АПАРТ-ОТЕЛИ: СКАЧОК ЦЕН КОРРЕКТИРУЕТСЯ СКИДКАМИ И МОТИВАЦИЯМИ

Весна 2022 выдалась непростой для многих рынков. Потрясения выпали и на долю индустрии гостеприимства. Как сейчас себя чувствует в новых условиях такой специфический сегмент рынка, как сервисные апартаменты?

Сервисные апартаменты наиболее активно развивались в Санкт-Петербурге. Во что выливается их бурный рост в городе теперь – постоянный автор Hotelier.pro Павел Баскаков постарался узнать у Екатерины Запорожченко, коммерческого директора ГК Docklands Development, задав эксперту несколько вопросов.

Павел Баскаков: Екатерина, по данным компании Nikoliers (ex. Colliers Intl.), до конца 2022 года в Санкт-Петербурге планируется ввести в эксплуатацию еще около 12 500 юнитов в апарт-отелях. В таком случае их общее количество на рынке города превысит 25 000. По вашей оценке, действительно ли удвоение рынка апарт-отелей в Санкт-Петербурге в этом году произойдет или какие-то проекты будут сдвинуты на более поздние сроки?

Екатерина Запорожченко: Если речь идет о гостиничных проектах, срок ввода в эксплуатацию – это лишь один из этапов их выхода на рынок гостеприимства. Полагаю, проекты со сроком сдачи в 2022 году будут иметь разный срок передачи ключей инвесторам. А срок этот, в свою очередь, будет зависеть от нескольких факторов: время завершения отделки в общих зонах и номерах, меблировки и оснащения; готовности инфраструктуры для гостей; готовности самой управляющей компании вывести номерной фонд в продажу. Есть предположение, что в итоге у всех этих объектов будет разное время запуска работы отелей.

Павел Баскаков: Рост стоимости квадратного метра в апартаментах в экспозиции за 2021 год превысил 40%. Средняя цена в 244 000 рублей за квадратный метр в Санкт-Петербурге – точка фиксации или это далеко не предел? Каков ваш прогноз по динамике стоимости квадратного метра в апарт-отелях Санкт-Петербурга в 2022 году?

Екатерина Запорожченко: Стоимость квадратного метра выросла за счет удорожания отделочных материалов, инженерных, слаботочных систем и других компонентов. В целом этап отделки, меблировки и оснащения стал стоить намного дороже. А мы имеем дело с продуктом, который формируется «под ключ», отсюда и такая разница в цене. Я предполагаю, что в этом году серьезного роста стоимости недвижимости не предвидится. Скачок цен, который произошел в марте, сейчас немного корректируется субсидированными программами, скидками и другими условиями, которые мотивируют на покупку. Ключевая ставка снижается. В целом, пока нет предпосылок для дальнейшего роста цен.

Павел Баскаков: Покупательская способность инвесторов в 2021 году снизилась - если в ажиотажном 2020 году больше половины (55%) сделок завершались со 100%-ной оплатой, то в 2021 году 56% всех сделок состоялись с привлечением ипотечных средств. В апреле 2022 рынок ипотеки упал в России на 70% - подсчитали в ЦБ. Какую ситуацию со спросом на апарты вы прогнозируете для рынка в 2022 году? Без доступной ипотеки рынок в значительной степени встанет?

Екатерина Запорожченко: Большинство объектов действительно покупались с использованием ипотечных средств. Это одно из самых прагматичных решений: при вложении 10-15% стоимости и небольших ипотечных платежах в течение 2-3 лет, вы получаете готовый коммерческий объект, который сам начинает себя окупать. Это дает возможность гасить ипотеку, в том числе, досрочно.

Сейчас ключевая ставка вернулась к докризисным значениям, значит, и ипотечные ставки пойдут вниз, спрос восстановится. Граждан мотивируют на продажу валютных накоплений, чтобы спасти их от инфляции, люди будут вкладывать деньги в недвижимость. Кроме того, застройщики запустили различные программы рассрочек, субсидированных ставок, скидок, все сделано для того, чтобы рынок развивался, а спрос продолжил расти.

На сегодняшний день в продаже много отличных проектов, клиентам есть из чего выбрать в вопросе инвестирования в высокодоходную коммерческую недвижимость.

Павел Баскаков: Одной из тенденций рынка сервисных апартаментов на фоне роста стоимости квадратного метра в проектах апартаментов стало постепенное снижение доходности. Продолжится ли снижение доходности в 2022 года? До какого уровня?

Екатерина Запорожченко: Доходность складывается из стоимости приобретения объекта «под ключ» и стоимости «ночи». Стоимость «ночи» проживания в отеле в среднем из года в год в Санкт-Петербурге незначительно, но прирастает. А вот стоимость самих апартаментов в последнее время сильно растет. Поэтому общая доходность снижается. Сейчас реальная рентная доходность составляет 5-8%, если не брать капитализацию.

Апартаменты являются самым доступным арендным бизнесом, который может себе позволить представитель среднего класса. Стоит также учитывать состояние других инструментов для инвестиций. Так держать сейчас средства в валюте крайне рискованно и затратно, ведь банки начали вводить комиссии. В криптовалюте – опасно, поскольку держателями являются иностранные компании. Вклады тоже под вопросом – на фоне нестабильной политической и экономической обстановки могут быть отзывы лицензий у банков. А вот квадратные метры все еще остаются наиболее надежным способом сохранения средств. Владельцы апартаментов не спекулянты, они играют вдолгую, понимая, что сейчас политическая ситуация непростая, но она решится, и в Санкт-Петербург снова хлынут потоки иностранных туристов, а значит, серьезно повысится чек «ночи» и возрастет доходность.

Павел Баскаков: Меняется ли тем временем состав арендаторов апартаментов?

Екатерина Запорожченко: Если смотреть на портрет арендатора на примере нашего отеля, то он не изменился. Многие снимают номера на длительный срок уже несколько лет, готовы на повышение стоимости в сезон из-за комфортных условий проживания. Мы не увидели серьезной миграции в другие страны и роста вторичных продаж. Ситуация в бизнес-классе достаточно стабильная.

Павел Баскаков: Каково сейчас – на летний сезон – в Docklands соотношение между долгосрочной и краткосрочной арендой?

Екатерина Запорожченко: В этом году 50% номерного фонда отведены для постоянного проживания, 50%  - для краткосрочной аренды. У нас гибкая модель управления: мы можем оперативно менять пропорцию с поправкой на состояние рынка. Наша главная цель – стабильный и высокий доход инвесторов.

Павел Баскаков: Какие каналы продаж для вас для краткосрочной аренды в этом году являются ведущими?

Екатерина Запорожченко: В этом году мы начали использовать более активно отечественные системы онлайн-бронирования, расширили работу с турагентствами и корпорациями. В фокусе – долгосрочные партнерские отношения. На наш взгляд, именно это залог успешного бизнеса и высокого дохода.

Павел Баскаков: Вошел ли рынок сервисных апартаментов в стадию, требующую новых решений, продуктов, конкурентных преимуществ? О чем в этой связи может идти речь?

Екатерина Запорожченко: Безусловно сейчас время развития клиентоориентированности, сервиса, обучения персонала - это и есть основа для работы над конкурентными преимуществами.

Если же говорить в общем, то люди едут за эмоциями, и отели сейчас работают над тем, чтобы дарить эмоции своим гостям.