Menu

"Закон об апартаментах" поступит в Госдуму до конца года. Старые проблемы и новая путаница. ТСЖ против гостиничных операторов. Эксклюзив

"Закон об апартаментах" поступит в Госдуму до конца года. Старые проблемы и новая путаница. ТСЖ против гостиничных операторов.

До конца 2017 года в Госдуму может поступить так называемый "закон об апартаментах", разработанный Минстроем. Несмотря на то, что работа над документом еще не завершена, очевидно, что он призван урегулировать ситуацию лишь в сфере жилых апартаментов. Ситуация же вокруг сервисных апартаментов гостиничного типа после принятия данного документа может еще больше запутаться. Например, собственники апартаментов теоретически могут "сместить" гостиничного оператора, заменив его на ТСЖ.


Речь идет о проекте Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий". Документ размещен на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов 11 октября 2017 года.

Основные нововведения

Законопроект направлен на регулирование рынка жилых апартаментов, находящихся в составе многофункциональных зданий. Документ определяет апартаменты как "структурно обособленное помещение в многофункциональном здании (МФЗ – ред.), обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием".

По сути, законопроект Минстроя направлен на придание апартаментам частичного статуса жилых помещений, что помимо всего прочего выражается в возложении на их владельцев нагрузки в виде технической инфраструктуры зданий.

Так документом устанавливается, что собственникам помещений в многофункциональном здании принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество (земельный участок, лестницы, лифты, коридоры, крыши и т.п.).

Порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги определяется решением общего собрания собственников помещений или решением ТСН (товарищества собственников недвижимости). Аналогичным образом решается вопрос об управлении и самим многофункциональным зданием.

И, пожалуй, самый важный для владельцев жилых апартаментов момент – законопроект оговаривает возможность "прописки".

Жилье или отели?

Между тем, рынок апартаментов в России не сводится лишь к жилым апартаментам.

Быстроразвивающимся сегментом индустрии гостеприимства являются так называемые сервисные апартаменты, предоставляющие гостям возможности длительного проживания при сохранении услуг гостиничного типа. Этот сегмент средств размещения развивается в том числе и под управление международных гостиничных брендов – например, Staybridge Suites (IHG) или Adagio (AccorHotels). Апартаменты как средства размещения "расширенного проживания" зачастую входят в состав многофункциональных комплексов. Например, апарт-отель Adagio Moscow Kievskaya входит в состав гостиничного комплекса "Киевский", вместе с двумя отелями классического формата – ibis Moscow Kievskaya и Novotel Moscow Kievskaya.

Как пояснил в интервью Hotelier.PRO директор по продажам, маркетингу и дистрибуции в России, Грузии и СНГ AccorHotels Алистер Уоттс, апартаменты гостиничного типа пользуются популярностью у представителей международных компаний, представители которых приезжают в Россию на 3-12 месяцев, но не планируют оставаться здесь постоянно. Востребован этот формат проживания и у зарубежных специалистов, участвующих в подготовке к проведению в России Чемпионата мира по футболу 2018 года. Речь идет как о представителях FIFA, так и компаний, обслуживающих мероприятие.

"Белые пятна" закона

Фактически законопроект относит апартаменты к особому виду жилья и совершенно не оговаривает работу сервисных апартаментов. В частности непонятно, может ли гостиница с апартаментами отнесена к пресловутым "многофункциональным зданиям".

Туманной представляется ситуация с "общедомовым имуществом" в рамках единого многофункционального здания, тем более, что в состав этого имущества войдет и земельный участок. Кто возьмется провести грань между жилыми и сервисными апартаментами, расположенными в одном здании, тем более, что в состав объекта могут входить и отели, и магазины, и деловая инфраструктура? Аналогично, непонятен момент, связанный с управлением многофункциональным зданием, точнее с тем, как вписать туда товарищества собственников недвижимости.

Общественная экспертиза закона об апартаментах должна продлиться до 8 ноября. Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин не исключил, что уже до конца 2017 года законопроект поступит в Государственную Думу РФ. Представители Минстроя пообещали провести консультации со всеми заинтересованными сторонами, однако очевидно, что документ направлен лишь на решение "жилищного вопроса" и вряд ли включит в себя моменты, связанные с гостиничными апартаментами.

Со своей стороны редакция Hotelier.PRO попросила экспертов гостиничного рынка прокомментировать вопросы, связанные с работой гостиничных апартаментов в многофункциональном здании – в свете законодательной инициативы Минстроя.


Марина Смирнова, партнер, руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield

Такого рода комплексы распространены на наиболее развитых рынках, там, где высокая стоимость земли, и где из имеющегося земельного участка требуется получить максимальную капитализацию. МФК позволяют "развести" функции и снизить внутреннюю конкуренцию, создаваемую "избыточными" площадями, возникающими, когда инвестор стремиться плотнее застроить участок, получив максимально возможные площади, а рынок не может поглотить весь предлагаемый объем. Тогда вместо гостиницы на 500-700 номеров, которую сложно будет заполнить, строят многофункциональный комплекс, включающий отель и апартаменты.

Хороший пример – Москва-Сити, высотки Екатеринбурга, проекты Набережная Европы Санкт-Петербург и прочие. В то же время, примеров строительства сервисных апартаментов как части гостиничного комплекса практически нет: гостиничный сервис не настолько востребован будущими собственниками жилья, чтобы платить за это "премию" к цене апартаментов.

О проблемах, возникающих, если в составе гостиничного комплекса, есть апартаменты на продажу

Если гостиницей управляет команда Собственника отеля, то такая схема возможна. В частности, мы наблюдаем это в Сочи: в части комплексов апартаментов есть отдельные владельцы, купившие юнит, тогда как остальной "номерной" фонд остается в собственности инвестора. В этом случае основные проблемы – покупатель апартамента может быть недовольным шумом, тем, что в лобби постоянно "посторонние" люди и т.д. Инвестор может испытывать сложности со сбором коммунальных платежей и оплатой эксплуатационных расходов. Проблемы Инвестора обострятся по мере сокращения доли жилых юнитов, остающихся у него в собственности, поскольку сократятся операционные доходы, а расходы останутся прежними, в первую очередь, на эксплуатацию комплекса, на управление и маркетинг.

Если покупатели апартаментов становятся собственниками и общих площадей (лобби, подвал и тд), а также участка, то все расходы, связанные с содержанием этой собственности, лягут также на них. Вряд ли все готовы к этому.

Собственники могут также "сместить" гостиничного оператора – выбрав собственное ТСЖ. В этом отношении международные операторы не подписывают договоры на управление комплексами апартаментов, имеющих много владельцев, предпочитая иметь дело с Ассоциацией собственников жилья или его российским аналогом – ТСЖ.

О том, попадают ли гостиничные апартаменты под законопроект Минстроя

Здесь ряд критических факторов. Первый – собственность. Если апартаменты продаются в собственность частным лицам, то это уже не гостиничный принцип получения дохода. Второй фактор – длительность проживания и вообще факт проживания. В гостинице проживают временно. В жилом доме – постоянно. Если апартамент покупается с целью извлечения дохода (кондоотель), то собственник не предполагает в нем жить. Покупает не для проживания. Таким образом, это вопрос трактовки.

На мой взгляд, сейчас эти форматы – жилая квартира и гостиничный номер апараментного типа – четко не разделены. Любой вопрос, четко не регламентированный на законодательном уровне, потенциально таит угрозу злоупотреблений. Какого рода – покажет время.


Елена Лысенкова, генеральный Директор Hospitality Income Consulting

Реальных сервисных апартаментов не так много, проектов с проданными объектами недвижимости внутри здания менее 10-ти в стране. В то же время апартаментов на продажу очень много (более 50-ти), но они не представляют формат рентного гостиничного бизнеса. Так рынок структурирован следующим образом:

Апартаменты – как объект коммерческой недвижимости с жилой функцией, собственно почти так как он описан в терминологии в законе.

1) Апартаменты в собственности – жилые дома с назначением коммерческая недвижимость, квартиры приобретаются для проживания владельцем, публичной и общей собственности в здании почти нет (коридоры, консьерж стойка, лестницы, лифты, крыша). Из общих сервисов – это уборка общей территории, консьерж, охрана и парковка. Все квартиры отделываются и оснащаются владельцами самостоятельно. Управляющая компания таким жилым домом может предлагать расширенный перечень услуг, включая уборку, химчистку, доставку продуктов и т.д. На такие апартаменты приходится 90% рынка.

2) Апартаменты гостиничные сервисные – жилые дома с назначением коммерческая недвижимость, квартиры приобретаются для последующей передачи управляющей компании для управления / пересдачи как гостиничные номера. Таким квартиры / номера полностью оснащаются в соответствии с требованиями оператора. Таким образом у оператора / управляющей копании договор на управление с большим количество (множественным) собственников, что накладывает ограничения на формат работы.

Вариант 2 в мире известен как lease back apartments c гостиничным сервисом.

3) Апартаменты с сервисом оператора в собственности – жилые дома с назначением коммерческая недвижимость, квартиры приобретаются для проживания владельцем, публичной и общей собственности в здании почти нет (коридоры, консьерж стойка, лестницы, лифты, крыша). Сервис в таких объектах предлагается по меню оператора расположенного рядом отеля. В России такой формат сотрудничества предлагает Новый Арбат 32, c сервисами от Marriott или в апартаментах от Radisson Royal

Могу предположить, что в объектах, в которых будут и гостиничные номера, и апартаменты на продажу, будет разделение границ объекта недвижимости, где заканчивается гостиничный фонд и где апартаменты. И так же определяться доля такого общего имущества. В принципе, все это есть в действующем законодательстве. Проблемы связаны только с формулированием этой границы, так чтобы не было избыточности такого имущества. Если в большинстве жилых домов общедомовое имущество – это около 10-12% здания, то в отеле публичные и сервисные зоны занимают до 50% объекта.

Апартаменты гостиничного типа могут попасть по действие данного закона, но только в случае множественного собственника на объект недвижимости. Но тут можно найти выход из ситуации. Например, и у владельцев квартир будут не конкретные квадратные метры, а доли.

В целом к текущему документу еще есть ряд вопросов, в том числе: 

что происходит в МФК, где есть и апартаменты, и отель, и офисы, например, в том числе по распределению помещений общего пользования и территории?

что происходит с требованиями к социальной инфраструктуре и обязательствам о создании таковой?


Законопроект Минстроя, при всех его слабых местах, все-таки не несет в отношении апартаментов никаких репрессивных нововведений. В этом плане он выгодно отличается от предложений питерских чиновников. Напомним, что комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) Санкт-Петербурга выступил с идеей приравнять апарт-отели к жилой недвижимости с точки зрения обременений по социальной инфраструктуре, зеленым насаждениям и пр.

Эксперты, опрошенные редакцией Hotelier.PRO, довольно скептически отнеслись к этой инициативе, отметив расплывчатость понятия "апартаменты". В частности, как отметил региональный директор AccorHotels в России, Грузии и СНГ Алексис Деларофф, если в европейском понимании апарт-отели – это отели для средне- или долгосрочного проживания (от 3-х дней до нескольких месяцев), то в России – это именно "жилье без прописки".

Инициатива Минстроя не решает эту проблему, а следовательно – о законодательном урегулировании рынка апартаментов пока говорить не приходится.

От редакции Hotelier.PRO

"Закон об апартаментах" Минстроя является частным примером отсутствия межведомственного подхода при решении комплексных социально-экономических проблем страны. Коль скоро понятие "апартаменты" стихийно распространилось и на сферы жилой, и коммерческой (гостиничной) недвижимости, то решение этой проблемы требует, как минимум, разделения жилых и гостиничных апартаментов, хотя бы на уровне терминологии. Таким образом, "закон об апартаментах" должен разрабатываться, по меньшей мере, при участии Минкультуры (а точнее – Ростуризма), в ведении которого и находится гостиничный бизнес.

Пока понятие "апартаментов" различного типы не определены и не разграничены на законодательном уровне, в крупных городах страны продолжат возводиться "гостиничные комплексы", по факту являющиеся жильем, над апарт-отелями будет висеть угроза "социального обременения", а ТСЖ начнут конкурировать с гостиничными операторами за контроль над "многофункциональными зданиями".

По материалам: РБКРИА Новости


Важно:

Друзья, присоединяйтесь к нашим пабликам в социальных сетях: instagram.com/horecaprofessionals, facebook.com/horecaprofessionals, vk.com/horecaprofessionals, наш канал на Youtube и в telegram: t.me/Hotelier.PRO. Подписаться на еженедельную рассылку по электронной почте:

Материалы, близкие по теме

СПЕЦИАЛЬНОЕ ВИДЕО В ТЕМУ:

Наверх
  1. Исследования
  2. Около отельное
  3. Реклама
  4. Эксклюзив
  5. Еще +
Аналитика. Тренды гостиничного бизнеса, которые невозможно игнорировать.

Аналитика. Тренды го…

Компания Amadeus, специализирующаяся на технология...

Аналитика: Блеск и нищета гостиничной индустрии. Переработки. Графики. Зарплаты.

Аналитика: Блеск и н…

О продолжительности рабочей недели линейного персо...

Аналитика. Помогут ли гостиницам эффективные email’ы обойти по продажам сайты бронирования?

Аналитика. Помогут л…

С учетом обострившейся конкуренции и монополии OTA...

Аналитика. Эффект TripАdvisor. Размер имеет значение – как звезд, так и отзывов.

Аналитика. Эффект Tr…

Отзывы, оставленные на TripAdvisor, привлекают не ...

По канонам пяти звёзд – что говорят отельеры о продукции Tork.

По канонам пяти звёз…

Представители Tork провели опрос служб хаускипинга...

Форум загородных отельеров. С 22 по 24 апреля. Event-отель Конаково Ривер Клаб.

Форум загородных оте…

С 22 по 24 апреля в Event-отеле Конаково Ривер Кла...

AZIMUT Смоленская Москва принимает участников "Moscow Hospitality Conference 2018. Гостиничные решения".

AZIMUT Смоленская Мо…

26 апреля 2018 года в гостинице AZIMUT Смоленская ...

Компания dormakaba приглашает на выставку в рамках форума индустрии архитектурного стекла ARCHGLASS 2018.

Компания dormakaba п…

Компания dormakaba рада пригласить коллег и партне...

Влияние AccorHotels: 880.000 рабочих мест по всему миру. Вклад в мировой ВВП €22 млрд. 3700 отелей в 92 странах мира.

Влияние AccorHotels:…

Группа AccorHotels провела первое масштабное иссле...

Best Western пришел в Санкт-Петербург. Исторический отель в центре Северной столицы – от купеческого дома до комфорта бизнес-класса.

Best Western пришел …

Динамически развивающаяся в России сеть Best Weste...

Soul Kitchen Hostel заслужил HOSCAR. Хостел из Северной столицы уже дважды выиграл престижную награду в хостел-индустрии.

Soul Kitchen Hostel …

16 января 2016 года крупнейший ресурс в хостел инд...

Hilton Worldwide расширяется с рекордной скоростью - один отель в день. Охвачено уже 100 стран мира

Hilton Worldwide рас…

Компания Hilton Worldwide объявила о расширении се...

ТОП-5 мотиваторов для работников российских отелей и ресторанов. Исследование Sec Hospitality Training and Consulting и Aethos Consulting Group. Не все решают деньги.

ТОП-5 мотиваторов дл…

Анета Коробкина, управляющий директор Sec Hospital...

Ирина Гончарова / РАНХиГС: О грядущих переменах в образовании, правильном выборе ВУЗа, деньгах и желаниях студентов.

Ирина Гончарова / РА…

О том, что происходит на рынке гостиничного образо...

Анета Коробкина / SEC Hospitality Training and Consulting: Обучение персонала с бюджетом и без. Как и чему учить сотрудников. Опыт, энергетика, измерение результата.

Анета Коробкина / SE…

Ни одна темы не вызывает столько споров и разногла...

Анна Айвазян / Тануки: Нематериальная мотивация сотрудников. Как флористика, вокал и внутренние конкурсы влияют на вовлеченность персонала.

Анна Айвазян / Танук…

Экономический кризис в России довольно сильно удар...

Хостельеры против депутатов. Реакция гостиничного сообщества на инициативу по ограничению использования жилых помещений малыми средствами размещения.

Хостельеры против де…

На минувшей неделе группа депутатов из четырех фра...

Круглый стол. Хостелы: быть или не быть? Российское законодательство и будущее малых средств размещения.

Круглый стол. Хостел…

Что ждет индустрию хостелов и мини-гостиниц, если ...

Podshare: жилье и рабочее место для миллениалов. Инновационные ячейки или luxury-хостел в новом ракурсе? В тренде – конкуренция стилей.

Podshare: жилье и ра…

Необычную альтернативу классической аренде квартир...

Питерские хостельеры получат помещения без торгов. Власти Северной столицы намерены спасти хостелы от "закона Хованской". Польза для рынка или коррупционные риски.

Питерские хостельеры…

Комитет имущественных отношений (КИО) Санкт-Петерб...