Menu

Обременение апарт-отелей: намерения чиновников и реалии экспертов. Эксклюзив

Татьяна Веллер / JLL: Не надо забывать и об очень популярном в США и Европе сегменте «доходных домов» – фактически апарт-отелей, или сервисных апартаментов. Длительность проживания в таких апартаментах может составлять и несколько месяцев, и год. Татьяна Веллер / JLL: Не надо забывать и об очень популярном в США и Европе сегменте «доходных домов» – фактически апарт-отелей, или сервисных апартаментов. Длительность проживания в таких апартаментах может составлять и несколько месяцев, и год.

Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга выступил с идеей приравнять апарт-отели к жилой недвижимости. В рамках внесения изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) апарт-отели планируется приравнять к жилью с точки зрения обременений по социальной инфраструктуре, насаждениям, парковкам и рекреации. Эксперты JLL, EY, DLA Piper и Accor Hotels поделились с редакцией Hotelier.PRO своим видением ситуации.


Итак, глава КГА Санкт-Петербурга Владимир Григорьев обозначил:

В том случае, если более 10% апартаментов в проекте оборудованы кухонной зоной или кухней и, соответственно, могут быть использованы для длительного проживания, то такой объект должен быть обеспечен всеми необходимыми для такого проживания элементами… К этим элементам относятся зеленые насаждения, рекреационные зоны для возможностей прогулок с детьми, парковочные места для автомобилей, а также вся необходимая социальная инфраструктура.

Редакция Hotelier.PRO попросила ведущих экспертов на рынке гостиничной недвижимости выразить свое мнение по предлагаемой инициативе и ответить на следующие вопросы:

1. Насколько вероятно, что апарт-отели действительно будут приравнены к жилью, не только в рамках Санкт-Петербурга, но и в Москве, и в целом – на федеральном уровне?

2. В какой степени вырастут косты по возведению апарт-отелей и, соответственно, – насколько снизится инвестиционная привлекательность подобных объектов для девелоперов?

3. Какое влияние подобное законодательное регулирование рынка апарт-отелей может оказать на гостиничный рынок: перетекание инвестиций в жилой сегмент, замораживание строящихся объектов, рост цен на гостиничные услуги в силу ослабления конкуренции с апартаментами, распространение апартаментов ограниченного формата (например, с усеченной кухней) и т.п.?

Анна Левина

менеджер, отдел консультационных услуг в области гостиничного бизнеса и индустрии развлечений, компания EY

При анализе данной инициативы важно понимать, что законодатели понимают под апарт-отелем. Для себя мы классифицируем рынок арендного жилья следующим образом:

  • Апарт-отели в классическом понимании с полным набором гостиничного сервиса;
  • Сервисные апартаменты (под управлением гостиничного оператора или профессиональной управляющей компании);
  • Апартаменты (аналоги обычных квартир).

Апартаменты с обслуживанием представляют собой аналог гостиничных номеров, которые можно снять как на сутки или на неделю, так и на длительный срок для долговременного проживания. Как правило, апарт-гостиницы предоставляют своим гостям следующие услуги: уборка номеров, смена постельного белья, сервисные службы отеля 24 часа в сутки, включая охрану и вызов такси. В стоимость проживания может быть также включен завтрак (шведский стол).

Основное отличие и апарт-отелей и сервисных апартаментов от стандартных гостиничных номеров заключается в наличии гостиной, кухни и/ или столовой с необходимым для приготовления пищи оборудованием, а также в том, что стоимость аренды апартаментов, как правило, не зависит от количества проживающих. По моему опыту, клиент апарт-отеля в его классическом понимании – командированный сотрудник, проживающий постоянно в номере апарт-отеля от 1 недели (5-7 дней) до нескольких месяцев (максимум полгода). Если речь идет о длительном периоде (от года и более), то место проживания подбирается с учетом, прежде всего, следующих факторов: удобство для других членов семьи, наличие школ, парков, инфраструктуры.

Апарт-отели, расположенные в рекреационных направлениях, имеют большую аудиторию спроса – они очень популярны у семей с детьми, благодаря предложению больших по площади номеров, наличию кухни и, в целом, возможности немного снизить затраты на поездку.

Также следует отметить, что апарт-отели, по моему мнению, в России чуть больше конкурируют не сколько с классическими гостиницами, а с сервисными или жилыми апартаментами, которые зачастую приобретают индивидуальные инвесторы для собственного проживания или получения арендного дохода. На мой взгляд, обсуждаемая инициатива наиболее актуальна как раз для данного типа апартаментов и обсуждается на протяжении нескольких лет.

С точки зрения инвестиционных затрат классический апарт-отель (как и обычный отель) в принципе является одним из самых дорогих активов для строительства, если сравнивать его с другими видами недвижимости.

Если данная инициатива будет утверждена, конечно, инвестиционные затраты возрастут, однако, вряд ли это в значительной степени окажет влияние на снижение или увеличение строительства таких объектов в России в связи с их невысокой популярностью.

Однако в последнее время на рынке появляются проекты (например, проект строительства апарт-отелей YE’S ГК «Пионер») строительства комплекса апартаментов, которые девелопер планирует продавать инвесторам с возможностью отдать их в управление оператору для получения арендного дохода. Полагаю, что для инвесторов, реализующих проекты такого плана, данная инициатива окажет более весомое влияние на бюджет.


Татьяна Веллер

руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL

Мера, которая предлагается чиновниками, является довольно странной, учитывая, например, что в таких набирающих популярность средствах временного размещения, как апарт-отель и отель для длительного проживания, не то что 10%, а все 100% номеров оборудованы кухней. Пусть это совсем небольшой кухонный уголок, но он там есть. А если уж мы говорим о «кухонных зонах», то под эту же гребенку попадают и гостиничные люксовые номера: практически в каждом номере категорией выше junior suite есть или кухня, или обеденная зона. Хорошо, что в большинстве грамотно построенных гостиниц доля люксов уж точно не превышает 10%! В принципе,

Желание властей ограничить действие распространенного девелоперского трюка продажи жилья под видом апартаментов (с тем, чтобы избежать как раз тех мер, на соблюдение которых нацелено данное законодательство – обеспечения жителей таких проектов необходимой социальной инфраструктурой) совершенно понятно и правильно. Только добиваться этого надо, на мой взгляд, немного иными способами: например, если отдельные квартиры в проекте реализуются на открытом рынке частным лицам и более определенного процента заняты собственниками, то объект считается жилым фондом.

В противном случае выходит, что мы загубим на корню очень полезный сегмент гостиничного рынка – отели для длительного проживания, которые пользуются спросом у гостей, приезжающих на одну-три недели – слишком долгое время, чтобы останавливаться в гостиничном номере, и слишком короткое, чтобы снимать квартиру. В Москве таких проектов под международным управлением пока два – «Adagio Бахрушина» и «Adagio Киевская» под управлением оператора Accor, в Санкт-Петербурге один – Staybridge Suites под управлением InterContinental Hotels Group.

Не надо забывать и об очень популярном в США и Европе сегменте «доходных домов» – фактически апарт-отелей, или сервисных апартаментов. Длительность проживания в таких апартаментах может составлять и несколько месяцев, и год.

Все это форматы объектов для временного проживания, удовлетворяющие проектный спрос и принимающие командированных на более долгий срок, чем три дня, которым требуется «дом вдали от дома», но которые чаще всего путешествуют без семей. Такие объекты, как правило, располагаются рядом с драйверами спроса – бизнес-центрами или деловыми кварталами, в центральной части больших городов – и не нацелены на комфортное проживание семей с детьми, поэтому

Принуждать девелопера строить скверы и детские площадки вокруг таких объектов, как минимум, неразумно.


Павел Ельников

Старший юрист DLA Piper

Несмотря на растущую популярность апарт-отелей и сервисных апартаментов, их юридический статус в законодательстве четко не определен, за исключением того, что в рамках нового строительства они считаются нежилыми помещениями. Условно такие апартаменты можно разделить на две группы: (i) апартаменты в составе апарт-отелей, которые больше тяготеют к номерному фонду отеля, направлены на использование в качестве средства временного размещения, хотя и могут принадлежать физическим лицам, вкладывающим в таком вид недвижимости в большей степени с инвестиционными целями; и (ii) сервисные апартаменты, представляющие собой так называемое "серое жилье", приобретаемые в собственность физическим лицами и располагающиеся в отдельно стоящих комплексах либо в составе коммерческой недвижимости (чаще всего офисные центры) для собственного проживания.

На наш взгляд, комментируемая инициатива подразумевает как раз регулирование второго типа сервисных апартаментов, что является логичным результатом растущей социальной значимости такого вида апартаментов и количества реализуемых проектов.

Следствием реализации подобных инициатив может стать более надежный статус апартаментов и понятность этого продукта для конечного потребителя. Однако, это приведет к дополнительным затратам для застройщиков и, в конечном итоге, приведет к удорожанию данного продукта для покупателей. Особо следует отметить необходимость специального исключения из этой инициативы той категории апартаментов, которые относятся к сфере предоставления услуг временного размещения. Со всей очевидностью, такая категория апартаментов не должна регулироваться таким же образом как и жилье


Алексис Деларофф

Региональный директор AccorHotels в России, Грузии и СНГ

Надо было бы более четко определить понятие "апарт-отель". В западно-европейским понятии это одно (отель для средне- или долгосрочного проживания – от 3х дней до несколько месяцев), а для России это другое (жильё без прописки). Если приравнять настоящие апарт-отели к жилью – то, однозначно, это бред.

В части увеличения костов... Насколько увеличится цена возведения – вопрос к инвестору. Но ясно одно - это станет значительно менее привлекательным проектом.

Как это окажет влияния на перспективу - сказать сложно, необходимо дождаться решения по вопросу, какие объекты конкретно попадут под понятие «жильё». Однако, будет очень странно, если апарт-отели типа Adagio или Staybridge Suite будут считаться жильём.


Важно:

Друзья, присоединяйтесь к нашим пабликам в социальных сетях: instagram.com/horecaprofessionals, facebook.com/horecaprofessionals, vk.com/horecaprofessionals, наш канал на Youtube и в telegram: t.me/Hotelier.PRO. Подписаться на еженедельную рассылку по электронной почте:

Материалы, близкие по теме

СПЕЦИАЛЬНОЕ ВИДЕО В ТЕМУ:

Наверх