резкое снижение и достаточно быстрый "отскок". Однако восстановление 2009-2010 годов было достигнуто на более позитивном экономическом фоне.

Сейчас свой негативный вклад инвестиционную активность вносит война санкций: большая группа зарубежных инвесторов практически отрезана от российского рынка. В целом, что касается инвестиций в российский гостиничный бизнес, то JLL отмечает падающий тренд.

Спецификой 2016 года является закрытие значимой части сделок в сфере гостиничного бизнеса уже к 4 кварталу. Темпы закрывающих транзакций в 2016 году, по данным JLL, приблизительно соответствуют уровню 2014-2015 года. При этом, порядка $250 млн транзакций уже закрыто.

Для сравнения, в прошлом году объем сделок в гостиничном бизнесе составил более $400 млн из них только $30 млн закрылись до сентября. По словам Владимира Пантюшина, это позволяет говорить об оживлении в гостиничном сегменте.

Традиционно в общем объеме инвестиционных сделок на гостиницы приходится порядка 10%. В последнее время доля эта не сильно меняется. Это соответствует европейскому распределению инвестиций, где на гостиничный бизнес приходится примерно 11-12%.

Что касается вложения средств в гостиничный бизнес, то

В условиях ухудшения экономической ситуации на рынке остаются главным образом российские инвесторы. То же самое происходит в офисах, в торговых центрах, в складской и жилой недвижимости. Согласно данным JLL, все сделки в гостиничном бизнесе страны в последние 2 года были закрыты российскими инвесторами.

Тем не менее, эксперты наблюдают рост интереса к инвестициям в гостиничную индустрию России со стороны капиталов из стран Азии и Ближнего Востока. Как отметила Татьяна Веллер, российский рынок привлекателен на фоне перегретых рынков других стран. Так ставка капитализации 2-2,5% за трофейные активы в центрах крупных европейских городов считается почти распродажей. Азиатский капитал ищет тихую гавань и присматривается к России, где аналогичные показатели составляют 5-6% за сравнимые по качеству и расположению активы.

Участники форума в целом выразили одинаковую позицию в отношении перспектив инвестиций в гостиничный бизнес. Экономическая ситуация заметно осложнилась, процесс инвестирования замедлился, но не остановился и крупные игроки вполне могут себе позволить и далее развивать собственную инвестиционную программу.

Так Дмитрий Павлов (АФК "Система") в ходе пресс-брифинга рассказал об успешных показателях и о перспективах реновации ГК "Космос", а также привел пример оздоровительного комплекса Altay Resort (г. Горно-Алтайск), где рост по выручке по сравнению с прошлым годом составил 30%, что отражает интерес туристов к таким дестинациям даже с учетом высокой стоимости номеров.

Владимир Поддубко ("Корпорация А.Н. Д.") сообщил, что загрузка отелей верхнего сегмента, входящих в портфель ФГ "Сафмар" (Hilton Moscow Leningradskaya, отель "Националь", Sheraton Palace Hotel Moscow, InterContinental Moscow Tverskaya и др.) за последние два года практически не изменилась.

Изменился профиль гостей, их национальная принадлежность. Так сегмент туристов из Италии заместился англичанами. Несколько выросла доля россиян и жителей стран СНГ – до 45-50%. Год от года наблюдается рост ADR – 10-15% в зависимости от объекта. В планах на 2017 года также заложен рост ADR по гостиницам в интервалах 10-15%.

Со своей стороны, Игорь Романов (Gleden Invest) отметил, что гостиничный рынок страны достаточно разнороден, и ситуация в одном регионе может кардинально отличаться от положения дел в соседнем. Однако если оценивать положение дел в целом, то можно отметить, что глубина проседания рынка в 2014 году заметно больше, чем в 2009-2010 годах. Если тогда после быстрого падения показателей наблюдался быстрый "отскок" назад, то теперь такого быстрого восстановления индустрии нет – идет процесс медленной адаптации к новым условиям.

Процесс адаптации на различных рынках протекает по-разному. Так в Москве относительно неплохо себя чувствует люксовый сегмент и гостиницы верхних ценовой категорий, зато в сегменте средней ценовой категории только появились признаки оживления, и практически незаметно позитивных перемен в эконом-сегменте и среди крупных "советских отелей".

Что касается региональных рынков, то наилучшая ситуация складывается там, где за последние годы ничего не строилось, речь, например, о Владивостоке. В таких регионах нет дисбаланса спроса и предложения. Напротив, в городах с активной девелоперской политикой, например, в Екатеринбурге и Воронеже, структура спроса-предложения была значительно нарушена. Было открыто слишком много отелей и ситуацию снижения спроса усугубил избыток номерного фонда.

Прогнозируя тренды ближайших лет, участники форума были довольно оптимистичны. Например, Дмитрий Павлов отметил, что 2016 год сложился для АФК "Система" лучше, чем ожидалось, и есть основания полагать, что позитивный тренд сохранится и в 2017 году. Рынки, как минимум, части российских городов показывают свою способность адаптироваться к новым условиям, замещать одну категорию гостей другой. Если не произойдет каких-либо новых потрясений, то 2017 год, как минимум, должен быть не хуже текущего.

Владимир Поддубко также прогнозирует позитивное развитие событий для гостиничного бизнеса своей компании, в частности, рост по выручки и прибыли порядка 10-15%. В текущей ситуации, по его словам, нет каких либо причин для новых падений гостиничного рынка, зато есть возможность для дальнейшего роста.

Игорь Романов поддержал своих коллег, хотя отметил, что ожидание роста в его компании скромнее – на уровне 5-7%.

В рамках пресс-брифинга, а также в интервью туроператоров неоднократно звучала информация о кризисе номерного фонда Санкт-Петербурга, его перегруженности и неспособности принять еще большие туристические потоки. 

На вопрос Hotelier.PRO о причинах слабого инвестирования в гостиничный рынок Санкт-Петербурга в ходе пресс-брифинга развернутый ответ дал Владимир Поддубко, "Корпорация А.Н. Д.":

Я могу сказать про те проекты, которые мы смотрели. Это было несколько готовых, действующих гостиниц и несколько объектов на разных стадиях девелопмента – от планов до уже начатого строительства. По моим наблюдениям, процесс этот идет нелегко. Не надо забывать, что Питер – город с серьезными историческими традициями и множеством памятников архитектуры в центре. Естественно, строить там что-то новое, даже просто найти площадку – очень тяжело. Все это связано с процессом реставрации и приспособления существующих памятников архитектуры. Естественно за всем эти пристально следит государство.

Этот процесс сложный и в Москве, и Лондоне, и в Париже, поэтому быстрый отельный бум в Санкт-Петербурге ожидать не стоит. Что касается больших объектов, а не малых отелей, то объем реноваций в некоторых достаточно серьезный и эта экономика сильно влияет на проект. Именно поэтому девелоперы на начальном этапе решают, стоит ли доводить объект до конца как гостиницу, а не как апартаменты, квартиры или офисы.

Насколько я знаю, несколько таких проектов в высоком сегменте находятся в "стадии осознания". Инвесторы решают продать их или не продать, и вообще, что с ними делать дальше. Несколько объектов столкнулись с финансовыми сложностями. Стройка началась, но денег по разным причинам не хватило, а банки сейчас не слишком активно готовы кредитовать такие проекты. Возможно, по каким-то строящимся объектам даже произойдет смена собственника, мы этот процесс уже наблюдаем.

В целом, российский гостиничный рынок ждет стимула со стороны властей. Например, несколько петиций было написано в поддержку отмены виз или хотя бы введения трехдневных виз на выходные – эти меры могла бы обеспечить взрывной рост туризма и простимулировали бы весь гостиничный рынок. Вероятно здесь мы упираемся в некие барьеры, связанные с нашими взаимоотношениями с другими государствами.

Везде, где открывали границы – экономика росла. К сожалению, у нас нет министерства по туризму: у нас эти функции отданы либо культуре, либо спорту, хотя во многих странах есть государственные программы стимулирования въездного туризма, даже в США.

Туристы платят за авиаперелеты, за проживание, за услуги баров и ресторанов, делают покупки в магазинах и т.д. Эти деньги остаются в стране и за них не надо платить комиссию. Туристический поток – это живые деньги в экономике.

Я уже не говорю про налоговые льготы для гостиниц, про субсидирование ставок по кредитам. Все их ждут.


Чтобы всегда оставаться в курсе новостей и событий гостиничной индустрии, а также следить за обновлениями на Hotelier.PRO – подпишитесь на еженедельную рассылку. Это бесплатно.

Материалы, близкие по теме

СПЕЦИАЛЬНОЕ ВИДЕО В ТЕМУ:

Наверх
  1. Исследования
  2. Около отельное
  3. Реклама
  4. Эксклюзив
  5. Еще +
Аналитика. Тренды гостиничного бизнеса, которые невозможно игнорировать.

Аналитика. Тренды го…

Компания Amadeus, специализирующаяся на технология...

Аналитика. Помогут ли гостиницам эффективные email’ы обойти по продажам сайты бронирования?

Аналитика. Помогут л…

С учетом обострившейся конкуренции и монополии OTA...

Аналитика. Эффект TripАdvisor. Размер имеет значение – как звезд, так и отзывов.

Аналитика. Эффект Tr…

Отзывы, оставленные на TripAdvisor, привлекают не ...

Аналитика: Блеск и нищета гостиничной индустрии. Переработки. Графики. Зарплаты.

Аналитика: Блеск и н…

О продолжительности рабочей недели линейного персо...

Гостиницы Великого Новгорода начинают сотрудничать с HotelAdvisors. Встреча с отельерами города. Обмен данными, управление продажами, независимая оценка квалификации.

Гостиницы Великого Н…

20 июня в Великом Новгороде в ресторанном комплекс...

HotelAdvisors в Екатеринбурге. Встреча с независимыми отелями и сетевыми брендами. Обмен данными и "Аналитика гостиничного рынка".

HotelAdvisors в Екат…

В начале июня 2017 г. специалисты компании HotelAd...

Do not disturb. Записки отельера. Презентация в рамках Комиссии по гостиничному бизнесу и туризму Ассоциации Менеджеров.

Do not disturb. Запи…

20 июня 2017 г. в отеле "Петровский Путевой Дворец...

АБТ-ACTE Russia в Казани. Третья ежегодная конференция "Современный бизнес-тревел и MICE".

АБТ-ACTE Russia в Ка…

6 июня 2017 г. в отеле RELITA-KAZAN состоялась кон...

ibis подводит итоги зимних каникул по России. Динамика загрузки от +25% до -13%. Иностранных гостей стало больше.

ibis подводит итоги …

Фраза "Новый год нужно отмечать дома" с каждым год...

Влияние AccorHotels: 880.000 рабочих мест по всему миру. Вклад в мировой ВВП €22 млрд. 3700 отелей в 92 странах мира.

Влияние AccorHotels:…

Группа AccorHotels провела первое масштабное иссле...

Hilton Worldwide расширяется с рекордной скоростью - один отель в день. Охвачено уже 100 стран мира

Hilton Worldwide рас…

Компания Hilton Worldwide объявила о расширении се...

Soul Kitchen Hostel заслужил HOSCAR. Хостел из Северной столицы уже дважды выиграл престижную награду в хостел-индустрии.

Soul Kitchen Hostel …

16 января 2016 года крупнейший ресурс в хостел инд...

Полина Приходько / Ксения Нестеренко: Китайский турист – чем брать, как понимать, что учить. Нюансы. Специфика. Выводы.

Полина Приходько / К…

О базовом минимуме знаний для начала работы с кита...

Марина Тарнопольская / "Агентство Контакт": Кадровые тренды гостиничного рынка. Экспатозамещение. Новое поколение GM. Аутсорсинг и релокация.

Марина Тарнопольская…

Кадры решают все – это касается всех видов бизнеса...

Станислав Ивашкевич: О тренингах, карьере, сетевых отелях и профессиональных качествах

Станислав Ивашкевич:…

О рынке тренингов, важности обучения, особенностях...

ТОП-10 зарплат в IT. Глава Expedia заработал в 6 раз больше главы Booking.com. От $15 млн и выше.

ТОП-10 зарплат в IT.…

Отчет о годовой зарплате руководителей крупнейших ...

Татьяна Личенко / Турбаза.ру: Малые загородные средства размещения. Бронирование на листочках, нединамическое ценообразование и человеческий фактор.

Татьяна Личенко / Ту…

О том, что происходит на рынке малых загородных об...

Airbnb против отелей: чем и как гигант отъедает аудиторию гостиниц - сегменты, доли, причины.

Airbnb против отелей…

Исследований феномена Airbnb было проведено уже не...

Круглый стол. Мини-отели и хостелы - как выжить в кризис?

Круглый стол. Мини-о…

Редакция Hotelier.PRO совместно с Libra Hospitalit...

15 помещений для питерских хостелов. Торги и без торгов. Ставки, льготы или возможность выкупа.

15 помещений для пит…

Комитет по туризму Санкт-Петербурга подобрал 15 по...